Contratto di locazione transitorio ma dopo 2 anni l'inquilino è ancora li

[Brunonor]

Buon giorno,
ho locato un appartamento con contratto transitorio su richiesta motivata del conduttore, che stava ristrutturando la sua casa. Alla scadenza il conduttore non mi rilasciava l'immobile, dicendo che aveva ancora bisogno di tempo per i lavori sulla sua proprietà. Il rilascio è stato così procrastinato di sei mesi in sei mesi su preghiera del conduttore che giurava sempre di risolvere a breve i suoi problemi ed ora, a distanza di due anni, siamo ancora allo stesso punto: in realtà lui non ha il denaro per finire i lavori e mi occupa senza titolo l'appartamento pur pagandomi (sempre con ritardo) il canone di locazione. Io non voglio firmargli un'altro contratto, in quanto sono intenzionato a vendere l'appartamento. C'è modo di sbloccare la situazione? Grazie.

 

[Mariangela Morelli]

Re: contratto di locazione transitorio

Innanzi tutto se il conduttore continua a pagarti l'affitto, lo devi riscuotere NON come canone di locazione ma come INDENNITA' DI OCCUPAZIONE, in tal modo il conduttore non può rivendicare una prosecuzione tacita del contratto transitorio, trasformando lo stesso in contratto 4 anni +4.
Poi occorre regolarizzare l'indennità dal punto di vista fiscale pagando l'imposta di registro 3% (e non 2% come per i contratti ordinari) facendo una denuncia unilaterale all'agenzia delle entrate e versando la relativa imposta con il codice 109T (importo minimo dell'imposta euro 168,00).
MAGGIORAZIONE 20% ART. 6 Legge 09/12/98 n. 431: durante il periodo di indennità di occupazione è possibile chiedere un aumento del canone del 20% in forza della predetta legge, quale indennità del danno patito per mancato rilascio dell'immobile.

 

[toscogroup]

Brava Mariangela, veramente una risposta completa. Grande.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Quanto lei riferisce presumo sia avvenuto in termini verbali. In fatto documentalmente Lei aveva stipulato un contratto p.es di un anno alla fine del quale lei ha tacitamente assentito alla sua prosecuzione incassando regolarmente l'affitto e non procedendo ad alcuna ingiunzione o intimazione al rilascio nè ad alcuna procedura di sfratto. Il contratto pertanto si è giuridicamente tacitamente rinnovato. Temo ma non sono certo si sia trasformato in un contratto 4+4 . Dipende anche da una serie di variabili .Le conviene urgentemente contattare un avvocato. Dopo l'incontro ci faccia sapere cosa le ha detto il legale in modo che tutti i lettori traggano beneficio dalla sua esperienza.

Infatti ilContratto Transitorio non può durare più di 18 mesi e deve essere posto in essere per esigenze transitorie reali o del proprietario o dell’inquilino, le quali devono essere espressamente indicate. Il canone di affitto nelle aree metropolitane ed in tutti i capoluoghi di provincia non può superare quello stabilito negli accordi territoriali che regolano i contratti convenzionati (vedi sopra).
Il contratto oltre ad avere la forma scritta deve utilizzare obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto Ministeriale 30.12.2002 e recepito dagli accordi territoriali.
Il contratto ha le stesse caratteristiche del contratto cosiddetto libero.
Una specifica garanzia contro le simulazioni ed i raggiri è data dall’obbligo del proprietario di riconfermare alla scadenza del contratto i motivi di transitorietà. Se non lo fa il contratto si trasforma in normale contratto libero 4 anni + 4 anni , a canone calmierato (ovvero quello stabilito in base ai criteri previsti per il contratto convenzionato –).

 

[Brunonor]

Grazie a chi mi ha dato il suo contributo. Preciso che ero in amichevoli rapporti col conduttore (ovviamente ora i rapporti non sono più così buoni): questi doveva, ed ancora deve, provvedere a finire i lavori nella sua nuova casa, perciò gli avevo preparato un transitorio a 12 mesi per esigenza del conduttore (appunto finire i lavori in casa). Solo che alla scadenza lui mi pregava di poter occupare l'immobile per altri 6/8 mesi e poi ancora fino a Natale e poi fino a Pasqua e così avanti. Io mi sono fidato purtroppo, ma questa situazione non può continuare all'infinito. In realtà a lui mancano i soldi per finire i lavori ed ora si ritrova anche disoccupato. Dopo circa 18 mesi dalla scadenza del transitorio gli ho ingiunto per raccomandata di liberarmi l'appartamento, ma lui non vuole, o non può, farlo. Ora comincierò un'azione di sfratto, ma temo sia i tempi che le spese. A me farebbe in realtà comodo che il transitorio possa diventare un 4+4, in quanto, avendo giò dato disdetta, alla scadenza del 4° anno (in pratica il prossimo gennaio) il conduttore dovrebbe lasciare. Però temo che la tramutazione del transitorio in 4+4 non sia automatica. ma debba essere comunque proclamata dal giudice. Ci sono idee? Grazie.

