Contratto box

[Pierluigi78]

Buonasera a tutti,

Sono nuovo del sito e vorrei cortesemente qualche consiglio.
Lo scorso marzo ho stipulato un contratto di affitto per un box della durata di 12 mesi senza tacito rinnovo. Nella clausola del mancato pagamento è stata inserita la clausola ipso jure da esercitare entro 15 gg dal mancato pagamento che dovrebbe avvenire ogni 9 del mese. La disdetta è di due mesi per entrambe le parti dalla prima annualità - credo vada interpretata che trascorsi i primi 12 mesi in caso di rinnovo le parti possono disdire il contratto con due mesi di preavviso.
Gli inquilini hanno dato disdetta con raccomandata fissando una data di rilascio di due mesi dalla data in cui hanno scritto la raccomandata invece che dalla data di ricevimento della stessa. Non intendono pagare gli ultimi due mesi di affitto, in quanto vorrebbero utilizzare il deposito.
Ora vorrei chiedere qualche consiglio su cosa fare in caso non pagassero gli ultimi due mesi di affitto e su chi grava la tassa di registrazione per fine contratto. Sapevo sulla parte che richiede la disdetta anticipata, anche se l'onere di comunicarlo spetta al proprietario. Ora sembra che per accordo tra le parti a prescindere da chi chieda la disdetta si divide al 50%. Chiedo qualche chiarimento in merito.
Per quanto riguarda invece la clausola ipso jure come e quando posso esercitarla? Dopo o entro i 15 gg dalla data del mancato pagamento. Se volessi agire tramite legale e riottenere il pagamento delle spese legali, devo prima inviare un sollecito bonario o non è necessario? Infine visto che il preavviso dei due mesi valeva dopo la prima annualità, se la mia interpretazione è corretta, ho diritto a chiedere il pagamento dei mesi fino a tale scadenza? Grazie mille e spero in un Vostro cortese riscontro.
Cordialmente
Pierluigi

 

[basty]

La imposta sulla risoluzione anticipata normalmente spetta a chi la richiede, ma viene specificato sul contratto. In assenza, temo valga la regola generale del 50%.
Quanto agli altri “diritti” o ritenuti tali, il problema , oltre l’“ aver rason” bisogna “trovar chi te la daga” : ne vale la pena per un box?

 

[Pierluigi78]

Grazie della risposta Basty. C'è un riferimento specifico per quanto riguarda la suddivisione della tassa di disdetta. Sicuramente avranno da ridire e non pagheranno neanche il loro 50%. Per quanto riguarda se ne vale la pena far valere i propri diritti? Mi chiedo allora cosa si fa a fare il contratto se poi gli inquilini non lo rispettano e bisogna rimanere a guardare passivamente? Affittiamo tutti in nero e facciamo valere la legge del più forte a questo punto...

 

[basty]

Mi chiedo allora cosa si fa a fare il contratto se poi gli inquilini non lo rispettano

C’è lo chiediamo tutti, come locatori, ma poi ?

 

[Dimaraz]

Per quanto riguarda invece la clausola ipso jure come e quando posso esercitarla? Dopo o entro i 15 gg dalla data del mancato pagamento. Se volessi agire tramite legale e riottenere il pagamento delle spese legali, devo prima inviare un sollecito bonario o non è necessario? Infine visto che il preavviso dei due mesi valeva dopo la prima annualità, se la mia interpretazione è corretta, ho diritto a chiedere il pagamento dei mesi fino a tale scadenza?

Aldilà di norme e regole locali...su quali sciocchezze vuoi puntarti?

Qual'è il senso di esercitare una clausola di rescissione per un contratto ormai in scadenza?
Se per

Non intendono pagare gli ultimi due mesi di affitto, in quanto vorrebbero utilizzare il deposito.

intendi la cauzione/garanzia tale metodica, seppur irregolare, è molto praticata...e non è che tale somma sia di tua proprietà.
Posto che un garage/deposito non verrà restituito con danni tale somma dovresti comunque restituirla.

Se tu "fulminato per la via di Damasco" ti impunti sui cavilli e intendi dare mandato ad un legale con risarcimento delle sue spese puoi farne richiesta ed il conduttore ignorare il tutto.
Solo la sentenza di un Giudice può imporne il pagamento...ma non hai motivi "solidi" da rivendicare.

S

Affittiamo tutti in nero e facciamo valere la legge del più forte

Sei sicuro di essere il più "forte"?
Affitta in nero... così poi la denuncia ti farà capire chi ci rimette.

