Covid 19: stralcio canoni commerciali?

[uva]

mi risulta che la tassazione dell'Agenzia delle Entrate sia sul canone annuale di affitto e non sulle rate mensili

E' corretto.
Faccio un esempio: il contratto di locazione prevede un canone annuo di 12.000 euro da pagare in rate mensili di 1.000 euro cad.
Se per 3 mesi del corrente anno si stabilisce di ridurre il canone mensile a 200 euro, il locatore per il 2020 pagherà le imposte su di un canone annuo di 9.600 euro (e non su 12.000 euro).

Si puo' fare ?

Secondo me si può fare se la data dell'Accordo riduzione canone è anteriore o uguale a quella di decorrenza della riduzione.
Ad esempio: il 1° ottobre si stipula la riduzione canone per il periodo dal 1/10 al 31/12/2020.

Non è necessario far riferimento all'ammontare annuo del canone ridotto.
Nell'Accordo si scrive che con riferimento al contratto di locazione stipulato in data....registrato presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio Territoriale di...al n°...in data.... , le parti stabiliscono che per il periodo dal ……... al ………... il canone mensile, contrattualmente previsto in € 1.000,00 viene ridotto di comune accordo a € 200,00.

 

[moralista]

Esempio corretto e risaputo, ma il contributo canoni chi lo incassa, se il locatario non l'ha pagato? (versato il canone completo)

 

[uva]

il contributo canoni

Occorre chiarire a quale contributo ti riferisci.

Se parli del credito d'imposta 60%, il conduttore ne ha diritto solo se ha pagato regolarmente i canoni.
Si può accordare col locatore per la cessione del credito d'imposta.
Ne abbiamo parlato più volte, ad esempio qui:

COVID - D.L. “Rilancio” – Locazioni commerciali

@MARxxxxx : tu hai capito se i cessionari sono obbligati ad accettare la cessione del credito d'imposta? In particolare: se il conduttore opta per la cessione al suo locatore, quest'ultimo (che potrebbe non aver capienza o comunque non esserne interessato) può rifiutare? Forse sta scritto in...

www.propit.it

Se invece ti riferisci al contributo a fondo perduto:

Contributo a fondo perduto

Sono state emesse il provvedimento, la guida ed il vademecum per le domande di contributo a fondo perduto. Vedi https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/-/comunicato-stampa-del-10-giugno-2020...

www.propit.it

lo incassa il soggetto che l'ha richiesto e ricevuto, se ne ha i requisiti.
Che, da quanto ho capito, riguardano il calo di fatturato, non i canoni di locazione.

 

[basty]

- mi risulta che la tassazione dell'Agenzia delle Entrate sia sul canone annuale di affitto e non sulle rate mensili

E' corretto.
Faccio un esempio: il contratto di locazione prevede un canone annuo di 12.000 euro da pagare in rate mensili di 1.000 euro cad.
Se per 3 mesi del corrente anno si stabilisce di ridurre il canone mensile a 200 euro, il locatore per il 2020 pagherà le imposte su di un canone annuo di 9.600 euro (e non su 12.000 euro).

Secondo me @happysmileone intendeva il contrario: la tua è una risposta esatta, ma non era esatta la affermazione di Happy....

le riduzioni di canone, si registrano proprio per poter ufficializzare il minor reddito da dichiarare.. Impattano pure sull'ammontare della imposta di registro: anche questa viene calcolata sul reddito annuo, ma se in quella annualità ci sono mensilità a canone ridotto, anche l'imposta di registro sarà ridotta (calcolata sempre al 2% dell'ammontare annuo); da ricordare però che la riduzione non genera un credito sula imposta di registro già versata

 

[basty]

Che, da quanto ho capito, riguardano il calo di fatturato, non i canoni di locazione.

I requisiti per ottenerlo sono legati alla riduzione del fatturato mensile di febbraio 2020 rispetto a febbraio 2019 , marzo su marzo , aprile su aprile, di almeno il 50%: il calcolo del bonus a fondo perduto è invece fatto sul canone mensile effettivamente dovuto e pagato, e solo rispetto alle mensilità dove si è riscontrato il calo indicato.

