CU locazioni brevi con importi riferentesi a due annualità. Come dichiarare nel 730 o Redditi PF ?

[mapeit]

Buongiorno a tutti. Ho ricevuto dall'intermediario che si occupa di effettuare le locazioni brevi di un mio immobile il modello CU 2024 (Certificazione Unica) nel quale sono stati compilati due righi.
Un rigo è relativo all'anno 2022 (penso contratti a cavallo tra le due annualità 2022-2023) e riporta 6 contratti per 23 giorni, l'importo lordo ricavato e la ritenuta IRPEF versata.
Il secondo rigo è relativo all'anno 2023 e riporta 74 contratti per 267 giorni, l'importo lordo ricavato e la ritenuta IRPEF versata.
Entrambi i righi si riferiscono allo stesso immobile.
Nel modello di dichiarazione dei rediti precompilato, è stato riportato solo l'importo del rigo relativo al 2023 nel quadro RB visto che io sono il proprietario e non un sublocatore.
Anche le istruzioni del modello Redditi PF 2024 parlano chiaro: bisogna inserire solo i dati relativi al rigo che si riferisce all'anno 2023.
Ma secondo voi (questa è la domanda) i redditi relativi all'anno 2022 espressi nel primo rigo, che io l'anno scorso non ho ovviamente dichiarato, devono essere oggetto di un separato adempimento per evitare sanzioni ? La ritenuta è stata versata, per cui non ho evaso imposte, ma sono comunque redditi non dichiarati.

 

[Gagarin]

Ma secondo voi (questa è la domanda) i redditi relativi all'anno 2022 espressi nel primo rigo, che io l'anno scorso non ho ovviamente dichiarato, devono essere oggetto di un separato adempimento per evitare sanzioni ?

Ottima domanda, ma io penso che la ritenuta si consideri versata solo se in regime di cedolare secca (quindi, in questo caso, non c'è stata alcuna evasione, ma solo, eventualmente, una mancanza formale non sanzionabile); diversamente il reddito da locazione breve andava sommato a tutti gli altri, su cui calcolare la relativa imposta in base alle aliquote fiscali e, in questo caso, la mancanza potrebbe essere sostanziale e non solo formale.

 

[uva]

La ritenuta è stata versata,

Gli intermediari che gestiscono gli affitti brevi operano la ritenuta a titolo di acconto, per cui il contribuente deve dichiarare il reddito percepito.

contratti a cavallo tra le due annualità 2022-2023

Se hai incassato i canoni all'inizio del 2023 puoi dichiararli nella dichiarazione 2024 relativa al 2023.

 

[Gagarin]

il contribuente deve dichiarare il reddito percepito

Vero. Ma se fosse stato in cedolare secca ci sarebbe solo un problema formale.

 

[uva]

ci sarebbe solo un problema formale.

No.
Secondo me sarebbe un errore sostanziale.

Perché l'imponibile dei redditi da locazione in cedolare secca deve essere sommato con l'imponibile delle locazioni in tassazione ordinaria e con gli altri redditi del contribuente.
Il totale si scrive nel quadro RN del mod. RedditiPF - rigo RN1, colonna 1 "reddito di riferimento per agevolazioni fiscali". Che quando vi sono redditi soggetti a cedolare è ovviamente superiore al "reddito complessivo" di colonna 5.

Nel mio caso, ad esempio, nel rigo RN1 l'importo di colonna 1 è più del doppio di quello di colonna 5 perché ho molti contratti di locazione in cedolare secca.
Tengo in tassazione ordinaria soltanto quelli necessari per compensare tutte le detrazioni e azzerare l'IRPEF netta.

 

[Gagarin]

Perché l'imponibile dei redditi da locazione in cedolare secca deve essere sommato con l'imponibile delle locazioni in tassazione ordinaria

A me sembra che i redditi in cedolare secca vadano per conto loro: altrimenti che cedolare secca sarebbe se andassero sommati agli altri redditi, sui quali si paga in base all'aliquota? A meno che tu non intenda che vadano sommati agli altri redditi da locazione sempre in cedolare secca: ma, anche in questo caso, non cambierebbe nulla: per gli altri (dichiarati) la cedolare è stata già pagata; per quelli non dichiarati è stata ugualmente pagata (dal sostituto). Quindi, rimango della mia opinione che trattasi di mancanza solo formale, che non incide sulle tasse da pagare.

 

[Nemesis]

Quindi, rimango della mia opinione che trattasi di mancanza solo formale, che non incide sulle tasse da pagare.

La tua opinione rimane errata.
Poiché il reddito di riferimento per agevolazioni fiscali è dato dalla somma del reddito complessivo ai fini IRPEF e del reddito assoggettato a cedolare secca.
E quindi il reddito assoggettato a cedolare secca va computato nella base imponibile del locatore al fine di:
- determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico;
- calcolare le detrazioni per carichi di famiglia;
- calcolare le altre detrazioni ex art. 13 del TUIR: detrazioni per redditi di lavoro dipendente e assimilati, detrazioni sui redditi da pensione, detrazioni per assegni periodici di separazione e detrazioni per altri redditi (redditi di lavoro autonomo abituale o occasionale, di impresa minore, di attività commerciale occasionale, di attività intramuraria, pubbliche funzioni, per cariche elettive, rendite vitalizie, ecc.;
- calcolare le detrazioni per canoni di locazione di unità immobiliari locate con contratti stipulati, o rinnovati, ai sensi della legge n. 431/1998, come indicato nell’articolo 16 del TUIR;
- stabilire la spettanza di altre detrazioni, indicate nell’art. 15, comma 1, lett. i) del TUIR, per erogazioni liberali in denaro per importi non superiori al 2% del reddito complessivo dichiarato, a favore di ONLUS, di iniziative umanitarie nei Paesi OCSE, di contributi associativi a società di mutuo soccorso;
- stabilire la spettanza di agevolazioni fiscali e no, collegate al possesso dei redditi (ISEE).
Inoltre, ai fini del calcolo delle addizionali regionale e comunale, il canone annuo di locazione assoggettato a cedolare secca va computato nel reddito complessivo per stabilire il superamento, o meno, di eventuali soglie di reddito per esenzioni stabilite dagli enti territoriali quali, appunto, regioni e comuni.

 

[Gagarin]

La tua opinione rimane errata.

Bene, mi hai convinto: allora Mapeit, secondo te, che deve fare?

 

[Nemesis]

Mapeit, secondo te, che deve fare?

Se effettivamente nella dichiarazione dei redditi per il periodo d'imposta 2022 non sono stati dichiarati alcuni redditi, deve presentare una dichiarazione integrativa, ex art. 2, comma 8, del D.P.R. n. 322/1998.

 

[uva]

Mapeit, secondo te, che deve fare?

Locazioni brevi per finalità abitative e anche turistiche
................................
Gli intermediari che effettuano la ritenuta, sono tenuti a certificare le ritenute operate ai locatori mediante il rilascio della Certificazione Unica.
Al riguardo si ricorda che il reddito fondiario derivante dalla locazione effettuata nel corso del 2023 va riportato in dichiarazione anche se il corrispettivo è stato percepito nel corso del 2022 ed è indicato nella Certificazione Unica – Locazioni brevi 2023.

(Istruzioni mod. RedditiPF2024 -pag. 33)