Contratto locazione 1 anno?

[ensiro]

Sono proprietario di alcuni immobili che affitto come seconda casa. Da quanto mi è sempre stato detto sia da Agenzia delle Entrate che dalle varie associazioni inquilini e proprietari, l'unico contratto valido ai fini locativi, è quello 4+4. Tanto è vero che mi è stato rifiutato dall Agenzia delle Entrate anche un contratto per un box di un anno rinnovabile, richiedendomi il 4+4. Essendo questa la legge, mi sono sempre adeguato. Da un pò di tempo però sono venuto a sapere che parecchi miei conoscenti affittano, nella stessa zona dove ho i miei appartamenti, immobili come seconda casa con contratto annuale rinnovabile. Vorrei chiedere se qualcuno conosce qualche escamotage per poter fare il contratto come seconda casa, non contratto provvisorio, di durata un anno rinnovabile automaticamente oppure se questi contratti sono illegali e magari non registrati.
Grazie in anticipo.

 

[condobip]

Si è possibile, esistono i contratti transitori da 1 mese a 18 mesi, ma devono esserci particolari condizioni, informati in qualsiasi associazione di piccoli proprietari o sindacato inquilini della tua città, leggi questi interessanti articoli, mi auguro siano aggiornati;
http://www.padronidicasa.it/locazioni-transitorie.htm
http://www.confappi.it/news/9074

 

[maidealista]

CONTRATTI PER FINALITA’ TURISTICHE (vacanze, villeggiatura)​

PREVISIONE NORMATIVA art. 53, D.Lgs. 79/11; art. 1, c. 1, lett. c), L.431/98
NORMATIVA DI APPLICAZIONE cod. civ. artt. 1571 segg.
FATTISPECIE finalità turistiche
STIPULABILI in tutti i Comuni
DURATA libera
SCHEMA DI CONTRATTO vedansi: contratto tipo Confedilizia per locazioni ad uso villeggiatura, superiori a un mese; contratto tipo Confedilizia per locazioni brevi vacanze da 10/15 giorni a 30; contratto tipo Confedilizia per locazioni week-end, per locazioni di pochi giorni
ONERI ACCESSORI vedasi Tabella oneri accessori concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat
CANONE libero
AGEVOLAZIONI FISCALI ERARIALI no
REGIME FISCALE SOSTITUTIVO possibilità di optare per il regime della "cedolare secca", qualora ricorrano i presupposti illustrati nella Tabella presente in questo sito
http://www.confedilizia.it/locazioni.html
+
http://www.confedilizia.it/villeggiatura.htm
+
http://www.prontogeometra.it/Contratto_Turistico_Vacanze.asp

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

E aggiungo che ritengo del tutto assurdo che abbiano impedito la stipula di un contratto di locazione annuale per un box.
La disciplina vincolistica sulla durata delle locazioni si applica alle locazioni abitative e non abitative (cioè commerciali), ma certamente non per box e magazzini, soggetti invece alla disciplina della locazione contenuta nel codice civile che nulla dice in merito alla durata minima del rapporto.

 

[ensiro]

