Contratto locativo in corso, optare per l'imponibilità

[tresi]

Salve a tutti, sono un costruttore, dove essendomi rimaste 4 unità immobiliari, li ho affittati nel 2011, adesso da giugno ho comunicato all'agenzia delle entrate che opto x l'imponibilità. (art. n. 9 dl 22 giugno 2012 83).
Ma appeno ho comunicato aagli inquilini che dovevano pagare l'IVA, è successo di tutto e di più, non vogliono pagare l'IVA al 10% e minacciano.
Ma l'IVA io la verso allo stato , come faccio a farglielo capire?
é un diritto che loro debbano pagare ed accettare, oppure ne piangerò solo io le conseguenze?.
C'è un decreto, qualcosa che spieghi ai conduttori questa legge?
Grazie

 

[maidealista]

Credo di aver compreso che tu abbia il diritto di operare questa scelta ma è comprensibile la resistenza dei conduttori.
Ho trovato :


Gli affitti
Le locazioni di immobili abitativi sono esenti da IVA. Ma se il locatore è l'impresa che ha costruito o ristrutturato l'immobile, a prescindere dal tempo trascorso dall'ultimazione dell'intervento, può applicare l'IVA sui canoni con aliquota del 10% (numero 127-duodevicies della tabella A, parte III, allegata al Dpr 633/72). L'imposta di registro, in questo caso, è dovuta in misura fissa (67 euro).
Le locazioni di fabbricati strumentali sono generalmente esenti da IVA, ma il locatore può sempre optare per l'applicazione dell'IVA. Indipendentemente dal regime IVA (esenzione o imponibilità), i contratti di locazione di fabbricati strumentali scontano l'imposta proporzionale di registro (1%).
La scelta di applicare l'IVA su opzione evita l'onere di un'eventuale rettifica della detrazione, ma vi sono casi in cui potrebbe essere conveniente mantenere il regime naturale di esenzione. A esempio, se una società possiede esclusivamente immobili acquistati o ristrutturati da più di 10 anni, o nel caso in cui la locazione esente non comporti uno scostamento del pro rata superiore ai 10 punti percentuali rispetto al passato, soprattutto se l'immobile è concesso in locazione a soggetti che non possono portare in detrazione l'IVA addebitata sui canoni. In questo senso, è interessante notare come la norma attuale abbia eliminato la disposizione che obbligava, nel passato, ad applicare l'IVA sui canoni di locazione nei confronti dei soggetti che non possono detrarre l'IVA o hanno un pro rata di detraibilità, inferiore al 25 per cento.
Le novità del Dl 83/2012 si applicano anche per i contratti in corso: per i canoni pagati dopo il 26 giugno 2012, infatti, valgono le nuove regole. Da più parti è stata segnalata l'opportunità di inviare una raccomandata con avviso di ricevimento all'ufficio competente, così come previsto per casi analoghi nel passato (risoluzione 2/E del 4 gennaio 2008). In assenza di una norma transitoria, potrebbe essere opportuno fare questa comunicazione solo in due circostanze: nel caso di passaggio dal regime di esenzione a quello di imponibilità su opzione (ad esempio per gli immobili abitativi locati da imprese che li hanno costruiti/ristrutturati) e, eventualmente, nel caso in cui si passa da un regime di imponibilità IVA per obbligo di legge a un regime di imponibilità su opzione (a esempio, locazione di un immobile strumentale a una banca o a uno studio medico).
Nessuna comunicazione è dovuta, invece, per le locazioni di fabbricati strumentali se è già stata espressa l'opzione in sede di contratto e si vuole mantenere il regime IVA, o nel caso di passaggio dal regime di imponibilità a quello di esenzione, essendo questo il regime "naturale" per tutti i canoni di locazione pagati successivamente alla data del 26 giugno 2012
Cessione e locazione di immobili: più chance per applicare l'IVA – Esperto Risponde
+
Interessante :
http://www.supermercato.it/focus/fisco/uo_gigIvalocazioniimmobili.pdf
:daccordo:

 

[tresi]

grazie mille per la spiegazione sei stato chiarissimo, ma il punto è;
l'inquilino che non accetta di pagare l'IVA, e continua a versare il canone senza IVA, lo può fare? l'IVA che non pagala devo sputare fuori io, che sono il costruttore? o la legge dice qualcosa ?
grazie per i vostri chiarimenti

 

[Franz]

certo che lo può fare

l'IVA sull'affitto si paga solo se sia il proprietario che l'inquilino sono soggetti IVA

se l'inquilino non è una ditta, è esente da IVA

 

[tresi]

Non è proprio così, in quanto la legge Dl 83/2012 del 26,06.12, dice:
Il D.L. n. 83/2012, in vigore dal 26 giugno scorso, ha introdotto una serie di norme di favore in materia di IVA Le novità del Dl 83/2012 si applicano anche per i contratti in corso: per i canoni pagati dopo il 26 giugno 2012, per le imprese di costruzione.
Questo dice il decreto, ma non specifica bene l'altra parte se può rifiutarsi di pagare l'IVA, anche perchè l'IVA che verserebbero a me, di seguito la verso allo Stato, non li intasco di certo io!!