 

[uva]

Lo scorso marzo ho stipulato un contratto di affitto per un box della durata di 12 mesi senza tacito rinnovo

Mi sembra di capire che avendo escluso il tacito rinnovo il contratto scadrà a marzo 2024 senza necessità di disdetta (art. 1596 Cod.Civ.)
Se non è stata prevista la possibilità di recesso anticipato potresti opporti alla disdetta del conduttore "obbligandolo" a pagare fino alla scadenza.

è stata inserita la clausola ipso jure da esercitare entro 15 gg dal mancato pagamento che dovrebbe avvenire ogni 9 del mese.

Dovrebbe essere la clausola risolutiva espressa ex art. 1456 Cod.Civ. esercitabile dal locatore in caso di inadempienza del conduttore riferita al mancato pagamento.
Puoi esercitarla inviando al conduttore per raccomandata ar o pec la diffida ad adempiere, concedendogli un termine non inferiore a 15 giorni (art. 1454).
Se non sana la morosità non ti resterebbe che agire tramite avvocato.

Però data la situazione (conduttore che intende recedere prima della scadenza) non ti conviene iniziare pratiche legali e sostenere dei costi per far valere le tue ragioni.
Se non paga le ultime mensilità le puoi legittimamente compensare col deposito cauzionale.
Dovrebbe rimborsarti l'imposta di registro di 67 euro per la risoluzione anticipata, da comunicare all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dal rilascio.
Se non lo fa non è il caso di tentare il recupero di una somma così esigua.

Io come locatore accetterei la disdetta e mi accontenterei di rientrare velocemente in possesso del box per cercare un altro conduttore.

bisogna rimanere a guardare passivamente?

Purtroppo anche quando ci si trova dalla parte della ragione è opportuno valutare i costi e i tempi (non brevi) delle pratiche legali prima di iniziarle.

 

[Pierluigi78]

Aldilà di norme e regole locali...su quali sciocchezze vuoi puntarti?

Qual'è il senso di esercitare una clausola di rescissione per un contratto ormai in scadenza?
Se per

intendi la cauzione/garanzia tale metodica, seppur irregolare, è molto praticata...e non è che tale somma sia di tua proprietà.
Posto che un garage/deposito non verrà restituito con danni tale somma dovresti comunque restituirla.

Se tu "fulminato per la via di Damasco" ti impunti sui cavilli e intendi dare mandato ad un legale con risarcimento delle sue spese puoi farne richiesta ed il conduttore ignorare il tutto.
Solo la sentenza di un Giudice può imporne il pagamento...ma non hai motivi "solidi" da rivendicare.

S

Sei sicuro di essere il più "forte"?
Affitta in nero... così poi la denuncia ti farà capire chi ci rimette.

Innanzitutto ho chiesto pareri e non insulti, quindi senza troppe informazioni eviterei espressioni del tipo "fulminato di Damasco".
Se Lei vuole dare carta bianca ai suoi inquilini o addirittura fare scrivere a loro il contratto alle loro condizioni e Lei firmarlo è libero di farlo.
Per quanto mi riguarda gli inviai la bozza in anticipo e nessuno gli ha puntato una pistola alla testa per firmarlo. C'era scritto chiarissimo che il deposito non poteva essere utilizzato in conto deposito - se volevano potevano sollevare variazioni all'epoca - così come era scritto che non potevano effettuare modifiche se non autorizzate. Quindi perché firmano un contratto se già sanno che non lo vogliono rispettare Dimaraz? Ah perché la proprietà gli piace ed allora spergiurano pure che la madre non è la loro pur di entrare. Poi entrano facendo modifiche che non sono autorizzate. Al terzo di contratto ti chiamano perché gli rimane la serranda in mano ma lì la legge la conoscono e la rispettano e ti dicono che per "legge" la riparazione spetta al proprietario però quando 3 giorni prima gli consegni il box la serranda funziona perfettamente. Poi ti rompono la porta dell'intercapedine che scritto sul contratto ne è vietato l'utilizzo se non che per la pulizia della stessa. Invece utilizzano l'intercapedine come ripostiglio e quando la porta si rompe ti invocano la legge ed essendo di proprietà condominiale ti dicono che non spetta a loro ripararla e che non l'hanno mai toccata.
Se io fossi stato l'inquilino non te l'avrei fatta neanche vedere che la porta era rotta e l'avrei riparata. E sul deposito avrei chiesto se era possibile utilizzarlo per il pagamento non lo impongo non pagando. Ed anche se non avessero rotto niente cmq ho firmato un contratto e "chiedo" gentilmente se sono possibili accordi diversi.
Forse di fulminato ci sei solo te qui che avalla le mancanze di rispetto nei confronti delle regole e per il prossimo, e questo atteggiamento a livello più sta avallando nella tante mancanze di rispetto ancora più gravi, ma ormai sembra che chi le subisce rompe le palle e chi le esercita sono povere vittime - chissà di cosa o chi poi? Forse solo della loro ignoranza e di sé stessi.
Non per ultimo ma credo che visto i soggetti coinvolti incide, la proprietà è della mia compagna che li affronta sempre da sola e gli inquilini l'attaccano sempre in due, cercando di farla sentire colpevole anche se piove e si crea umidità o ci sono i topi che corrono per il corridoio del garage.
Personalmente penso che sono due m....

