Creazione di condominio

[gigi10]

Buongiorno,
volevo chiedervi un parere: un conoscente, proprietario di un intero edifico di 3 piani, con un appartamento per piano, ora sta ora vendendo gli appartamenti al primo e al secondo piano
L’appartamento al piano terra e’ stato dato in affitto, e l’affittuario ha l’uso esclusivo di un piazzale laterale, sempre facente parte dell’edificio stesso.
Quanto capirei e’ che con la vendita si viene a costituire un condominio e quindi, in assenza di altre disposizioni, anche il piazzale andrebbe automaticamente in comunione.
Nell'accordo preso (a voce) con l’agenzia, il piazzale non viene ceduto, ma resta legato al piano terra. L’accordo scritto parla della sola vendita dei 2 appartamenti.
Immagino che sia opportuno che l’accordo preso per il piazzale vada specificato nell’atto notarile, giusto?
Se sì, questa condizione va evidenziata in anticipo al notaio, affinché prepari già il testo corretto prima del rogito?

Grazie in anticipo e saluti

 

[User_29045]

Qualunque pattuizione che non sia di scontata interpretazione, va scritta in chiaro sul testo del rogito notarile. Allo scopo, è bene avvisare per tempo lo studio notarile che si occuperà della redazione del testo del rogito notarile di compravendita.

 

[User_29045]

L’appartamento al piano terra e’ stato dato in affitto, e l’affittuario ha l’uso esclusivo di un piazzale laterale, sempre facente parte dell’edificio stesso.
Quanto capirei e’ che con la vendita si viene a costituire un condominio e quindi, in assenza di altre disposizioni, anche il piazzale andrebbe automaticamente in comunione.

Chi deve salire al primo, secondo e terzo piano, è OBBLIGATO a passare per questo piazzale laterale, calpestandolo? Oppure ha un percorso alternativo?
Lo chiedo perché se gli abitanti del 1°, 2° e 3° piano dovranno passarci a piedi per accedere alle loro abitazioni, si viene comunque a creare una servitù di passaggio a carico del fondo servente, al piano terra.
Per le manutenzioni dell'asfalto, chi ha diritto di parcheggio pagherà sicuramente di più di chi EVENTUALMENTE ha il solo diritto di calpestio pedonale. Da concordare anche questo in forma scritta, a mio avviso. @Nemesis, cosa ne pensi? In questa situazione particolare mi farebbe piacere un tuo intervento, in particolare se gigi10 ci spiegherà se gli abitanti del 1°, 2° e 3° piano sono OBBLIGATI a passare per questo piazzale laterale per accedere ai loro appartamenti, oppure no.

 

[gigi10]

Grazie, il fabbricato non ha il terzo piano (solo per la precisione), e i proprietari del primo e secondo piano non devono passare dal piazzale per arrivare ai loro appartamenti. Non hanno nessun bisogno di passare da lì.

Il punto e' proprio garantire il parcheggio al piano terra. Per caso stai (indirettamente) dicendo che potrebbe anche bastare istituire un diritto di parcheggio (o qualcosa di simile) invece di una proprietà esclusiva?
Se sì, che differenza ci sarebbe?

Grazie ancora

 

[Franci63]

Quanto capirei e’ che con la vendita si viene a costituire un condominio e quindi

Quindi il proprietario, prima di vendere i due appartamenti e dare vita ad un condominio, deve decidere quali vuole che siano le parti comuni ( che saranno quindi vendute pro_quota insieme agli appartamenti, e quali le parti di proprietà esclusiva delle tre unità immobiliari.
Se necessario, provvederà ad accatastare diversamente gli spazi.
Sarebbe preferibile anche scrivere un regolamento, farlo firmare agli acquirenti come allegato contrattuale al rogito, e stabilire delle tabelle per la divisione delle spese condominiali future.

 

[mapeit]

Dipende da che uso fa il proprietario del piano terra. Il fatto che l'inquilino ne abbia l'uso esclusivo discende dal fatto che il proprietario ne ha l'uso esclusivo. Se vuole conservarlo dovrà specificarlo nel rogito preavvisando il notaio che deve redigerlo. Sarebbe il caso di accatastarlo preventivamente come pertinenza dell'appartamento a piano terra oppure come particella autonoma la cui proprietà resterà del cedente.

 

[griz]

essendo un'unica proprietà il proprietario può vendere come vuole, se ritiene che il piazzale debba essere di proprietà dell'apaprtamento al PT deve associarlo sulla scheda catastale all'apaprtamento stesso, se vuole lasciarlo comune con uso esclusivo va specificato sugli atti di vendita, tendenzialmente un piazzale è un Bene Comune Non Censibile (BCNC) quindi comune a tutti gli appartamenti, anche questo è un aspetto da verificare e del quale tenere conto

 

[User_29045]

Se l'obiettivo finale è garantire uno o più posti auto (non so quanto sia grande questo "piazzale laterale": magari ci entrano due auto di grossa cilindrata!) di proprietà esclusiva dell'abitante al piano terra, meglio ancora sarebbe delimitare fisicamente ("strisce a terra"), e censire in catasto, i posti auto con categoria C/6, dichiarandoli pertinenza dell'appartamento al piano terra.
Ci vuole chiaramente un geometra o un architetto per le relative pratiche burocratiche e amministrative: la regolarità deve essere sia urbanistica che catastale, anche e soprattutto per non trovare intoppi burocratici in occasione di future compravendite.

 

[User_29045]

Il punto e' proprio garantire il parcheggio al piano terra. Per caso stai (indirettamente) dicendo che potrebbe anche bastare istituire un diritto di parcheggio (o qualcosa di simile) invece di una proprietà esclusiva?
Se sì, che differenza ci sarebbe?

Quand'anche fosse possibile assegnare un diritto di parcheggio esclusivo, agli altri abitanti resterebbe il diritto di calpestio pedonale e l'uso come area di gioco quando non ci sono le auto. Se vuoi che vengano usati solo ed esclusivamente come posti auto, la cosa migliore è farli censire come tali, pagando un geometra o un architetto.

Chiaramente, sul primo posto auto il proprietario del piano terra non pagherà l'IMU essendo esso pertinenza dell'abitazione, ma sul secondo posto auto, invece, la pagherà.

Sto facendo solo ipotesi, non so quanto è grande il piazzale laterale, quindi se ci entra una sola auto, il problema IMU non si pone.

Immagino si tratti di posti auto scoperti. In alcuni comuni non si paga la Ta.Ri. sui posti auto scoperti, in altri sì: sulla tematica Ta.Ri., la discrezionalità dei comuni è totale, quindi bisogna verificare con l'ufficio tributi del comune dove l'immobile, e i relativi posti auto, si trovano.

 

[gigi10]

Grazie a tutti per l'aiuto, abbiamo capito qualcosa in più.
Ora si contatterà il notaio e si vedrà cosa si ritiene opportuno fare

Grazie ancora!