 

[Franz]

secondo te, come è possibile che un privato paga l'IVA, sull'affitto di una casa??

come la recupera??non stiamo mica parlando di IVA pagata da privati sui generi alimentari o su abbigliamento, che notoriamente va perduta

il bello della legge è che è(sarebbe)uguale per tutti;

quindi, per quanto riguarda i privati, sugli affitti di case pagati a partite IVA =

1)o tutti pagano l'IVA e la perdono,
2)o tutti pagano l'IVA e la recuperano,
3)o tutti NON pagano l'IVA

ovvio che i privati sono esenti da IVA, come già sapevo; ma tu hai inserito una nuova legge del giugno 2012, e se quindi hai dubbi, chiedi alla Agenzia delle Entrate...lo puoi fare sia online che per telefono

p.s. appunto perchè dici che l'IVA non te la tieni ma la versi allo stato, non si capisce come mai un privato che avesse un contratto con un affitto a 1000 euro al mese, si dovrebbe trovare a pagarne invece 1100 o 1210, senza recuperare niente

il canone di locazione è un pagamento esente da IVA, nel senso che o se ne si è esenti(privati), oppure si paga ma poi si recupera(partite IVA)

 

[tresi]

Si ma i privato hanno stipulato contratto di locazione con ditta costruttrice e no da privati.
Ho dubbi perchè la legge dice che posso optare per l'imponibilità ed è un mio diritto, ma non dice niente per quanto riguarda l'inquilino.

 

[tresi]

avendo optato per l'imponibilità IVA, essendo io la ditta locatrice , ed avendo per legge optato all'imponibilità come consigliatomi dal mio commercialista, ho dedotto che lo posso fare è l'ho fatto.
Ad oggi gli inquilini si rifiutano di pagare l'IVA sul canone di affitto e continuano a versare il canone con esenzione, è possibile che non ci sia scritto niente da nessuna parte se l'inquilino può non pagare l'IVA senza andare incontro a nessuna penale? La legge ammette l'opzione da pa parte dei contratti in corso, ma per l'inquilino non spiega niente.
Secondo voi posso trattenere l'IVA arretrata che gli inquilini non hanno versato dalla caparra deposito cauzionale? anche perchè alcuni hanno già recesso dal contratto anticipatamente appunto per questo motivo.
Ci sarebbe qualcuno che potesse spiegare se posso rivalermi o trattenere la somma dalla cauzione che dovrò restituire?
Vi sarei immensamente grata se qualcuno potesse chiarire questa cosa.
Grazie e spero di essere nella giusta sessione.
Terri

 

[jerrySM]

avendo optato per l'imponibilità IVA, essendo io la ditta locatrice , ed avendo per legge optato all'imponibilità come consigliatomi dal mio commercialista, ho dedotto che lo posso fare è l'ho fatto.

Hai detto giusto, è stata una tua scelta optare per questa opzione. Nessuna legge ti ha obbligato.
La cosa giusta sarebbe stata applicare l'IVA per i nuovi contratti non per quelli già in essere. Se un privato cittadino ha firmato un contratto di locazione ad uso abitativo non puoi di punto in bianco aumentagli il canone del 10% per una tua scelta. Il privato non è che può scaricare l'IVA ..si tiene l'aumento e basta.
Quindi, a mio parere, giusto se IVA applicata ai nuovi contratti (il conduttore può decidere se accettare o no la locazione), sbagliato per i contratti già in essere che sono stati stipulati in regime di esenzione IVA.

 

[tresi]

Si, ma la legge non l'ho promulgata io,e la legge dice che si può optare per l'imponibilità IVA anche per contratti già in essere, io non voglio sapere se è giusto o sbagliato, questa è una tua opinione, ma la legge è un'altra! Ma la legge non dice neanche che il conduttore può decidere se accettare o no la locazione...è il tuo parere ma vorrei sapere da qualcuno che è esperto in materia se c'è un'articolo che cita che in effetti il conduttore può accettare o non accettare, ovvio se dipende dal conduttore non accetta! come io quando affitto un appartamento se potessi scegliere se pagare l'IMU o no, è ovvio che scelgo di non pagarlo....
In conclusione se ci fosse qualcuno che mi dia una risposta tecnica ringrazio infinitamente!!!