Contratto transitorio a Roma

[Piletta]

Vorrei affittare un piccolo appartamento a Roma .
Tre anni fa ho fatto un transitorio ad un lavoratore fuori sede, alla fine del Contratto, ne ho fatto un altro di un anno e mezzo, sempre alla stessa persona, perchè lui residente fuori Roma aveva necessità di stare altro tempo in quell'appartamento. Ho saputo invece che i contratti transitori per forza debbono terminare dopo 12/18 mesi ed essere approvati dalle Associazioni di categoria, in questo caso si ha anche l'agevolazione del 10% con cedolare secca, sulle tasse da pagare. Io in passato , non sapevo neanche che era obbligatorio iscriversi ecc. ecc... Comunque ho registrato sempre regolarmente i vari contratti pagando, con cedolare secca il 21% di IRPEF .
Chiedo allora :1) se non usufruisco del Canone concordato e quindi continuo a pagare le tasse al 21% , sono sempre obbligata ad avvalermi di tali Associazioni che potrebbero non approvare , per esempio, la motivazione della transitorietà che anche il futuro inquilino mi chiederebbe?
2) Se invece opto per l'affitto concordato, l'inquino anche avrebbe un'agevolazione fiscale? Sarebbe giusto , visto che c'è tanto nero in giro. Certi proprietari infatti affittano in nero a prezzi stracciati danneggiando ulteriormente chi segue le regole.

 

[basty]

La necessità di asseverazione da parte di una associazione di categoria( uppi o sunia ad es) nasce da legge recente, applicabile agli accordi territoriali stipulati dopo tale legge.
Probabile che l’accordo di Roma da utilizzare sia stato rinnovato dopo tale legge, quindi il contratto non vidimato sarebbe irregolare. Se poi fosse non valida la motivazione, corrreresti il rischio che linquilino chieda la conversione ad un 4+4

I transitori non possono superare i 18 mesi. Ma non mi risulta sia vietato stipularne un altro con la medesima persona.

 

[uva]

Chiedo allora

1) In teoria è possibile, perché se il locatore rinuncia alle agevolazioni fiscali (cedolare secca 10% e IMU ridotta) il contratto non necessita dell'asseverazione di un'Associazione dei proprietari o inquilini.
In pratica non è possibile, in quanto a Roma come negli altri Comuni ad alta tensione abitativa è obbligatorio stipulare i contratti transitori in conformità all'Accordo Territoriale vigente in quel Comune. Se esso ha recepito il D.M. 16/01/2017 (come nel caso di Roma) l'asseverazione è obbligatoria.

2) Sì. In caso di contratto di locazione concordato, regolarmente asseverato, il conduttore ha diritto ad una detrazione IRPEF. A condizione che l'immobile sia adibito a sua abitazione principale (comprovata dalla residenza anagrafica) e che il suo reddito complessivo non superi un determinato limite.

 

[Clematide]

@Piletta

A Roma non esiste un solo accordo territoriale, ma ne esistono due. Accordi differenti quasi sempre determinano regole differenti e conseguenze per le parti.

A Roma, infatti, permangono valori minimi e massimi delle microzone differenti su uno stesso immobile. La sorte del contratto è legata all’accordo scelto e ai vantaggi che sul piano applicativo quell’accordo può dare alle parti perché il numero dei parametri e delle riduzioni che determinano il canone per fascia è disomogeneo: l’aumento dei valori delle fasce dei canoni previsto per i transitori prevede, nel primo accordo, una maggiorazione del 10%, nel secondo, esattamente il doppio (20%), quindi, che cosa può accadere?

Può accadere che un contratto sia rispondente ad un accordo, ma possa non essere rispondente all’altro che pure è vigente nello stesso Comune.

Potrebbe pure ipotizzarsi il rilascio di dichiarazioni di rispondenza del contratto contrastanti su un’idenntico caso di specie (ad es. CONFABITARE la rilascia, CONFEDILIZIA la nega), aspetto, questo, finora mai chiarito in un’aula di tribunale.

Ma tralasciando questi aspetti, ai sensi dell’art.2, co.2 del DM 16 gennaio 2017, la durata del contratto transitorio va da 1 giorno a 18 mesi. Il canone è concordato (cedolizzabile al 10%) e va asseverato. Alcun vincolo nella determinazione del canone e nell’asseverazione, invece, per quanto attiene ai contratti di durata pari o inferiore a 30 giorni (cedolarizzabili al 21%).

Allo scadere del periodo convenuto, il contratto si estingue automaticamente, salvo proroga per persistenza delle esigenze di transitorietà (secondo Cassazione è ipotizzabile anche per i transitori il tacito rinnovo ai sensi dell’art. 1597 c.c.) o scioglimento per mutuo consenso. Nel primo caso, le disposizioni del DM del 2017 non prevedono più la necessità della conferma della sussistenza delle esigenze transitorie prima della scadenza del contratto prevista dal precedente DM del 2002.

