Contratto di locazione uso foresteria: normativa fiscale per il conduttore

[uva]

Più volte abbiamo discusso circa gli aspetti fiscali del contratto uso foresteria, ma non mi pare che siano stati esaminati dal punto di vista del conduttore.

Premesso che il conduttore deve essere una società (di capitali, quindi s.p.a. o s.r.l., giusto?) non mi è chiaro per quanto tempo e in quale misura può contabilizzare i costi inerenti la locazione.

Leggendo alcune info in rete pare che i canoni di locazione e gli oneri accessori siano deducibili solo se l'immobile viene dato in uso ai dipendenti. Per tutta la durata del contratto ed eventuali rinnovi?
Se invece lo si usa per alloggiare dei non meglio definiti "ospiti" della soc. conduttrice, potrebbe trattarsi di spese di rappresentanza deducibili parzialmente.
Se la società avesse solo collaboratori esterni (che le fatturano regolarmente le prestazioni di servizi), sono assimilabili ai dipendenti?
Poi c'è il problema della foresteria per uso dell'amministratore della società: non ho capito se il costo aziendale è trattato in modo diverso, essendo un benefit per l'amministratore stesso.

Altro dubbio riguarda la TaRi (tassa rifiuti): se si denuncia al Comune la detenzione di un appartamento uso abitazione in capo ad una società, mi è stato detto che è probabile non venga accettata. Perché il Comune procede alla tassazione con la tariffa uso ufficio, come se le società non possano utilizzare un immobile cat. A/2 a scopi abitativi.
Il Comune potrebbe pure notificare al proprietario la richiesta di variazione catastale: locazione ad una società = uso ufficio (non uso abitazione) = cat. A/10 (non A/2)!

Sto trattando questi argomenti con una piccola s.r.l. alla quale potremmo affittare un trilocale cat. A/2 uso foresteria. Loro sono molto confusi, io non ho esperienza né sono preparata in merito, e non sappiamo se e come procedere nella trattativa.
Oltre a dirottarli dal loro commercialista ho pensato di chiedere qui per chiarirmi le idee: grazie dei vostri eventuali pareri e consigli!

 

[basty]

Non posso esserti di aiuto, specie per quanto riguarda il lato fiscale del conduttore.

Ho locato ad una s.p.a. (tra l'altro di consulenza aziendale...) che in pratica mi ha imposto questo tipo di contratto, compreso il testo.
Da quel che ho letto anch'io in rete la deducibilità dei canoni da parte della società, sembrerebbe legata alla presa di residenza del dipendente: non mi risulta che ciò sia mai avvenuto.
In compenso affidano la gestione della locazione a società di servizi, che non brillano di efficienza. Fortunatamente l'inquilino effettivo è una bravissima e disponibile persona,
Quanto alla TARI e utenze, hanno chiesto che esse rimangano intestate al locatore: loro rimborsano a fronte della presentazione delle bollette.
(ovvio che ho accettato tale condizione considerata l'affidabilità della società).
In sostanza credo che chiedano quel contratto per non avere problemi a stabilire una durata breve (18 mesi) che per altro abbiamo già prorogato 2 o 3 volte; e non doversi occupare di utenze e contorno: francamente non vedo altri particolari vantaggi.

In passato avevo fatto il contratto con un istituto bancario: questi non si erano complicati la vita, e nonostante l'uso fosse sempre di foresteria hanno chiesto un tradizionale contratto 4+4 con possibilità di recesso in qualunque momento a discrezione loro, con preavviso di 2 mesi.

L'unica cosa che in genere accomuna questi contratti, è che hai a che fare con uffici legali, che limano virgole, punti e virgole ecc, comprese dichiarazioni sulla privacy (e de che poi, visto che l'unico dato relativamente sensibile sarebbe il mio Iban,...): per poi non notare svarioni formali che portano ad un andirivieni delle bozze contrattuali snervanti.

... si tollera il tutto, considerato che i pagamenti saranno certi .... (il che non è poco)

 

[uva]

considerato che i pagamenti saranno certi

Nel mio caso i pagamenti sarebbero certi (ma il condizionale è sempre d'obbligo…) in quanto i due soci della piccola s.r.l. interessata alla locazione sono conosciuti dal proprietario, che li ritiene persone affidabili. Nessuno di loro, né loro collaboratori, prenderebbe la residenza in quell'immobile.
Per agevolarli il locatore stipulerebbe un contratto intestato alla s.r.l. affinché possano dedurre i costi nella dichiarazione dei redditi.
Si pensava di intestare le utenze e la TaRi alla s.r.l., mentre come oneri accessori rimborserebbero al locatore solo una parte delle spese condominiali, il riscaldamento e il consumo dell'acqua (centralizzati condominiali).

Per quanto riguarda il contratto abitativo libero 4 + 4: per il proprietario andrebbe bene ugualmente (autorizzando il recesso del conduttore in qualsiasi momento con un preavviso breve), però i soci della s.r.l. dubitano che i costi sarebbero deducibili perché nessuno di loro abiterebbe stabilmente lì. Ma forse per quanto riguarda la deducibilità per loro non ci sarebbe differenza rispetto ad un contratto uso foresteria.