 

[Mariangela Morelli]

Il transitorio NON può durare più di 18 mesi. Le somme riscosse, ribadisco, dopo il 18^ mese devono essere riscosse come indennità di occupazione.
Se però sei del parere di fare un nuovo contratto, la decorrenza parte dal momento della stipula.
Ti ricordo che in base alla finanziaria del 2007 tutti i contratti devono essere registrati a pena di nullità, per cui non puoi considerare una decorrenza retroattiva.
Se decidi di mantenere l'inquilino nell'immobile senza procedere con l'azione di sfratto, perchè non fai un contratto di abitazione agevolato?
Qualora l'immobile sia in un Comune ad alta tensione abitativa, l'IRPEF e l'imposta di registro sono ridotte del 30% e in molti comuni l'ICI è ridotta o azzerata.
Sappimi dire in che comune hai l'immobile. Ciao.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

Dopo l'incontro ci faccia sapere cosa le ha detto il legale in modo che tutti i lettori traggano beneficio dalla sua esperienza.

 

[Ennio Alessandro Rossi]

E' chiaro che se un soggetto disdettato non rilascia l'immobile disdettato quanto devesi percepire
è a titolo di indennità di occupazione; ma nel caso specifico ho piu' di un dubbio . Il problema stà nel "tempo di tolleranza". Sostanzialmente il mio timore da valutare con il legale è riassumibile in questi termini: Se resto inattivo per due anni ( leggi non mi attivo per lo sfratto per due anni e non per due mesi ) il mio comportamento concludente è tacitamente acquiscente ad un rinnovo ? E se sì a quali condizioni: a canone libero o a canone convenzionato?

Per quanto possa contare e previo approfondimento sottopongo una riflessione
dalla quale si evince da che la legge proponde dalla parte dell'inquilino.
I contratti transitori spesso hanno rappresentato una scappatoia alle regole e al
fisco e una sostanziale situazione di svantaggio per molti inquilini costretti a pagare
canoni periodicamente aumentati in assenza di garanzie legali e tutele. La nuova
legge disciplina in modo migliore questo tipo di contratti che non possono durare
più di diciotto mesi e che devono riguardare esigenze transitorie reali del proprietario
o dell?inquilino espressamente provate ed indicate.
Il canone di affitto nelle aree metropolitane e in tutti i capoluoghi di provincia
non può superare quello stabilito negli accordi territoriali del canale concertato.
I contratti di questo tipo, oltre che la forma scritta, devono utilizzare obbligatoriamente
uno schema tipo di contratto allegato al Decreto Ministeriale 30.12.2002
e recepito dagli accordi territoriali. Una specifica garanzia contro le simulazioni ed
i raggiri è data dall?obbligo che ha il proprietario di riconfermare alla scadenza del
contratto i motivi di transitorietà. Se non lo fa il contratto si trasforma in normale
contratto quattro più quattro a canone però calmierato.

 

[Brunonor]

Grazie di nuovo a tutti per i contributi portati.
Preciso che:
1. L'appartamento si trova in una città in cui vigono i patti territoriali;
2. Il canone è stato calcolato al di sotto dei limiti imposti dai patti stessi;
3. Il motivo della transitorietà era del conduttore e non del locatore (chiedeva 12 mesi per finire la ristrutturazione della sua casa) e quindi non aveva senso che il locatore confermasse la transitorietà;
4. La raccomandata con richiesta per il rilascio dell'abitazione è partita (purtroppo) solo 18 mesi dopo la scadenza del contratto transitorio, ma le richieste verbali di rilascio da locatore a conduttore sono state reiteratamente formulate alla presenza di testimoni; la controproposta del conduttore è invece sempre stata la stessa (posso avere ancora sei mesi per completare i lavori? grazie);
5. I lavori di ristrutturazione, fatti dal conduttore, possono al caso essere facilmente documentati.

 

[Gioia Pasquini]

Io sapevo che il contratto di natura transitoria (12/18 mesi al massimo), una volta scaduto, non si può rinnovare allo stesso inquilino, mi par di capire, invece, che se sussistono ancora i motivi della transitorietà (lavori ad esempio di ristrutturazione di una abitazione, non ancora terminati), si può rinnovare...Ho capito bene? Grazie della risposta. Gioia