Consiglio su disdetta contratto di affitto per giusta causa da parte dell'inquilino

[mimmo67]

Buongiorno a tutti.
Sono un nuovo utente di questo forum che ho scoperto solo da poco.
Vi chiedo un gentile consiglio sul miglior modo per affrontare il seguente problema. Sono il proprietario di un immobile affittato con contratto in vigore dal 1/8/2016 in regime di cedolare secca e scadenza 31/7/2020 regolarente registrato presso l'agenzia delle entrate. Il mio inquilino mi ha appena comunicato via whatsapp che intende andar via dal 1° maggio senza rispettare il preavviso concordato di 6 mesi. La sua tesi è quella di dare disetta per giusta causa appellandosi a presunti malfunzionamenti dell'impianto elettrico, della caldaia e del videocitofono di cui non mi ha mai informato in nessun modo fino ad ora. La sua idea è di andare da solo presso l'agenzia delle entrate per pagare i 67 euro e chiudere in questo modo il contratto. Vi chiedo se può fare unilateralmente questa scelta e cosa posso fare io per difendermi considerando che ho solo un mese di caparra, che l'inquilino non ha ancora pagato le sue rate 2018 del condominio già scadute (che, perciò, ricadranno su di me) e che non so in che condizioni troverò l'appartamento quando andrà via. Vi ringrazio per l'aiuto.
Un saluto,
Domenico

 

[Excalibur]

Non so se il tuo inquilino può chiudere il contratto all'agenzia delle entrate da solo. Certo è che può andare via prima - anche se non è corretto - perché l'unico modo che hai di fermarlo è di portarlo da un giudice. E visti i costi e i tempi della giustizia civile... Intanto avvertilo che non può mandarti una disdetta via wa ma deve mandarti una raccomandata con ricevuta di ritorno. Al momento della restituzione delle chiavi (mica penserà di lasciartele dal vicino di casa) dovrete comunque firmare un verbale di restituzione (credo si chiami così) e in quell'occasione tu accerterai che non ci sono danni all'appartamento. Se ce ne fossero li metterai a verbale e per rivedere qualcosa dovrai comunque passare da un giudice. Per il condominio mandagli tu una raccomandata a/r in cui lo metti in mora e lo inviti tassativamente a pagare entro la data xxx. Opinione personale: uno che si comporta così è a rischio di diventare moroso, quindii se se ne va ci guadagni.

 

[Nemesis]

L'imposta di registro di 67,00 euro per la risoluzione anticipata non è dovuta.

 

[Excalibur]

Apprezzo molto gli interventi di @Nemesis, soprattutto perché ha una cultura giuridica di cui sono del tutto sprovvista. Imparo sempre qualcosa. Ma a cosa serve precisare che i 67 euro non sono dovuti quando il postante sta chiedendo altro? Non voglio aprire polemiche, mi scuso con tutti e la pianto qui.

 

[Nemesis]

Ma a cosa serve precisare che i 67 euro non sono dovuti quando il postante sta chiedendo altro?

Sta domandando altro, ma aveva anche affermato:
La sua idea è di andare da solo presso l'agenzia delle entrate per pagare i 67 euro e chiudere in questo modo il contratto.
Serve precisarlo, almeno sa che il conduttore non dovrà nemmeno spendere quei soldi.

 

[uva]

La sua idea è di andare da solo presso l'agenzia delle entrate per pagare i 67 euro e chiudere in questo modo il contratto. Vi chiedo se può fare unilateralmente questa scelta e cosa posso fare io per difendermi

L'inquilino lo può fare. Nel senso che se si reca all'Agenzia delle Entrate e presenta il mod. RLI per la risoluzione, lo sportellista lo accetta senza indagare se la risoluzione è stata concordata col proprietario.

In seguito tu puoi contestare questa sua iniziativa. Penso che dovresti portare l'argomento davanti ad un Giudice e dimostrare la realtà dei fatti: non hai accettato la disdetta anticipata del tuo conduttore, lui non ha rispettato il preavviso, ti è debitore degli oneri accessori, ecc.
Probabilmente ti verrà riconosciuta ragione e potrebbe essere riattivato il rapporto locatizio, ma a che pro?!?
Affronteresti dei costi per le pratiche legali col risultato di tenerti un inquilino potenzialmente moroso anche per i canoni di locazione (che, a quanto risulta dal tuo post, finora ha pagato).

Quindi concordo con la risposta di @Excalibur : io come proprietaria lascerei che l'inquilino chiuda il contratto e rilasci spontaneamente l'immobile. Nel momento del rilascio e restituzione chiavi verificherei l'esistenza di eventuali danni a lui imputabili.
Ed infine valuterei l'opportunità di tentare il recupero credito per l'eventuale risarcimento degli stessi e spese condominiali insolute che superino l'unica mensilità del deposito cauzionale: se non paga spontaneamente vale la pena "rincorrerlo" sostenendo spese legali certe per un esito incerto in tempi non brevi?

 

[moralista]

Cedolare secca? nulla è dovuto per la risoluzione

 

[Antonio Abiuso]

Il recesso anticipato del conduttore è legittimo solo se motivato da seri e oggettivi suoi impedimenti alla prosecuzione del rapporto locativo, che non possono certamente consistere nei pretestuosi "malfunzionamenti" dell'alloggio, tra l'altro mai regolarmente contestati a tempo debito. Comunque con un inquilino del genere non è da strapparsi i capelli se infine sloggia. D'importante resta da vedere se, come e quando vi procederà per poi accertare le conseguenze a suo carico (insolvenze, danni a vario titolo, ecc.) onde essere così in grado di valutarne l'entità che possa ragionevolmente giustificare un'azione legale a ristoro di tutti i pregiudizi patiti. In vista eventualmente della quale sarà pure indispensabile appurare dove sarà andato a sistemarsi altrove e come si trovi economicamente di...corpo.
Altrimenti meglio lasciar perdere, evitando di sacrificare soldo buono per correre dietro a quello cattivo.

 

[Excalibur]

Il recesso anticipato del conduttore è legittimo solo se motivato da seri e oggettivi suoi impedimenti alla prosecuzione del rapporto locativo, che non possono certamente consistere nei pretestuosi "malfunzionamenti" dell'alloggio, tra l'altro mai regolarmente contestati a tempo debito.

Questo sulla carta. In pratica per stabilire se l'inquilino ha ragione o ha torto ci va un giudice. A meno che il postante non ne faccia una questione di principio - posizione rispettabile - e sia disposto ad affrontare un'onerosa causa per vedersi dare ragione, non mi sentirei di consigliargli questa strada. Come hai scritto anche tu, un inquilino così è meglio perderlo che trovarlo, anche se manda ai pazzi il fatto che possa fare ciò che desidera. Se dovesse diventare moroso sarebbe anche peggio per il proprietario: la cosa migliore è lasciarlo andare nel rispetto delle regole. Deve dare disdetta scritta con raccomandata a/r; deve essere fatto un verbale di rilascio e devono essere restituite le chiavi. Sul resto vale il parere di @uva.