Consiglio acquisto scopo investimento a Roma

[Af88]

Un saluto a tutti gli utenti.
Scrivo per chiedere un consiglio a chi possa offrire esperienza in termini di compravendita immobiliare.
Sto valutando con la mia compagna l’acquisto di un bilocale, eventualmente divisibile in tre vani, in un quartiere centrale di Roma, molto turistica, a scopo di metterlo a reddito con affitti brevi, tramite intermediario in quanto entrambi svolgiamo una professione non attinente e che non ci permetterebbe di avere tempo da dedicare all’attività.
dovremmo richiedere un mutuo per circa 350.000 euro (la richiesta per l’appartamento è di circa 420.000 euro) e potremmo permetterci una rata di circa 2000 euro al mese. Siamo entrambi già proprietari di un appartamento a testa, sempre a Roma, quindi non sarà una prima casa. Considerando le tasse che pagheremmo in quanto seconda casa, il tasso attuale di un mutuo che si attesta sul 4,5%, quali sono le considerazioni su cui dovremmo riflettere per valutare la bontà dell’investimento?
Grazie a chi potrà consigliarci, qualsiasi osservazione sarà preziosa

 

[Dimaraz]

quali sono le considerazioni su cui dovremmo riflettere per valutare la bontà dell’investimento?

Non hai spiegato se l'importo rata di 2000 Euro mensili (che al tasso indicato corrisponde ad un mutuo di 25 anni) sono una cifra che "avanza" dai vostri stipendi/guadagni oppure se è coperta dai guadagni che sperate di ottenere dalle locazioni.

Di concetto non è un investimento dei propri risparmi ma più un inizio di "impresa" con tutti i rischi relativi e senza la giusta proporzione fra capitale personale e finanziamento.

Alle tasse "seconda casa" aggiungi tutte quelle sull'acquisto (notaio, registrazioni, catastali, commissioni immobiliare etc.).
Poi considera dal ricavo lordo mensile di togliere tutte le spese di gestione, la quota dell'intermediario che gestirà le locazioni, la tassazione, le assicurazioni che vi conviene stipulare...e le tasse sui ricavi/guadagni.

 

[Af88]

L’obiettivo della manovra non sarebbe avere un utile mensile, bensí acquistare un appartamento, ammortizzando almeno parzialmente la rata del mutuo con gli introiti degli affitti brevi, non avendo necessità di abitarlo. Considero una rata di circa 2000 euro perchè è la cifra che corrisponde a circa il 30% del nostro stipendio e che solitamente mettiamo da parte.

 

[Maivertu]

L’obiettivo della manovra non sarebbe avere un utile mensile, bensí acquistare un appartamento, ammortizzando almeno parzialmente la rata del mutuo con gli introiti degli affitti brevi, non avendo necessità di abitarlo. Considero una rata di circa 2000 euro perchè è la cifra che corrisponde a circa il 30% del nostro stipendio e che solitamente mettiamo da parte.

Non ammortizzerai mai il costo con i tassi attuali se devi chiedere il mutuo . Cosa diversa se avessi già un capitale . A maggior ragione visto il fatto che gli affitti brevi non ti garantiscono un'entrata certa e continua di denaro . Piuttosto apri un conto deposito o compra titoli di stato .guadagni pressoché identici e nessun rischio .
Oltre al costo dell'immobile devi considerare
Costo del notaio
Acquisto come seconda casa
Impossibilità di detrarre gli interessi
Tassi alle stelle
Costo per arredare e sistemare l'immobile
Costi di gestione
Etc
E quando pensi di ammortizzare le spese ? Nel duemila mai ?