 

[Pierluigi78]

Mi sembra di capire che avendo escluso il tacito rinnovo il contratto scadrà a marzo 2024 senza necessità di disdetta (art. 1596 Cod.Civ.)
Se non è stata prevista la possibilità di recesso anticipato potresti opporti alla disdetta del conduttore "obbligandolo" a pagare fino alla scadenza.


Dovrebbe essere la clausola risolutiva espressa ex art. 1456 Cod.Civ. esercitabile dal locatore in caso di inadempienza del conduttore riferita al mancato pagamento.
Puoi esercitarla inviando al conduttore per raccomandata ar o pec la diffida ad adempiere, concedendogli un termine non inferiore a 15 giorni (art. 1454).
Se non sana la morosità non ti resterebbe che agire tramite avvocato.

Però data la situazione (conduttore che intende recedere prima della scadenza) non ti conviene iniziare pratiche legali e sostenere dei costi per far valere le tue ragioni.
Se non paga le ultime mensilità le puoi legittimamente compensare col deposito cauzionale.
Dovrebbe rimborsarti l'imposta di registro di 67 euro per la risoluzione anticipata, da comunicare all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dal rilascio.
Se non lo fa non è il caso di tentare il recupero di una somma così esigua.

Io come locatore accetterei la disdetta e mi accontenterei di rientrare velocemente in possesso del box per cercare un altro conduttore.


Purtroppo anche quando ci si trova dalla parte della ragione è opportuno valutare i costi e i tempi (non brevi) delle pratiche legali prima di iniziarle.

Grazie mille Uva, il tuo intervento è stato molto utile e chiaro. Contatterò un legale domani.
Buona domenica!

 

[Dimaraz]

Innanzitutto ho chiesto pareri e non insulti

Evidenziami dove "a norma di Legge" ti ho insultato.

 

[Dimaraz]

C'era scritto chiarissimo che il deposito non poteva essere utilizzato in conto deposito

Ah ecco...ora si capisce il livello di comprensione della lingua.
Su tali premesse vi è poco da discutere...parliamo lingue diverse e tu non hai piena comprensione della materia.
Nell'ordine che riporto:

Se Lei vuole dare carta bianca ai suoi inquilini o addirittura fare scrivere a loro il contratto alle loro condizioni e Lei firmarlo è libero di farlo

Puoi far firmare rutti i contratti con clausole che ti "proteggono"...ma poi chi ti garantisce da inquilini lestofanti di professione?

Contatta un avvocato...se trovi quello serio ti suggerisce che dati i valori in gioco non ti conviene agire.
Se invece trivi quello che "devo campa' pure io" comincerà a dirti che hai molte ragioni ma che la verifica ed il consulto hanno un costo.
Ti dirà che si potrebbe cominciare con una sua lettera di diffida zeppa di articoli del Codice con cui minaccia azione legale...ma ti chiederà pure di pagarla (100-300 Euro) ipotizzando una tua rivalsa sul conduttore.
Solo che se hai trovato l'inquilino "sbagliato" la tua costosa diffida la usa come carta igenica essendo la stessa priva di "forza coercitiva".
Allora il tuo "munifico" azzeccagarbugli ti dirà che dovrete citare in Giudizio il "certamente perdente"...che la sentenza è già scritta etc. etc.
Intanto ci sarebbe fa pagare un anticipo spese ...ci dia "le mille" ops.. son Euro..ma sicuro che il Giudice ne avalla rivalsa.
Non vado oltre perché tu tanto non credi ad una virgola di quanto scrivo...ma ti do un consiglio "gratis":
prima di aprire il portafoglio fai mettere nero su bianco dal tuo legale che avrai certamente rimborso o che sarà lui stesso a restituire il tutto.
Poi torna e racconta come è finita.