Ringrazio tutti. Mi sono letto tutti i link, ma purtroppo senz'altro per mia mancanza, ho le idee sempre confuse. So che i contratti provvisori sono possibili ma hanno un vincolo di max. 18 mesi. Infatti io ho provato questa strada con un mio appartamento ma l'agenzia mi aveva chiaramente detto che al termine, per riaffittralo alla stessa persona, avrei dovuto dare dei riferimenti (nominativi diversi). Tempo fa ho anche letto un articolo su Condominio web (vostro corrispondente), che cita testualmente:
Secondo una sentenza della Corte di Cassazione, anche la seconda casa deve avere le caratteristiche di una prima casa, quando si tratta di contratti di locazione.
La locazione per uso di seconda casa deve seguire le regole della locazione della prima casa, cioè il contratto di affitto per uso seconda casa deve avere la durata di quattro anni e non può essere annuale.
Infatti anche la seconda casa può essere abitata per lunghi periodi dell'anno e il suo uso secondo le disponibilità di tempo libero è finalizzato a soddisfare esigenze che, seppure secondarie, rivestono caratteristiche di essenzialità per la soddisfazione di interessi e passioni di un individuo che, quindi, sfruttando la sua seconda casa potrà sviluppare in pieno la sua personalità.
Questa la sentenza della Corte di Cassazione del 20 Giugno 2011 n. 13483.La legge 431 del 1998 regolamenta infatti i contratti di locazione abitativa in funzione dei bisogni primari della persona umana, intendendo con questi la disponibilità di un alloggio.Con questa sentenza si considera bisogno primario anche la realizzazione in pieno della propria personalità, e questo può richiedere la fruizione di una casa indipendentemente dallo stretto bisogno abitativo.
Quindi anche la seconda casa viene considerata necessaria per il bisgno di realizzazione completa di un individuo nella sua interezza.
A questo punto mi sembra normale avere le idee confuse. Ripeto che sto parlando non di un contratto di villeggiatura, che poi si risolve nel giro di qualche mese, ma di utilizzo come seconda casa per tutto l'anno e per diversi anni. Non mi senbra quindi che possa rientrare nella normativa da voi citata.
Grazie per la vostra pazienza.

In risposta all'Avv, Polidoro, che ringrazio, confermo che mi è stato rifiutato per il box un contratto ad un anno. O almeno, potevo farlo, ma non rinnovabile e l'anno successivo avrei dovuto fare un nuovo contratto!! E' anche vero che, da mia esperienza, ogni ufficio delle Agenzia delle Entrate ha le sue interpretazioni. Infatti quello che mi è stato possibile fare per esempio a Clusone (Bg), mi è stato negato a Bergamo!
Alla faccia dello snellimento della burocrazia.

 

[maidealista]

Locazioni "turistiche", libertà piena
di Corrado Sforza Fogliani*
La normativa sulle locazioni urbane (l. 9.12.'98 n. 431), oltre ai contratti cd. liberi (di 4 anni più 4) ed ai contratti regolamentati (agevolati, transitori, per universitari), disciplina anche i contratti "per finalità turistiche" (finalità che vanno dal riposo, allo svago, all'interesse culturale).
Per gli stessi, due caratteristiche s'impongono all'analisi: la durata non ha limiti temporali e il canone è liberamente contrattato e determinato fra proprietario e inquilino. Anche le clausole contrattuali possono essere stipulate sulla base dell'esclusiva volontà delle parti, nel solo rispetto della generale normativa prevista dal codice civile, che lascia ampia libertà contrattuale.
Si tratta, all'evidenza, di un'elasticità che risulta in pochissimi altri comparti, nel panorama delle locazioni, e che consente di rispondere con prontezza e facilità alle mutevoli e svariate esigenze di questo particolare e diffuso mercato.
Proprio la molteplicità delle situazioni che si presentano ha indotto la Confedilizia, come organizzazione storica dei proprietari di casa, a predisporre tre diversi contratti tipo che vengono incontro a tre differenti situazioni.
Il primo modello concerne la cosiddetta locazione week-end, destinata a soggiorni limitati a brevi periodi: un fine settimana, tre-quattro giorni, un "ponte". Il secondo contratto tipo, indicato per brevi vacanze, riguarda locazioni di durata variabile da sette o dieci giorni fino a un mese. Il terzo, definito per villeggiatura, è utilizzabile per locazioni che superino il mese. Ma perchè queste differenze temporali? Per gli obbighi - differenti - che ad esse corrispondono relativamente alla registrazione o meno del contratto, alla denuncia o meno della locazione alla P.S. e così via fino alla locazione che riguardi un immobile storicoartistico, e cioè - come si dice - "vincolato": locazione che deve essere denunciata entro 30 giorni anche al Sovrintendente per i beni culturali, a pena di incorrere in un reato punito – addirittura - financo con la reclusione. Resta da dire che le Regioni non sono competenti (anche se non tutte lo capiscono) a dettare norme - invece, riservate allo Stato - per locazioni che non abbiano carattere commerciale (case vacanza ecc.). E che per trovare i moduli per dare o prendere in locazione un alloggio per turismo, è sufficiente rivolgersi ad una delle oltre duecento sedi territoriali della Confedilizia, il cui elenco completo si può rintracciare su questo sito oppure richiedere alla Sede centrale della Confedilizia (06-679.34.89).
*presidente Confedilizia
inserito in data 17.12.2007
http://www.confedilizia.it/Art.Pres_LOCAZIONI_TURISTICHE.pdf
+
http://www.anbba.it/corpo.php?link=file/boll_8.html

