Contratto agevolato e cedolare secca

[anna p.]

Salve a tutti.
Due domande a proposito del contratto a canone concordato che, pena l'invalidità, deve essere stipulato esclusivamente utilizzando il tipo di contratto allegato al DL 30 dicembre 2012 :

1) si può optare per la c.s. al 10% su tutto il territorio nazionale o solo in determinati Comuni? (a me interessa Salerno) In uno degli infiniti siti visitati si dice "La cedolare secca si applica ai contratti di locazione a canone concordato nei comuni con carenze abitative, individuati nei seguenti capoluogo di provincia e zone limitrofe: Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia."
Contratto di Locazione a Canone Concordato – Fac Simile e Guida

2) posso esercitare l'opzione inserendo un Articolo nel contratto tipo (che è del 1988 e ovviamente non lo prevede), o me lo invalidano? Se si, faccio sempre riferimento all’art. 3 della Legge 23/2011 ? e posso eliminare quindi la parte relativa all'aggiornamento Istat e alle spese di bollo?

Sarà un quesito sciocco,ma a me 'sto contratto pare un INTOCCABILE, non vorrei perdere le agevolazioni per degli errori formali.

GRAZIE.

 

[Nemesis]

tipo di contratto allegato al DL 30 dicembre 2012

Allegato al decreto interministeriale (non D.L., che è invece un decreto-legge) del 30/12/2002.
"Interministeriale", poiché fu emanato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze.

si può optare per la c.s. al 10%... (a me interessa Salerno)

Sì, Salerno è un comune ad alta tensione abitativa.

posso esercitare l'opzione inserendo un Articolo nel contratto tipo (che è del 1988 e ovviamente non lo prevede), o me lo invalidano?

Devi inserire una clausola con la quale comunichi di optare per il regime della c.s. e rinunci a esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
Se non inserissi nel contratto la tua adesione all'opzione e la conseguente rinuncia a pretendere l'aggiornamento del canone, dovresti necessariamente darne preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata.

Se si, faccio sempre riferimento all’art. 3 della Legge 23/2011 ?

Sì, ma è un decreto legislativo (D.Lgs.) e non una legge.

e posso eliminare quindi la parte relativa all'aggiornamento Istat e alle spese di bollo?

Ovviamente se non eliminassi quella relativa all'aggiornamento del canone, sarebbe incompatibile con la rinuncia a esercitare tale facoltà. Puoi lasciare la parte che si riferisce all'imposta di bollo, ma deve essere relativa solamente a quella da assolvere sulle quietanze di pagamento dei canoni, che eventualmente il conduttore dovesse richiederti (le quietanze, e non i canoni)

me 'sto contratto pare un INTOCCABILE

Non è "intoccabile". Anzi, deve essere necessariamente "toccato". Per almeno due motivi:
- l'adesione alla cedolare secca, come sopra descritto;
- per ottemperare agli obblighi in materia di prestazione energetica degli edifici. Infatti dovrai inserire apposita clausola, con la quale il conduttore dichiara "di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici".
Dovrai rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al potenziale nuovo locatario all'avvio delle trattative e consegnarglielo alla fine delle medesime.
Per finire (anche se ci sarebbe altro da modificare), sostituisci (nell'art. 21 del contratto) la legge n. 675/96 (abrogata il 1° gennaio 2004), con il vigente D. Lgs. n. 196/2003.

 

[anna p.]

grazie,Nemesis,per le risposte precise e puntuali, come pure per le giuste correzioni. Io arranco nei meandri di questo mondo complicato cercando da sola informazioni e soluzioni,perchè non ho un referente fisico di fiducia(mi fido più dei Propisti ). Posso immaginare quanto certi errori o inesattezze facciano rabbrividire chi è conoscitore e appassionato della materia, e spero di imparare e migliorare. A mia discolpa posso dire solo che quel 2012 è stato un errore di battitura . Come credo lo sia stato il numero dell'articolo da sostituire (20 e non 21,o sbaglio?)
Proprio ricercando questo art.21, ho trovato due versioni dello stesso contratto e sono andata in confusione:
- una allegata al Decreto 5 marzo 1999, che è di 23 articoli
Decreto interministeriale 5 Marzo 1999
- l'altra allegata al Decreto 30 dicembre 2002, che è di 15 articoli
Decreto Interministeriale 30 dicembre 2002

C'è qualche buona ragione per prediligerne uno perchè non sono proprio identici .

 

[Un giocatore]

Affinché il locatore possa aderire alla c.s. è sufficiente che la locazione sia per uso abitativo ed è necessario che il locatario non agisca a nome e per conto di una società.
Quindi la frase di Internet è infelice perché limita l'applicazione della c.s. ai contratti a canone concordato, mentre invece l'adesione alla c.s. può essere invocata anche per i contratti 4+4 e per i contratti transitori, purché - come detto - il locatario non agisca a nome e per conto di una società.

 

[anna p.]

la frase di Internet è infelice

In verità quella frase è riportata in un articolo che parla specificatamente dei contratti a Canone Concordato.
Mi premerebbe ora sapere quale contratto tipo devo utilizzare, tra i due che ho trovato.

 

[Un giocatore]

In verità quella frase è riportata in un articolo che parla specificatamente dei contratti a Canone Concordato.
Mi premerebbe ora sapere quale contratto tipo devo utilizzare, tra i due che ho trovato.

E' infelice, anzi errata lo stesso.

 

[Nemesis]

Come credo lo sia stato il numero dell'articolo da sostituire (20 e non 21,o sbaglio?)
Proprio ricercando questo art.21, ho trovato due versioni dello stesso contratto e sono andata in confusione:

È proprio l'art. 21 (l'ultimo).
Scaricalo da questa pagina (allegato b):
Ministero delle infrastrutture e dei trasporti

 

[Nemesis]

Affinché il locatore possa aderire alla c.s. è sufficiente che la locazione sia per uso abitativo

Non è sufficiente.

 

[anna p.]

Scusa,Nemesis, hai ragione, ma l'allegato B va utilizzato per le proprietà di cui ai commi 5,6 e 7 (come cita il D.M. 30/12/2002 art.1 comma 11, che mi hai gentilmente indicato).
Io, non rientrando in alcuna di quelle tre casistiche, credo di dover utilizzare l'allegato A, per le proprietà individuali, che consta di soli 15 . E' così?

 

[anna p.]

È proprio l'art. 21 (l'ultimo).

Scusa,Nemesis, hai ragione, ma l'allegato B va utilizzato per le proprietà di cui ai commi 5,6 e 7 (come cita il D.M. 30/12/2002 art.1 comma 11, che mi hai gentilmente indicato).
Io, non rientrando in alcuna di quelle tre casistiche, credo di dover utilizzare l'allegato A, per le proprietà individuali, che consta di soli 15 articoli . E' così?