Questa tipologia di contratto, nelle due modalità “calmierato” e “libero”, permette all’inquilino di beneficiare di una detrazione fiscale sull’IRPEF rapportata al periodo di tempo durante il quale l’immobile sia adibito ad abitazione principale: infatti, il conduttore, come chiarito da Cassazione, ancorchè il contratto duri pochi mesi, può trasferire la residenza nell’immobile locato, senza che il proprietario possa impedirglielo.

 

[uva]

(secondo Cassazione è ipotizzabile anche per i transitori il tacito rinnovo ai sensi dell’art. 1597 c.c.

A me risulta che i contratti transitori non si rinnovano, cessano senza bisogno di alcuna disdetta.
Se perdura l'esigenza transitoria di una delle parti, se ne stipula uno nuovo.

Il modello ministeriale (Allegato B al D.M. 16/01/2017) non prevede la clausola del rinnovo tacito.
caricaPdf (gazzettaufficiale.it)

Gli Accordi Territoriali vigenti nei vari Comuni possono prevedere il rinnovo tacito del contratto transitorio?

 

[Nemesis]

...

 

[Clematide]

A me risulta che i contratti transitori non si rinnovano, cessano senza bisogno di alcuna disdetta.
Se perdura l'esigenza transitoria di una delle parti, se ne stipula uno nuovo.

Il modello ministeriale (Allegato B al D.M. 16/01/2017) non prevede la clausola del rinnovo tacito.
caricaPdf (gazzettaufficiale.it)

Gli Accordi Territoriali vigenti nei vari Comuni possono prevedere il rinnovo tacito del contratto transitorio?

Né le disposizioni contenute nel DM del 2017 né gli accordi locali prevedono un meccanismo di rinnovazione tacita, in difetto di disdetta, dei contratti transitori, non essendo operante testualmente per questi contratti lo specifico meccanismo predisposto dall’art.2 (Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione) della 431 sui “4+4” (co.1) e “3+2” (c.3).

Tuttavia, come confermato da Cassazione, anche nel quadro della contrattazione concertata la locazione di natura transitoria si rinnova tacitamente, qualora il conduttore sia lasciato nella detenzione della cosa locata, dovendosi reputare persistenti le cause di transitorietà, salvo, chiarisce Cassazione, volontà novativa rispetto alla originaria convenzione negoziale, con eventuale modificazione anche del tipo contrattuale.

Non è un caso che le nuove disposizioni non prevedano più dal 2017 l’obiettivo venir meno della transitorietà e l’obbligo di conferma della sussistenza delle esigenze transitorie prima dello spirare del termine, previsti rispettivamente ai commi 5 e 4 dell’art.2 del vecchio DM del 2002, che determinava la riconduzione del rapporto ad una locazione primaria (non secondaria) e stabile (non temporanea) quadriennale (rinnovabile).

Infatti, non appare plausibile che solo le locazioni transitorie per studenti universitari possano rinnovarsi tacitamente alla scadenza e che le locazioni transitorie ordinarie cessino, senza alcuna possibilità di rinnovo, come se esistessero esigenze transitorie di classe A ed esigenze transitorie di classe B, in considerazione di una presunta natura primaria delle prime, a scapito delle seconde, parametrazione di interessi che si porrebbe in contrasto con ogni criterio di logica giuridica.

 

[mapeit]

Certo che l'esempio di Roma è emblematico di che "mostro" si sia creato con il coinvolgimento delle organizzazioni sindacali, per di più obbligatorio in questo caso, nella stipula di contratti transitori che sono peraltro sempre più richiesti dagli stessi potenziali conduttori, incerti sul perdurare del loro status lavorativo e, di conseguenza, sulla loro capacità di far fronte alla spesa dell'affitto. Io credo che si potesse trovare un altro meccanismo di "asseverazione" dei contratti ai dettami di legge, senza mettere in piedi questo vero e proprio "business" per i sindacati all'insegna della protezione delle parti contrattuali più deboli ed a spese - come sempre - dei locatori.

 

[basty]

Io credo che si potesse trovare un altro meccanismo di "asseverazione" dei contratti ai dettami di legge, senza mettere in piedi questo vero e proprio "business" per i sindacati

Ma è proprio lo scopo di tale normativa .......:
altro che protezione della solita parte debole....
Il bello è che una noma simile in passato è già stata cassata dalla magistratura, ma è resuscitata sotto altre spoglie.

 

[uva]

la locazione di natura transitoria si rinnova tacitamente, qualora il conduttore sia lasciato nella detenzione della cosa locata,

Si rinnova tacitamente per quanto tempo? La durata originaria (supponiamo 12 mesi se il contratto fu stipulato per un anno)?

Non contesto quanto affermi, ma mi pare un espediente ambiguo.
Perché l'inerzia del locatore e/o del conduttore che alla scadenza non considerano risolto il contratto, potrebbe non dipendere dal perdurare delle esigenze transitorie di una delle parti.
Potrebbe fare comodo tenere in vita un contratto concordato (che presuppone dei vantaggi fiscali) per un periodo indeterminato ("dimenticandosi" della scadenza) anche se l'esigenza transitoria iniziale non sussiste più.
E se non sussiste più si dovrebbe stipulare un concordato "n" + 2 o un contratto libero 4 + 4, invece di rinnovare tacitamente il transitorio.