 

[cec]

Non mi pare il periodo favorevole per prendere un mutuo così oneroso con i tassi attuali; se avessi tutto il capitale il discorso sarebbe diverso.
Oltre a tutti i costi che ti hanno indicato l'IMU come seconda casa è una mazzata ... non so a Roma come siano le rendite catastali ma se la conosci puoi fare una simulazione di quanto andresti a pagare ogni anno e potresti avere una brutta sorpresa.
E poi questi affitti turistici ... a Firenze ad esempio sono state vietate tutte le nuove attività in centro storico, restano solo quelle già esistenti al momento.
E l'intermediario quanto ti chiederà per il servizio?
Qualsiasi manutenzione sarà a tuo carico (la casa dovrà essere arredata completamente e con un cambio continuo di persone l'usura sarà maggiore: un anno si rompe la lavatrice, poi la lavastoviglie, poi la caldaia, per non parlare dei lavori grossi di tetto, facciate, infissi...).
Dormite sonni tranquilli e viaggiate se potete, la vita è una sola... per i soldi che vi avanzano un BTP non è male (anche se sono già calati parecchio-gli ultimi BTP Italia hanno avuto il 9% annuo nella cedola di maggio ad esempio).

 

[Maivertu]

Non mi pare il periodo favorevole per prendere un mutuo così oneroso con i tassi attuali; se avessi tutto il capitale il discorso sarebbe diverso.
Oltre a tutti i costi che ti hanno indicato l'IMU come seconda casa è una mazzata ... non so a Roma come siano le rendite catastali ma se la conosci puoi fare una simulazione di quanto andresti a pagare ogni anno e potresti avere una brutta sorpresa.
E poi questi affitti turistici ... a Firenze ad esempio sono state vietate tutte le nuove attività in centro storico, restano solo quelle già esistenti al momento.
E l'intermediario quanto ti chiederà per il servizio?
Qualsiasi manutenzione sarà a tuo carico (la casa dovrà essere arredata completamente e con un cambio continuo di persone l'usura sarà maggiore: un anno si rompe la lavatrice, poi la lavastoviglie, poi la caldaia, per non parlare dei lavori grossi di tetto, facciate, infissi...).
Dormite sonni tranquilli e viaggiate se potete, la vita è una sola... per i soldi che vi avanzano un BTP non è male (anche se sono già calati parecchio-gli ultimi BTP Italia hanno avuto il 9% annuo nella cedola di maggio ad esempio).

Condivido
I soldi investiteli in modo sicuro anche se meno redditizio . Gli affitti turistici o no ,sono affari per chi ha l'immobile e sa gestirli . Chiedere un mutuo per mettere in affitto mi sembra la più grande fesseria di questo mondo

 

[Dimaraz]

L’obiettivo della manovra non sarebbe avere un utile mensile, bensí acquistare un appartamento, ammortizzando almeno parzialmente la rata del mutuo con gli introiti degli affitti brevi, non avendo necessità di abitarlo. Considero una rata di circa 2000 euro perchè è la cifra che corrisponde a circa il 30% del nostro stipendio e che solitamente mettiamo da parte.

L'analisi va fatta con attenzione nonostante partiate da una base che molti si sognano, ma vanno considerati tutti gli eventi "avversi" non ultimo il rapporto di coppia.
25 anni non sono noccioline...possono cambiare un sacco di cose (stravolgimenti fiscali, crisi economiche e/o demografiche, norme più restrittive sulle locazioni turistiche come già accennato da qualcuno) seppur Roma resterà la città "eterna" e meta turistica intramontabile.

Ma motivare l''impegno con la sola finalità di avere un bilocale in comunione fra 25 anni non mi pare stimolante.

 

[Gagarin]

Ma motivare l''impegno con la sola finalità di avere un bilocale in comunione fra 25 anni non mi pare stimolante.

Sono perfettamente d'accordo con Dimaraz e anche con Cec e Maivertu. Aggiungo anche un'altra cosa: l'affido ad un gestore dell'attività turistica porta ad una notevole riduzione dell'introito medio (in alcuni mesi addirittura, per te le spese supereranno gli incassi), in quanto il gestore si prende almeno il 35%. Se a questo aggiungi tutti gli altri handicap segnalati, penso sia molto più conveniente pensare ad un investimento mobiliare attraverso un PAC. Molto diverso sarebbe il discorso se l'immobile fosse già posseduto.....