Contenzioso su preliminare di locazione

[Proprietario 3241]

Mi trovo nella seguente situazione: ho concesso in locazione un locale ad uso magazzino ad un ente pubblico. Tra la prima e la seconda versione del preliminare del contratto, l’ente ha introdotto una clausola che non faceva parte dei nostri accordi, io sono stato convocato nello studio di un legale senza avere avuto la possibilità di leggere il preliminare aggiornato ed ho firmato, non avendo fatto attenzione alla clausola in questione.

Nel frattempo l’ente ha preso possesso del locale già da due mesi (senza contratto) e chiede che io firmi il contratto come scritto nel preliminare.

Non essendo possibile per me concedere quella clausola ci troviamo in una situazione di stallo, a questo punto l’ente potrebbe chiedere la restituzione del doppio della caparra (che si trova depositata presso lo studio del legale e che io non ho mai riscosso)?

Di contro cosa posso fare riguardo al fatto che il locale è occupato da due mesi in maniera abusiva senza contratto?

 

[Gianco]

Devi farti assistere da un tecnico e da un legale, competenti della materia.

 

[uva]

senza avere avuto la possibilità di leggere il preliminare aggiornato ed ho firmato

Se hai firmato anche il secondo preliminare di locazione, modificato con quella clausola, ti sei impegnato a rispettarlo.

In che senso non hai avuto la possibilità di leggerlo prima di firmarlo?
Pensi che la clausola in questione sia stata inserita dopo la tua firma, a tua insaputa?

l’ente ha preso possesso del locale già da due mesi (senza contratto)

Questa è una situazione anomala.
Se l'Ente ha "preso possesso" del locale si suppone abbia le chiavi.
Chi e perché gliele ha date prima della firma del contratto di locazione definitivo?
E' stato firmato un verbale di consegna chiavi al conduttore?

 

[Proprietario 3241]

Se hai firmato anche il secondo preliminare di locazione, modificato con quella clausola, ti sei impegnato a rispettarlo.

In che senso non hai avuto la possibilità di leggerlo prima di firmarlo?
Pensi che la clausola in questione sia stata inserita dopo la tua firma, a tua insaputa?



Questa è una situazione anomala.
Se l'Ente ha "preso possesso" del locale si suppone abbia le chiavi.
Chi e perché gliele ha date prima della firma del contratto di locazione definitivo?
E' stato firmato un verbale di consegna chiavi al conduttore?

Le chiavi le ho consegnate io prima che insorgessero i problemi senza firmare un verbale di consegna, fidandomi completamente dato che avevo a che fare con un ente pubblico. Nel corso del primo incontro nello studio del legale per la firma del preliminare ho fatto notare che non era inclusa la clausola che riguardava gli aggiornamenti Istat del canone, quindi è stato convenuto di ritrovarsi dopo aver incluso tale modifica. A mia insaputa nella seconda versione è stata aggiunta anche la clausola che non posso e non voglio firmare che concede l’utilizzo di un secondo locale, purtroppo non avendo potuto leggere la seconda versione in anticipo ho firmato, senza accorgermi che oltre all'istat era stata inserita questa modifica sostanziale, non concordata in anticipo. Spero di aver chiarito, grazie per le risposte

 

[uva]

Le chiavi le ho consegnate io prima che insorgessero i problemi senza firmare un verbale di consegna, fidandomi

Questo purtroppo è stato un grosso errore.

ho firmato, senza accorgermi che oltre all'istat era stata inserita questa modifica sostanziale,

Anche questo, forse determinato dalla fretta (tua e/o della controparte) di concludere il preliminare.
Se quando sei andato

nello studio di un legale

avessi detto che prima di firmare volevi leggerlo (come è giusto fare), non avrebbero potuto impedirtelo.

Ora purtroppo ti sei impegnato a rispettare il secondo preliminare (mi sembra di capire che il primo era una bozza che non avete firmato in quanto da rettificare) con tutte le clausole in esso contenute.

 

[uva]

caparra (che si trova depositata presso lo studio del legale e che io non ho mai riscosso

Se l'assegno non ti è stato consegnato (e quindi non avresti potuto incassarlo) tecnicamente non è ancora caparra confirmatoria.
Non ho capito per quale motivo lo studio legale l'ha trattenuto in deposito.