 

[basty]

Pochi giorni fa, in occasione di un 3D che riguardava tali contratti , ho ricercato i riferimenti di legge che richiamavano tale modalità: forse hai letto ciò che scrivevo.
La cosa curiosa (si fa per dire) è che in rete ho sempre solo trovato come riferimento la Legge 23/12/2000 n. 388 (finanziaria 2001) , che introduce il comma 1-bis all'art. 62 del testo unico delle imposte sui redditi (DPR 22/12/1986 n. 917) il quale alla fine recita (recitava):

"Qualora i fabbricati ...... siano concessi in uso a dipendenti che abbiano trasferito la loro residenza anagrafica per esigenze di lavoro, nel comune in cui prestano l'attività, per il periodo d'imposta in cui si verifica il trasferimento e nei due periodi successivi, i predetti canoni e spese sono integralmente deducibili"

A parte le limitazioni sulla residenza e sulla durata della deducibilità, detto articolo, compreso il comma 1-bis sono stati successivamente abrogati.

Dunque? Cosa resta?

 

[Nemesis]

Dunque?

Leggi l'art. 95, comma 2 del TUIR. Non l'art. 62.

 

[uva]

Leggi l'art. 95, comma 2 del TUIR.

Eccolo:

"2. Non sono deducibili i canoni di locazione anche finanziaria e le spese relative al funzionamento di strutture recettive, salvo quelle relative a servizi di mensa destinati alla generalità dei dipendenti o a servizi di alloggio destinati a dipendenti in trasferta temporanea. I canoni di locazione anche finanziaria e le spese di manutenzione dei fabbricati concessi in uso ai dipendenti sono deducibili per un importo non superiore a quello che costituisce reddito per i dipendenti stessi a norma dell'articolo 51, comma 4, lettera c). Qualora i fabbricati di cui al secondo periodo siano concessi in uso a dipendenti che abbiano trasferito la loro residenza anagrafica per esigenze di lavoro nel comune in cui prestano l'attività, per il periodo d'imposta in cui si verifica il trasferimento e nei due periodi successivi, i predetti canoni e spese sono integralmente deducibili."

Ho sottolineato quello che sarebbe il nostro caso: alloggio, senza residenza, di personale in trasferta temporanea.

Il problema consiste nel fatto che quel personale NON è dipendente della s.r.l.: sono i due soci e alcuni collaboratori esterni (artigiani con partita IVA che lavorano in subappalto fatturando alla s.r.l. le loro prestazioni di servizi).

Mi pare di capire che la deducibilità, parziale o limitata nel tempo, riguarda solo le società che utilizzano la foresteria per i loro dipendenti. Non per i soci e i collaboratori.
Eventualmente per gli "ospiti", nel qual caso si tratterebbe di spese di rappresentanza deducibili solo in parte.

 

[Aidualc]

Riguardo tari e utenze, io di norma li ho sempre fatti intestare all'utilizzatore (nei casi che ho seguito si trattava sempre di appartamenti a uso abitativo dati in locazione a un dipendente specifico della ditta).
Anche il verbale di consegna l'abbiamo fatto fra locatore e utilizzatore.

Estratto da un contratto:
La conduttrice si riserva la facoltà di cedere i diritti e le obbligazioni nascenti dal presente contratto a società e/o enti facenti parte del gruppo XXXYYY SRL cui appartiene la conduttrice, nonché di sublocare l'immobile al personale dipendente che utilizzerà l'immobile.
La locatrice riconosce alla conduttrice la possibilità di concedere in uso l’immobile, a qualsiasi titolo, a propri dipendenti e/o collaboratori, garantendone il profilo morale nei riguardi della locatrice, per un numero massimo di due occupanti [(questo messo per richiesta del locatore)].
In caso di cambiamento dell’utilizzatore, la conduttrice si impegna a comunicare tempestivamente per iscritto alla locatrice i dati del nuovo personale che utilizzerà l'immobile.

Riguardo cosa è deducibile, non saprei entrare nel dettaglio.
In un caso di classica locazione 4+4 con cedolare fra 2 privati, il conduttore sosteneva di poter dedurre parte del canone e delle utenze, in quanto avrebbe utilizzato una stanza per usi lavorativi. Poi non so come lui o il suo commercialista si siano organizzati in merito.

 

[uva]

classica locazione 4+4 con cedolare fra 2 privati, il conduttore sosteneva di poter dedurre parte del canone e delle utenze, in quanto avrebbe utilizzato una stanza per usi lavorativi.

Mi risulta che una deducibilità parziale dei costi della locazione sia possibile se il conduttore (privato, non società) è un libero professionista con partita IVA, che esercita la sua professione nell'appartamento locato, dove è pure residente.
La deducibilità dovrebbe essere limitata al 50% dei costi, comprese le utenze intestate a suo nome.

Nel primo caso che hai citato gli occupanti dell'immobile sono dipendenti della società conduttrice, quindi vale quanto disposto dall'art. 95, c. 2 del TUIR, come ha scritto @Nemesis.
Se invece fossero dei collaboratori esterni o degli ospiti, penso che ci sarebbero altri limiti.

 

[basty]

Non mi torna tra l'altro la cedolare secca se il conduttore è un professionista con partita IVA

 

[uva]

la cedolare secca se il conduttore è un professionista con partita IVA

Se si tratta di locazione ad uso abitativo di un immobile con categoria catastale coerente (ad esempio A/2 o A/3, non cat. A/10) e di un contratto intestato ad una persona fisica identificata col suo codice fiscale, allora mi pare pacifico che il locatore può optare per la cedolare secca.
La deducibilità parziale (al 50%) del canone è un problema del conduttore, che dovrà dimostrare l'uso promiscuo abitativo-professionale.