Conduttore con p.IVA vorrebbe fare casa vacanza

[grocel]

Ciao a tutti, sono Pietro, 47 anni, calabrese.
Ho un appartamento a Roma, centrale e collegato.

Attualmente fittato a 1000 euro al mese più spese a due studenti, contratti in scadenza, sto trattando con un ragazzo che gestisce case vacanze che vorrebbe prenderlo lui per farci un'altra casa vancanza. Eravamo d'accordo sul canone, 1300 con cedolare secca (spese a parte a suo carico) ma un amico avvocato mi ha messo in guardia, sconsigliandomi di fittare a p.IVA in quanto il contratto sarebbe minimo 9+9 ma soprattutto il conduttore alla fine della locazione potrebbe chiedermi l'indennità per l'avviamento e di proporre semplicemente un contratto di affitto a privato con diritto di subaffitto, anche perché da regolamento di condominio starebbe vietato destinate gli appartamenti del palazzo ad attività ricettive ed anche se amministratore desse assenso , parola sovrana è quella dell'assemblea che potrebbe negare tale diritto ad usare appartamento con fine turistico al conduttore e, in tutta onestà, non sono in buoni rapporti con tutti i condomini per via di vecchie questioni quindi temo che non avrei ( o locataria non avrebbe) assenso ad utilizzare appartamento con fine ricettivo.

Avete esperienza in tal senso?

 

[Dimaraz]

Hai un avvocato che già ti ha precisato la questione.

 

[uva]

Ciao Pietro, benvenuto nel Forum!

Concordo col tuo amico avvocato. La gestione di cav da parte di un soggetto con partita IVA è un'attività commerciale: dovresti stipulare un contratto 9 + 9. Inoltre in caso di futura disdetta da parte tua il conduttore ha diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento (art. 34 l. 392/1978).

Un caso analogo al tuo è stato recentemente discusso qui:

https://www.propit.it/threads/locazione-4-4-a-conduttore-societa-con-p-IVA.51369/

(dove il potenziale conduttore era una società, ma la situazione non cambia se il gestore della cav è una persona fisica con partita IVA)

 

[Gagarin]

Affittare a 9+9 è mettersi un cappio al collo e, praticamente, perdere il proprio immobile (stesso canone per almeno 18 anni, se non oltre, pena 21 mesi di avviamento; possibilità di ritrovarsi con inquilino sconosciuto; etc..). Meglio un 4+4 senza P.IVA. Nel tuo caso, poi, rischi anche col 4+4, visto il regolamento di condominio.

 

[Franci63]

anche perché da regolamento di condominio starebbe vietato destinate gli appartamenti del palazzo ad attività ricettive

Quindi il problema non si pone in termini di durata del contratto, ma di impossibilità ad utilizzare casa tua come vorrebbe il potenziale conduttore.

Non puoi affittare a qualcuno che adibisca l’immobile ad attività ricettive.

Scritta così la clausola, anche una semplice attività di affitti brevi da privato potrebbe essere preclusa. Lungimiranti.

 

[grocel]

Affittare a 9+9 è mettersi un cappio al collo e, praticamente, perdere il proprio immobile (stesso canone per almeno 18 anni, se non oltre, pena 21 mesi di avviamento; possibilità di ritrovarsi con inquilino sconosciuto; etc..). Meglio un 4+4 senza P.IVA. Nel tuo caso, poi, rischi anche col 4+4, visto il regolamento di condominio.

Assolutamente. Ma una domanda banale. Nei contratti 3+2, 4+4 o 9+9, non è facoltà anche del proprietario, disdire alla fine del primo ciclo? Quindi eventualmente sarebbero 9 anni (comunque troppi), inoltre avevamo previsto l'adeguamento Istat.

Detto ciò non gli fitteró l'immobile

 

[grocel]

Quindi il problema non si pone in termini di durata del contratto, ma di impossibilità ad utilizzare casa tua come vorrebbe il potenziale conduttore.

Non puoi affittare a qualcuno che adibisca l’immobile ad attività ricettive.

Scritta così la clausola, anche una semplice attività di affitti brevi da privato potrebbe essere preclusa. Lungimiranti.

Esatto. Premesso che non fitterei mai e poi mai se non potessi garantire la finalità desideriata dal conduttore, siccome lui mi aveva chiesto di verificare il regolamento di condominio per questa cosa e quando ho letto che c'era il divieto ai fittacamere (anche se il regolamento è del 1968 e pare ci sia già un altro beb nello stesso palazzo)
lui mi aveva già risposto di non preoccuparmi del regolamento condominiale, visto che ha altre case in affitto a Roma che gestisce sempre come case vacanze, 'di solito sono vecchi regolamenti ai quali nessuno si appella mai' e che comunque casa vacanza è diversa da fitta camera, se gli proponessi di fittare come privato con diritto di subaffitto, io sarei al riparo da richiesta di rimborso avviamento, durata del canone lungo ed il rischio di eventuali stop dell'assemblea.
Ma non sarebbe una situazione bella quindi penso che purtroppo non gli fitteró la casa anche se avrei preso un 30% in più.


valuterò opzioni come clean BnB

Intanto grazie

 

[uva]

Nei contratti 3+2, 4+4 o 9+9, non è facoltà anche del proprietario, disdire alla fine del primo ciclo?

Il proprietario/locatore può impedire il rinnovo del contratto alla scadenza del primo periodo (triennio, quadriennio, ecc) solo se ricorre uno dei motivi elencati nella legge di riferimento: art. 3, c. 1 l. 431/1998 per le locazioni abitative e art. 29, c. 1 l. 392/1978 per quelle commerciali.
Però nel caso di contratto 9 + 9 ad uso alberghiero o assimilato, il conduttore ha diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento.

 

[grocel]

Il proprietario/locatore può impedire il rinnovo del contratto alla scadenza del primo periodo (triennio, quadriennio, ecc) solo se ricorre uno dei motivi elencati nella legge di riferimento: art. 3, c. 1 l. 431/1998 per le locazioni abitative e art. 29, c. 1 l. 392/1978 per quelle commerciali.
Però nel caso di contratto 9 + 9 ad uso alberghiero o assimilato, il conduttore ha diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento.

Mamma mia, meno male che l'avvocato mi ha messo in guardia. Mi sarei rovinato

 

[uva]

avevamo previsto l'adeguamento Istat.

Nei contratti commerciali 6 + 6 e 9 + 9 l'aggiornamento del canone si può applicare solo nella misura max del 75% della variazione indice foi Istat (art. 32 l. 392/1978). Per cui non si recupera interamente l'inflazione.

Un'altra criticità riguarda la

cedolare secca

L'Agenzia delle Entrate esclude che il locatore possa optare per la cedolare quando il conduttore esercita un'attività di impresa / lavoro autonomo, anche se l'immobile viene utilizzato a scopo abitativo.
Esistono delle sentenze che affermano il contrario, ma nel tuo caso optare per la cedolare secca comporterebbe il rischio concreto di accertamento da parte dell'Agenzia.

In conclusione: il contratto commerciale in molti casi è sconsigliabile per il locatore.