Per altro questo apparentemente non si concilia con la modulistica della domanda, visto che questa richiede solo i dati di aprile su aprile (a mio parere)

 

[happysmileone]

Secondo me @happysmileone intendeva il contrario: la tua è una risposta esatta, ma non era esatta la affermazione di Happy....

Esplicito meglio quanto intendevo ed esplicitate meglio il vs pensiero sull'esattezza o meno di quanto da me affermato.
Il problema e' relativo al fatto che al momento il mio affittuario non ha ancora usufruito delle riduzioni di canone e dei contributi a fondo perduto e non sa se sara' in grado di corrispondere gli interi canoni di affitto cosi come contrattualmente previsti.
A fine settembre molto probabilmente la visibilita' sara' completa.
Cio' detto ipotizziamo un canone di mille euro con rate sospese di marzo, aprile, maggio e giugno quindi lo scoperto alla data e' di 4.000 euro. Aspettiamo il 30 settembre ed al peggio lo scoperto sara' di 7.000 euro. Supponiamo che non abbia diritto alle sovvenzioni e ci accordiamo per uno sconto del 50% e quindi per una somma di 3.500 euro che supera quindi la somma dei canoni di ottobre, novembre e dicembre pari a 3.000 euro.
Se ad ottobre si potesse sottoscrivere e registrare l'accordo scrivendo : ... per i motivi bla bla il canone annuo previsto in 12.000 euro viene ridotto a 8.500 euro pagherei le tasse su quanto effettivamente percepito.
Facendo riferimento nell'accordo al canone mensile dei mesi ottobre, novembre e dicembre anche azzerandolo potrei al massimo scalare 3000 euro e pagare tasse su 9.000 euro anziche' sugli 8500 percepiti.

 

[basty]

Nella spiegazione di cui sopra mi sono un po' perso.
Da tenere comunque presente che la data di scadenza per la domanda del bonus non c'è un tempo illimitato: deve pervenire dal 15/6 fino al 13/8: e l'Iban indicato deve essere intestato o cointestato al richiedente.

L'eventuale riduzione del canone può avere qualunque durata a partire da qualunque mensilità: in genere la si registra a priori. Solo adesso per via delle chiusure, questi atti possono essere registrati a posteriori fino al 30/6.

Ovviamente l'impatto sui redditi può anche capitare a cavallo di due anni fiscali: ma il concetto non cambia.

 

[happysmileone]

Nella spiegazione di cui sopra mi sono un po' perso.

C'e' qualcuno che non si e' perso ed ha la risposta?
In sostanza : in un accordo di riduzione del canone di affitto si deve evidenziare la riduzione del canone mensile o e' sufficiente indicare la riduzione del canone annuale ?
Naturalmente ai fini dell'accettazione dell'Agenzia delle Entrate per l'applicazione della prevista tassazione?

 

[basty]

Adesso è più chiaro: in genere la riduzione del canone non è a tempo indefinito, (ed è bene sia a tempo determinato, salvo si voglia stabilire automaticamente il nuovo canone definitivo); quindi si specifica la decorrenza, da che mese, a quale mese; così si indica per le mensilità indicate il nuovo canone. L'Agenzia delle Entrate aggiornerà per suo conto il corrispettivo annuale dell'anno fiscale.

 

[happysmileone]

Allora mi spiego ancora meglio, non e' a tempo indefinito ma solo per un anno contrattuale :

" A seguito del'emergenza causata da Coronavirus e relativo impatto sul business tra il locatore sig, .... ed il locatario sig. ..... relativamente al contratto di locazione identificato con ....... sottoscritto il ...... e registrato il ..... con decorrenza dal ... al .... si concorda per l'anno contrattuale dal ... al ... un canone annuale ridotto di ..... € anziche' il previsto canone annuale di ..... €. Tale accordo vale per il solo anno contrattuale indicato e non e' cedibile a terzi. Tutte le altre clausole contrattuali restano inalterate in essere"
Data e firma delle parti
Registrazione entro 30 gg dalla data di sottoscrizione dell'accordo.

Ovvero specifico l'anno contrattuale per cui vale l'accordo e non il canone mensile di inizio e fine.