 

[ensiro]

Grazie a tutti. Non credo di essermi chiarito completamente le idee. Quello che sicuramente ho capito è che siamo in Italia: quindi fatta la legge trovato l'inganno e ogni corte di cassazione emana le proprie sentenze e ogni Agenzia delle Entrate, o addirittura ogni impiegato, ha opinioni diverse. Alla prossima occasione riproverò con l'agenza delle entrate nel modo che mi avete suggerito. Grazie ancora.

 

[mapeit]

Vorrei sapere in base a quale norma ti hanno impedito all'Agenzia delle Entrate di registrare un contratto annuale tacitamente rinnovabile per il box, quando LORO STESSI nell'applicazione "Contratti di Locazione" versione 9.4.6 forniscono un modello di contratto per box che riporta proprio la durata libera e la clausola del tacito rinnovo. Prova a far loro tale domanda ... forse li metti in imbarazzo !

Per quanto riguarda gli altri tipi di contratto ad uso abitativo, fermo restando che i contratti per abitazioni ad uso turistico anche se di durata annuale sono tranquillamente stipulabili e registrabili, in Italia sono previsti solo quelli elencati nella Legge 431/98 e nel D.M. 30/12/2002 che completa la Legge stessa, alle condizioni e secondo i modelli allegati al D.M. stesso oppure alle condizioni e secondo i modelli approvati dagli accordi territoriali (ove esistenti) stipulati tra le principali associazioni di proprietari ed inquilini. Quindi in sintesi: "Contratto ad uso transitorio", "Contratto per studenti", "Contratto agevolato", "Contratto libero 4+4".

 

[jac0]

Vorrei sapere in base a quale norma ti hanno impedito all'Agenzia delle Entrate di registrare un contratto annuale tacitamente rinnovabile per il box, quando LORO STESSI nell'applicazione "Contratti di Locazione" versione 9.4.6 forniscono un modello di contratto per box che riporta proprio la durata libera e la clausola del tacito rinnovo. Prova a far loro tale domanda ... forse li metti in imbarazzo !

Per quanto riguarda gli altri tipi di contratto ad uso abitativo, fermo restando che i contratti per abitazioni ad uso turistico anche se di durata annuale sono tranquillamente stipulabili e registrabili, in Italia sono previsti solo quelli elencati nella Legge 431/98 e nel D.M. 30/12/2002 che completa la Legge stessa, alle condizioni e secondo i modelli allegati al D.M. stesso oppure alle condizioni e secondo i modelli approvati dagli accordi territoriali (ove esistenti) stipulati tra le principali associazioni di proprietari ed inquilini. Quindi in sintesi: "Contratto ad uso transitorio", "Contratto per studenti", "Contratto agevolato", "Contratto libero 4+4".

Dove si trovano le istruzioni relative al contratto annuo rinnovabile? Grazie.

 

[adimecasa]

contratto di un box non esiste un 4 +4 casomai un 6+6+ se proprio si vuol fare, ma va bene anche durate inferiori, all'Agenzia delle Entrate non interessa la durata

Mapeit, da noi l'Agenzia delle Entrate, vuole le clausole contrattuali le vogliono specifiche, non cumulative, dietro mia specifica richiesta, risposta per aumentare le righe e le pagine queste cose succedono proprio alla sede centrale Bergamo 1 Ciao