Corretta attribuzione spese per riparazione solette

[giannid]

Gentili amici,
sono proprietario dell'appartamento in cui abito, che ha circa 30 anni.
Recentemente è nata una questione che divide i condomini, anche perchè gli interessi coinvolti sono diversi ed io volevo, se possibile, avere indicazioni da parte di persone competenti e non direttamente interessate, quindi mi rivolgo a voi.
La questione è che recentemente si sono formate crepe nei soffitti di alcuni appartamenti dovute alla rottura delle cosiddette "pignatte", con cui le solette sono costruite. Probabilmente il materiale era già difettoso al momento della costruzione o comunque con le escursioni termiche queste si rompono formando crepe e talora anche crolli di intonaci e parte dei forati.
Il problema è ora di definire a chi spetti il costo di intervento e riparazione e cioè:

• se si tratta di proprietà del singolo condomino, e quindi ciascuno debba provvedere in proprio alla riparazione
• o se si possano condiderare le "pignatte" parte strutturale dell'edificio e quindi la spesa di riparazione competa al condominio.

Preciso che il Regolamento Condominiale non riporta le solette o "pignatte" tra le parti comuni dell'edificio.
Grazie a tutti coloro che vorranno rispondermi ed invio un cordiale saluto
giannid

 

[meri56]

I solai o solette intermedi e di conseguenza le pignatte non rientrano tra le parti comuni degli edifici. Sono in genere di proprietà comune dei proprietari dei due piani che si servono di tale soletta (pavimento per uno e soffitto per l'altro). Perciò le spese vanno ripartite tra i due proprietari in parti uguali ad eccezione della pavimentazione, che compete al proprietario soprastante, e degli intonaci, decorazioni e coloriture del soffitto che ovviamente competono al proprietario sottostante.

 

[condobip]

Concordo, infatti esiste un articolo del codice civile, specifico per il caso;

cc Art. 1125 - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

 

[adimecasa]

c'è stato un periodo in cui queste pignatte erano nate gia difettose ed il costruttore, almeno da noi è intervenuto volontariamente o coattivamente alle riparazioni, o indenizzi ma passati 30 anni il problema è dei due condomini chi sta sotto si deve intonacare la soletta e chi sta sopra se ha dei danni sul pavimento, si deve pavimentare, il condominio non centra un bel niente ciao

 

[Daniele 78]

Concordo, infatti esiste un articolo del codice civile, specifico per il caso;

cc Art. 1125 - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Ti pongo subito delle domande pertinenti.

1. Come "copertura del pavimento" a carico del piano superiore vengono considerate SOLO le piastrelle o anche i sottofondi (o massetti) su cui poggiano queste ultime???
2. Se il condomino del piano superiore è competente per la "copertura del pavimento" e quello del piano sotto è competente solo per l'intonaco e i decori vari sul soffitto, non credi che le pignatte (essendo parte strutturale del fabbricato) siano da ricondurre al resto delle parti comuni (non essendo di competenza ne di quello sopra, ne di quello sotto???

 

[condobip]

Se si tratta di solaio tra un piano e l'altro si ricade nell'art 1125 cc
Ovvero, per intenderci, il mio soffitto ed il pavimento del piano superiore compreso la soletta (solaio) non è condominiale in quanto divide il mio appartamento da quello sovrastante, lo stesso vale sta il mio appartamento e l'appartamento sottostante a me.
In caso di rifacimento del solaio questo sarà diviso al 50% tra i due, e le spese per la pavimentazione a quello superiore, quelle dell'intonaco del soffitto a quello sottostante, questo afferma il Codice Civile.

cc art. 1125 ....
.... restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

 

[Daniele 78]

soletta (solaio) non è condominiale in quanto divide il mio appartamento da quello sovrastante,

Come può una parte strutturale non essere condominiale??? è questo che non capisco. Il solaio è strutturale ed comprensivo di:

• pignatte di vario spessore
• travetti che portano le pignatte
• Il tutto ricoperto da fogli di rete elettro-saldata (non sempre nei vecchi solai)
• Eventuali rompi-tratta
• Eventuali travi in c.a
• gettatina in cls a ricoprire il tutto detta anche "soletta collaborante"

