Un mio amico locatario, in un condominio posseduto per intero dal locatore che è un imprenditore edile, occupa un appartamento A10 semplicemente come abitazione, essendo un lavoratore dipendente, non ha interesse ad aprire una partita IVA di comodo, del costo di diverse migliaia di euro annue, che permetterebbe di registrare un contratto di affitto commerciale.
Locatore e locatario stipulano una semplice scrittura privata in cui viene specificato che il contratto dura un anno e che può essere rinnovato tacitamente. Il rapporto tra i due soggetti continua anno dopo anno: il locatario versa puntualmente l'affitto ogni mese e riceve dal locatore ricevuta di pagamento timbrata e firmata, più fattura.
Dopo circa 10 anni il locatore chiede al locatario di rendere disponibile l'immobile ad una ispezione per un riallineamento dell'accatastamento. Il locatario scambia il numero telefonico con gli ispettori. Dopo qualche tempo un altro inquilino regolarmente registrato confida al locatario che ha ricevuto un atto di intimazione dal Giudice delle Esecuzioni a pagare l'affitto mediante bonifico ad un C/C intestato al tribunale, essendo l'immobile sottoposto a procedura immobiliare. Il nostro locatario aspetta anche lui di ricevere l'atto ma non succede nulla (scoprirà che è successo lo stesso alla maggior parte dei locatari del condominio, anche con contratto regolarmente registrato).
Dopo un anno riceve una semplice mail (non PEC) al suo indirizzo privato da un'agenzia di vendite giudiziarie che chiede che i locatari che non stanno versando il fitto alla procedura siano ritenuti morosi e chiede al Giudice delle Esecuzioni immobiliari le prescrizioni ritenute più opportune. Il locatario contatta tramite mail l'agenzia di vendite giudiziarie dolendosi di non aver ricevuto avvisi di nessun genere e chiedendo le istruzioni per pagare le rate del fitto. In meno di un'ora riceve le istruzioni. Il locatario, per puntualizzare meglio alcuni aspetti chiama l'agenzia e scopre che il numero corrisponde a quello degli ispettori che un anno prima aveva fatto entrare nel suo appartamento: forse non dovevano riallineare i parametri catastali, ma stimare il valore e lo stato dell'immobile.
Il locatore, messo davanti alla situazione di cui era ovviamente al corrente, chiede di ricevere ancora la quota di condominio specificata nella scrittura privata, una piccola parte dell'affitto, per l'amministrazione ordinaria (pulizia scale, bollette dell'utenza elettrica condominiale principalmente) che sta ancora curando, il resto dell'affito sarà dato all'agenzia di vendite giudiziarie.
Quello che preoccupa il locatario è di dover pagare all'agenzia una seconda volta gli affitti arretrati già corrisposti al locatore. Il locatario può essere ritenuto moroso pur non avendo ricevuto alcun avviso della procedura? Non avendo un contratto registrato, può essere oggetto di prescrizioni da parte del Giudice delle Esecuzioni? Ha il minimo senso che paghi all'agenzia di vendite immobiliari un fitto regolato da un contratto non registrato?
Ringrazio chi saprà rispondermi.
Locatore e locatario stipulano una semplice scrittura privata in cui viene specificato che il contratto dura un anno e che può essere rinnovato tacitamente. Il rapporto tra i due soggetti continua anno dopo anno: il locatario versa puntualmente l'affitto ogni mese e riceve dal locatore ricevuta di pagamento timbrata e firmata, più fattura.
Dopo circa 10 anni il locatore chiede al locatario di rendere disponibile l'immobile ad una ispezione per un riallineamento dell'accatastamento. Il locatario scambia il numero telefonico con gli ispettori. Dopo qualche tempo un altro inquilino regolarmente registrato confida al locatario che ha ricevuto un atto di intimazione dal Giudice delle Esecuzioni a pagare l'affitto mediante bonifico ad un C/C intestato al tribunale, essendo l'immobile sottoposto a procedura immobiliare. Il nostro locatario aspetta anche lui di ricevere l'atto ma non succede nulla (scoprirà che è successo lo stesso alla maggior parte dei locatari del condominio, anche con contratto regolarmente registrato).
Dopo un anno riceve una semplice mail (non PEC) al suo indirizzo privato da un'agenzia di vendite giudiziarie che chiede che i locatari che non stanno versando il fitto alla procedura siano ritenuti morosi e chiede al Giudice delle Esecuzioni immobiliari le prescrizioni ritenute più opportune. Il locatario contatta tramite mail l'agenzia di vendite giudiziarie dolendosi di non aver ricevuto avvisi di nessun genere e chiedendo le istruzioni per pagare le rate del fitto. In meno di un'ora riceve le istruzioni. Il locatario, per puntualizzare meglio alcuni aspetti chiama l'agenzia e scopre che il numero corrisponde a quello degli ispettori che un anno prima aveva fatto entrare nel suo appartamento: forse non dovevano riallineare i parametri catastali, ma stimare il valore e lo stato dell'immobile.
Il locatore, messo davanti alla situazione di cui era ovviamente al corrente, chiede di ricevere ancora la quota di condominio specificata nella scrittura privata, una piccola parte dell'affitto, per l'amministrazione ordinaria (pulizia scale, bollette dell'utenza elettrica condominiale principalmente) che sta ancora curando, il resto dell'affito sarà dato all'agenzia di vendite giudiziarie.
Quello che preoccupa il locatario è di dover pagare all'agenzia una seconda volta gli affitti arretrati già corrisposti al locatore. Il locatario può essere ritenuto moroso pur non avendo ricevuto alcun avviso della procedura? Non avendo un contratto registrato, può essere oggetto di prescrizioni da parte del Giudice delle Esecuzioni? Ha il minimo senso che paghi all'agenzia di vendite immobiliari un fitto regolato da un contratto non registrato?
Ringrazio chi saprà rispondermi.
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