Covid 19: stralcio canoni commerciali?

[happysmileone]

... in questo modo assorbo nel nuovo canone annuale concordato anche le quote non pagate per mensilita' gia' trascorse alla data di firma dell'accordo e vengo tassato per quanto effettivamente percepito nell'anno contrattuale.

 

[basty]

... in questo modo assorbo nel nuovo canone annuale concordato anche le quote non pagate per mensilita' gia' trascorse alla data di firma dell'accordo e vengo tassato per quanto effettivamente percepito nell'anno contrattuale.

Mi sembra che tu faccia i conti senza l'oste. Questa spiegazione varrebbe (con riserva) solo se il contratto avesse decorrenza 1 gen-31 dic.
In condizioni normali però occorre registrare le variazioni (riduzione) entro 30gg dalla data di decorrenza: (salvo l'eccezione per questi mesi di lock-down): ed ovviamente valgono "da ora" e non "da allora"
Le quote non pagate per mensilità trascorse, fiscalmente rimangono quindi a canone intero e tali vanno esposte sula Denuncia redditi.

Le mensilità a canone ridotto decorreranno a partire dall'anno contrattuale che presumo si sta iniziando ora: e l'inquilino in questo anno sarà tenuto a versare solo la quota ridotta. Quindi per l'anno contrattuale ridotto sarai tassato per il nuovo canone, Ma per il precedente anno contrattuale varrà il canone pieno.
E se il contratto non coincide con l'anno solare, dovrai considerare per l'IRPEF la somma delle 12 mensilità, che avranno un canone variabile.

 

[happysmileone]

L'anno contrattuale decorre dal 1 marzo 2020 al 28 febbraio 2021.

 

[basty]

E le morosità da che mese sono iniziate e sono tuttora scoperte?

 

[happysmileone]

Marzo aprile maggio e giugno

 

[uva]

L'anno contrattuale decorre dal 1 marzo 2020 al 28 febbraio 2021.

Secondo me questo non rileva perché ai fini della tassazione del reddito da locazione (io parlo di questo aspetto, NON dell'imposta di registro) rileva l'anno solare: dal 01/01/2020 al 31/12/2020.
Quindi concordo in parte col post n. #20 di @happysmileone , e scriverei come segue:

"Con riferimento al contratto di locazione stipulato in data….tra il locatore sig. ….e il conduttore sig./soc. ...., registrato presso l'Agenzia delle Entrate - Ufficio Territoriale di...in data...al n. …, si stabilisce quanto segue.
A seguito difficoltà economiche del conduttore causate dall'emergenza sanitaria Covid-19 che ha comportato una riduzione del fatturato con conseguenze negative sul risultato gestione 2020 della propria attività, il conduttore chiede e il locatore concede una riduzione del canone di locazione annuo relativo al periodo dal 01/01/2020 al 31/12/2020.
Per cui il canone annuo contrattualmente previsto in € 12.000,00 è ridotto, esclusivamente per l'anno solare 2020, a € 4.000,00.
Locatore e conduttore concordano di rimodulare i pagamenti mensili del canone come segue: da gennaio 2020 a febbraio 2020 complessivi € 1.000,00, da marzo 2020 a giugno 2020 complessivi € zero, da luglio 2020 a dicembre 2020 complessivi € 3.000,00.
Si confermano tutte le altre clausole contrattuali."

Ho messo delle cifre a caso, vedi tu come quantificare il canone del 2020 e come ripartirlo tra i vari mesi. La ripartizione potrebbe essere utile in caso di controlli dell'Agenzia delle Entrate sui bonifici che hai ricevuto e riceverai mensilmente dal tuo conduttore, nei mesi in cui ti paga e in quelli in cui non ha potuto pagare nulla.

Nel post n. #20 hai scritto che "non è cedibile a terzi". Non ho capito a quale proposito: se ti riferisci alla cessione del contratto di locazione a terzi ritengo sia normata dalla legge e non ci sia motivo di parlarne nell'Accordo riduzione canone.

 

[happysmileone]

Mi riferisco alla cessione del contratto a terzi e mi garantisco che l’accordo di riduzione è valido esclusivamente per l’attuale conduttore . In caso di cessione durante il periodo di riduzione il canone rimane quello contrattuale .
Per l’Agenzia delle Entrate ho depositato un contratto che ha una decorrenza diversa dall’anno solare e le mie denuncia dei redditi hanno riportato la somma dei canoni percepiti nell’anno solare l’Agenzia delle Entrate se ha voluto controllare lo ha fatto tranquillamente . (Si pensi ad esempio all’anno solare in cui c’era il precedente locatario ed i canoni di gennaio e febbraio erano diversi da quelli del contratto successivamente fatto)
Ora non comprendo perché non possa ridurre il canone annuale contrattuale e nell’accordo lo debba riportare a quello solare . E non comprendo neppure perché un eventuale controllo vada a verificare il versamento mensile singolo come 1/12 di quanto dichiarato per l’anno e non la somma dei singoli versamenti .....

 

[uva]

non comprendo perché non possa

Puoi fare come preferisci, ovviamente se trovi l'accordo con il conduttore.

Io voglio dire semplicemente che siccome la tassazione del reddito di locazione avviene in base al reddito prodotto dal 1° gennaio al 31 dicembre, quando stipulo un Accordo riduzione canone scrivo il periodo per il quale la riduzione viene accordata.
Così nella mia dichiarazione dei redditi indico il canone annuo facendo la somma dei canoni di gennaio, febbraio, marzo, aprile, maggio, giugno, luglio, agosto, settembre, ottobre, novembre e dicembre di quell'anno.
L'Agenzia delle Entrate può verificare che dal mese…...al mese…. di quell'anno il canone mensile non era di X euro bensì di Y euro (con Y < X).
Siccome può capitare che l'Agenzia delle Entrate controlli il mio c/c (incasso i canoni tramite bonifico) preferisco che i bonifici disposti dal conduttore siano coerenti con i canoni (interi e ridotti) concordati.

Questo in base alla mia esperienza, ma non dico che non si possa fare diversamente.
Fai bene a procedere come ti sembra più opportuno. Se hai dei dubbi forse è meglio che prima ti consulti con l'Ufficio dell'Agenzia dove fu registrato il contratto di locazione (che è quello dove dovrai registrare l'Accordo riduzione canone).

L'Ufficio dove svolgo le pratiche io, ad esempio, consiglia di indicare sempre la decorrenza della riduzione dalla data…alla data.... Esempio: dal 01/07/2020 al 31/03/2021.
Di indicare che il canone mensile è stato ridotto da euro X a euro Y. Esempio: da € 500,00 a € 300,00.
La data dell'Accordo deve essere uguale o antecedente all'inizio della decorrenza della riduzione. Esempio: 01/07/2020 o anteriore.

 

[Liederman]

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