Questi sono parti strutturale di qualsiasi solaio in cls gettato in opera (la maggior parte delle volte è così) ed è quello che porta il carico proprio più quello sovrastante del piano oltre ad avere una funzione di "legatura" delle murature verticali.
Se c'è un problema "diffuso" sulle pignatte non è bene in quanto contribuiscono (anche se in maniera minore) a portare il peso proprio dei piani.

cc art. 1125 ....
.... restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Mi sta bene però cosa si intende per copertura del pavimento?? le sole piastrelle con stucco o anche il massetto (che non è strutturale) poggiante sopra la parte strutturale a cui si attaccano le piastrelle???
Questo che chiedo, e lo dico perchè quando c'è un problema d'intervento nell'appartamento soprastante 1 volta e mezza su due quando tocchi le piastrelle viene su tutto anche il massetto sottostante...

 

[condobip]

Il solaio tra i due appartamenti è comune ma non condominiale, cioè comune appartenete tra i due condomini quello sovrastante e quello sottostante, ed in caso di rifacimento, il resto dei condomini non parteciperà alle spese che saranno a carico tra i due condomini (superiore ed inferiore) in pratica si tratta di un terzo comma art. 1123;

Il solaio che divide due unità abitative l'una all'altra sovrastante, ed appartenenti a diversi proprietari deve ritenersi, salva prova contraria, di proprietà comune, costituendo l'inscindibile struttura divisoria tra le due strutture immobiliari, con utilità ed uso eguale ed inseparabile per le medesime, sì che la manutenzione e ricostruzione di tutte le sue parti - e, quindi, anche delle travi che ne costituiscono la struttura portante, e non siano meramente decorative del soffitto dell'appartamento sottostante - compete in parti eguali ai due proprietari. --- Cass. civ., sez. II, 12 ottobre 2000, n. 13606

p.s. se il proprietario del piano superiore decide di rifare il pavimento, non credo che arriverà mai a toccare la soletta portante, lo stesso farà quello del piano sottostante se decide di rifare l'intonaco del soffitto;

 

[Daniele 78]

Il solaio tra i due appartamenti è comune ma non condominiale, cioè comune appartenete tra i due condomini quello sovrastante e quello sottostante, ed in caso di rifacimento, il resto dei condomini non parteciperà alle spese che saranno a carico tra i due condomini (superiore ed inferiore) in pratica si tratta di un terzo comma art. 1123;

Il solaio che divide due unità abitative l'una all'altra sovrastante, ed appartenenti a diversi proprietari deve ritenersi, salva prova contraria, di proprietà comune, costituendo l'inscindibile struttura divisoria tra le due strutture immobiliari, con utilità ed uso eguale ed inseparabile per le medesime, sì che la manutenzione e ricostruzione di tutte le sue parti - e, quindi, anche delle travi che ne costituiscono la struttura portante, e non siano meramente decorative del soffitto dell'appartamento sottostante - compete in parti eguali ai due proprietari. --- Cass. civ., sez. II, 12 ottobre 2000, n. 13606

p.s. se il proprietario del piano superiore decide di rifare il pavimento, non credo che arriverà mai a toccare la soletta portante, lo stesso farà quello del piano sottostante se decide di rifare l'intonaco del soffitto;

Conosco i solai ho circa 500 foto solo per i solai foto se dovessi girar le qui penso d'intasare da solo il forum;ma quando rompi e rifai la pavimentazione spesso accade che oltre alla piastrella viene su il massetto o parte di esso. Poi come già noterai tu dalla tua foto se c'è un problema sulle pignatte "diffuso" (un conto su una o due, ma quando sono 10 o più) diventa un problema che si ripercuote sull'intera struttura...questo è

 

[condobip]

... se c'è un problema sulle pignatte "diffuso" (un conto su una o due, ma quando sono 10 o più) diventa un problema che si ripercuote sull'intera struttura...questo è

Ma non è condominiale, perchè riguarda solamente i due piani interessati, ovvero gli altri condomini saranno esclusi dalle spese