Contenzioso su preliminare di locazione

[basty]

Che non esista la caparra mi pare discutibile.

Per curiosità, in cosa consiste la clausola aggiunta?

 

[uva]

in cosa consiste la clausola aggiunta?

A mia insaputa nella seconda versione è stata aggiunta anche la clausola che non posso e non voglio firmare che concede l’utilizzo di un secondo locale

 

[Franci63]

Che non esista la caparra mi pare discutibile.

La caparra è un contratto reale; e si perfeziona solo con la consegna.
No consegna=no caparra

 

[uva]

Che non esista la caparra

Secondo me la caparra potrebbe esistere, in base alla prossima mossa dell'Ente.

Avevo chiesto a @Proprietario 3241 perché l'assegno della presunta caparra è rimasto (pare da circa due mesi) in deposito presso lo studio legale.
Ha detto di aver comunicato alla presidente dell'Ente di non volerlo ritirare, senza ricevere finora alcuna risposta.
(post #9).

Se adesso l'Ente gli invia per raccomandata ar l'assegno e @Proprietario 3241 glielo rispedisce senza incassarlo (o non ritira la raccomandata che quindi ritornerà al mittente) cosa capita?
Forse dal momento in cui l'assegno viene consegnato/spedito in modo tracciabile alla controparte quella somma diventa caparra confirmatoria, anche se chi lo riceve non lo incassa e lo restituisce.

 

[Proprietario 3241]

Che non esista la caparra mi pare discutibile.

Per curiosità, in cosa consiste la clausola aggiunta?

Nella clausola aggiunta l'ente si garantiva l'uso di una stanza (un vasto androne d'ingresso) attualmente affittata ad altri, per l'organizzazione saltuaria di eventi. La richiesta è palesemente assurda, sia perché il locale è già affittato ad altri, poi perché si trova ad un diverso numero civico, e infine perché non avevo mai minimamente manifestato la volontà di concedere questa cosa. Semplicemente me la sono ritrovata inserita nel preliminare e purtroppo non me ne sono accorto e ho firmato, però per fortuna me ne sono accorto prima di firmare il contratto definitivo.

 

[uva]

non avevo mai minimamente manifestato la volontà di concedere questa cosa.

Evidentemente l'Ente sapeva che la stanza aggiuntiva è di tua proprietà, e penso l'abbia visitata dato che la ritiene idonea ad ospitare gli eventi.
Forse gliel'ha mostrata un mediatore senza dire che è già affittata, e c'è stato tra loro un fraintendimento di cui tu non eri al corrente?

per fortuna me ne sono accorto prima di firmare il contratto definitivo.

Se troverete un accordo e stipulerete il contratto di locazione definitivo, leggilo attentamente prima di firmarlo!

 

[Proprietario 3241]

Aggiornamento: dopo un mio ulteriore tentativo di risolvere la questione in maniera amichevole, il legale dell’Ente mi ha comunicato che che ha provveduto a registrare il contratto preliminare, sostenendo che ha la stessa valenza di un contratto definitivo a tutti gli effetti, e l’ente ha effettuato un bonifico sul mio conto per la caparra e due mesi di locazione. Qualcuno può dirmi se questa cosa è legale? A mio giudizio non lo è, ritengo che un preliminare non possa avere la stessa valenza di un contratto, quindi vorrei impugnare la registrazione e restituire al mittente i bonifici ricevuti.

 

[uva]

un preliminare

impegna le parti (promissario locatore e promissario conduttore) a stipulare il contratto di locazione definitivo rispettando quanto stabilito nel preliminare.

vorrei impugnare

Suppongo che l'Ente tra poco ti convocherà per stipulare il contratto di locazione definitivo.
Se ti rifiuti, l'Ente può chiederti la restituzione del doppio della caparra confirmatoria oppure il risarcimento danni come ipotizzato nel post #8.

Hai commesso il grosso errore di consegnare le chiavi, quindi non puoi sostenere che l'Ente occupa il tuo immobile illegalmente.
Hai anche firmato (purtroppo senza leggerlo) il preliminare accettando la clausola che ora contesti.

Mi pare che adesso sia tardi per opporti e uscire indenne da questa situazione. Contatta subito un avvocato immobiliarista che ti consigli cosa fare per limitare il danno.

 

[Proprietario 3241]

Grazie, comunque vorrei precisare che sono pronto a restituire il doppio della caparra, quanto al risarcimento danni, credo di aver subito più danni io della controparte, ma questo è un aspetto secondario. Nel mio post avevo posto una domanda precisa: è legale registrare un preliminare (dopo 14 mesi dalla sua firma) e farlo valere come contratto definitivo, iniziando a corrispondere il canone? Questo è il punto che mi interessa chiarire, spero che qualcuno su questo forum con competenze specifiche mi possa chiarire questo dubbio fondamentale

 

[uva]

è legale registrare un preliminare (dopo 14 mesi dalla sua firma)

E' legale la registrazione tardiva di un atto privato (nel tuo caso preliminare di locazione).
La registrazione non si fa col mod. RLI, perché non è un contratto di locazione.
Probabilmente è stato registrato col mod. 69 o col mod. RAP.

farlo valere come contratto definitivo

E' una tua supposizione o sta scritto nel preliminare?

Nel preliminare di locazione in genere si scrive che il contratto "definitivo" verrà stipulato entro una certa data.
Se entro quella data una delle due parti non si presenta o non vuole stipulare il contratto di locazione, l'inadempienza viene regolata con la caparra confirmatoria.

Per risponderti con precisione occorre leggere attentamente quel preliminare, cosa che farà il tuo avvocato.

iniziando a corrispondere il canone

Qual è la causale del bonifico che hai ricevuto dall'Ente?
Come avevo già scritto, secondo me non si tratta di canoni di locazione, ma di

indennità di occupazione

in quanto l'Ente sta occupando legalmente il tuo immobile avendo ricevuto da te le chiavi.

Questo è il mio parere, aspettiamone altri se qualche esperto del Forum risponderà alle tue domande.