Prova a chiarire la situazione con l'Ente.
Se non stipuli il contratto di locazione definitivo sei inadempiente, ed è probabile ti chiedano di risarcire il danno arrecato.
Però secondo me avresti diritto all'indennità di occupazione per il periodo di occupazione senza titolo:

il locale è occupato da due mesi

 

[Proprietario 3241]

Se l'assegno non ti è stato consegnato (e quindi non avresti potuto incassarlo) tecnicamente non è ancora caparra confirmatoria.
Non ho capito per quale motivo lo studio legale l'ha trattenuto in deposito.

Prova a chiarire la situazione con l'Ente.
Se non stipuli il contratto di locazione definitivo sei inadempiente, ed è probabile ti chiedano di risarcire il danno arrecato.
Però secondo me avresti diritto all'indennità di occupazione per il periodo di occupazione senza titolo:

Gli assegni per la caparra e le mensilità di marzo e aprile si trovano presso lo studio legale, avrei potuto ritirarli ma ho preferito non farlo, non essendoci ancora un contratto firmato ed essendo presente un contenzioso.

Da quanto ne so, se il proprietario si rifiuta di firmare il contratto così come specificato nel preliminare, il locatario può chiedere che venga pagata una penale pari al doppio della caparra (nel mio caso sarebbe da vedere, dato che non ho incassato la caparra). Che altri danni potrebbero chiedere?

Grazie di nuovo per le risposte

 

[uva]

avrei potuto ritirarli ma ho preferito non farlo

Quindi hai detto all'avvocato dell'Ente che non volevi ritirare gli assegni?
E lui cosa ti ha risposto?

essendo presente un contenzioso

Nel senso che l'avvocato dell'Ente ti ha intimato formalmente di stipulare il contratto di locazione definitivo entro un certo termine e tu hai rifiutato?

il locatario può chiedere che venga pagata una penale pari al doppio della caparra

Sì, è corretto.
Se però non esiste una caparra confirmatoria (o se non la ritiene sufficiente) il promissario locatario può chiedere il risarcimento danni al promissario locatore inadempiente.

Che danni potrebbero chiedere?

I costi sostenuti per adattare i locali alle esigenze dell'Ente e per eventuali lavori di manutenzione eseguiti a loro cura e spese in base agli accordi previsti nel preliminare, le spese sostenute per il trasloco e l'arredamento.
I danni devono essere dimostrati e, se le parti non trovano un accordo sulla quantificazione, la valutazione spetta al giudice.

 

[Proprietario 3241]

Quindi hai detto all'avvocato dell'Ente che non volevi ritirare gli assegni?
E lui cosa ti ha risposto?

Non l'ho comunicato all'avvocato ma alla mia interlocutrice, la presidente dell'ente. Non ho avuto nessuna risposta

Nel senso che l'avvocato dell'Ente ti ha intimato formalmente di stipulare il contratto di locazione definitivo entro un certo termine e tu hai rifiutato?

Non ho ricevuto nessuna intimazione di quel genere, io mi sono rifiutato di firmare il contratto con quella particolare clausola, perché non era mai stata concessa da me ed è stata introdotta in maniera proditoria nel preliminare, e mi sono dichiarato disposto a firmare il contratto in qualsiasi momento, così come era stato concordato, ovviamente senza quella clausola

Sì, è corretto.
Se però non esiste una caparra confirmatoria (o se non la ritiene sufficiente) il promissario locatario può chiedere il risarcimento danni al promissario locatore inadempiente.


I costi sostenuti per adattare i locali alle esigenze dell'Ente e per eventuali lavori di manutenzione eseguiti a loro cura e spese in base agli accordi previsti nel preliminare, le spese sostenute per il trasloco e l'arredamento.
I danni devono essere dimostrati e, se le parti non trovano un accordo sulla quantificazione, la valutazione spetta al giudice.

 

[uva]

la presidente dell'ente. Non ho avuto nessuna risposta

Non ho ricevuto nessuna intimazione

Allora ti consiglierei di aspettare la prossima mossa dell'Ente.
Potrebbero proporti una risoluzione bonaria della vicenda, tipo rilascio dell'immobile e restituzione chiavi a fronte di un reciproco risarcimento (a loro favore per eventuali danni subìti e dimostrati, a tuo favore per l'indennità di occupazione di due mesi).
Oppure rinunciano alla clausola che tu contesti, e procedete con la stipula del contratto di locazione definitivo. In questo caso tu incassi il deposito cauzionale e le mensilità di marzo + aprile.

Se però non si fanno vivi in breve tempo, prendi tu l'iniziativa rivolgendoti ad un tuo avvocato di fiducia.
Non è accettabile che l'Ente continui ad occupare l'immobile senza un contratto di locazione firmato e regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate, e senza pagare canone + oneri accessori.