Condomini morosi dal 2021

[Fabinus]

Buongiorno. Nella palazzina dove abito alcuni condomini hanno debiti nei confronti del condominio ad iniziare dal 2021; l'amministratore non ha fatto alcun decreto ingiuntivo. Desideravo sapere se questi debiti hanno una scadenza per cui non potrebbero essere più recuperati. Grazie

 

[Dimaraz]

Desideravo sapere se questi debiti hanno una scadenza per cui non potrebbero essere più recuperati

Prescrizione dopo 5 anni ...ma basta un "atto interuttivo" e non scadono mai.

L'amministratore deve adoperarsi per il recupero delle morosity ...salvo sia l'assemblea a dispensarlo.

È un argomento da discutere in assemblea ... perché bisogna capire i motivi della morosità e se esiste la possibilità del recupero.

 

[Fabinus]

Se non dovesse far niente entro i sei mesi degli anni con bilanci approvati che succede?

 

[Dimaraz]

Se non dovesse far niente entro i sei mesi degli anni con bilanci approvati che succede?

Nulla...se qualcuno non si attiva per cambiare l'andazzo.

I condomini "regolari" devono protestare con l'amministratore ed intimargli di agire ...pena la sua revoca e citazione in Giudizio per inadempimento contrattuale e richiesta danni per le somme che non risultassero recuperabili per la sua inerzia.

 

[Gregorio Albisani]

Buongiorno, in tal caso l'amministratore è passibile di revoca per giusta causa da parte dell'assemblea.
Se l'assemblea rimane inerte, qualora le somme da recuperare siano consistenti anche in relazione alla realtà del Condominio (es. 20 condòmini dei quali 15 sono morosi), anche il singolo condòmino può agire in giudizio per ottenere la revoca dell'amministratore per gravi irregolarità.

Le consiglio di trovare almeno un altro condòmino che la pensa come lei e verificare se insieme raggiungete almeno 1/6 dei millesimi (166,66 millesimi).
Se avete questi numeri mandate una pec o raccomandata all'amministratore chiedendo la convocazione di un'assemblea straordinaria avente all'ordine del giorno:
I) la richiesta formale all'amministratore stesso di attivarsi con l'assistenza di un legale per il recupero dei crediti, relazionando all'assemblea entro 60 gg;
II) l'avvertimento che, in mancanza di attivazione / relazione entro il termine, sarà convocata una successiva assemblea per decidere sulla revoca dell'amministratore.

Decorsi inutilmente dieci giorni dalla vostra pec / raccomandata, se l'amministratore non ha convocato l'assemblea, lei può provvedere direttamente alla convocazione.

Se a questa assemblea non si raggiunge la maggioranza per la valida costituzione oppure i condòmini non sono comunque favorevoli ad approvare le decisioni sopra indicate, potete procedere con ulteriore richiesta di convocazione di assemblea straordinaria avente ad oggetto solamente la decisione sulla revoca dell'amministratore (stesso iter: pec / racc. da inviare all'amministratore da parte di almeno due condòmini che abbiamo un totale di 166,66 millesimi).

Se anche a questa successiva assemblea non viene assunta una decisione sulla revoca dell'amministratore può rivolgersi lei direttamente ad un legale per la revoca giudiziale dell'amministratore per grave irregolarità.

 

[basty]

A parte le procedure legali da rispettare, la prima domanda da farsi è: L'assemblea è intenzionata ad agire nei confronti dei morosi?
Ci sono gli estremi per il recupero del credito?
Sono note le cause della morosità? Sono temporanee o ormai irrisolvibili?

 

[vittorievic]

L'assemblea è intenzionata ad agire nei confronti dei morosi?

se non è intenzionata pagherà per i morosi perché alla fine non ci saranno soldi in cassa. Io sarei preoccupato per il perdurare di questa situazione perché alla fine mancheranno i soldi per pagare i fornitori o il portiere.

 

[basty]

se non è intenzionata pagherà per i morosi perché alla fine non ci saranno soldi in cassa. Io sarei preoccupato per il perdurare di questa situazione perché alla fine mancheranno i soldi per pagare i fornitori o il portiere.

Non ho scritto che non è preoccupante: ma ti faccio un esempio.
Qualche hanno dopo esserci sposati abbiamo acquistato la nostra prima abitazione. Il costruttore andava a gonfie vele, e si permetteva anche un atteggiamento molto spavaldo . Le condizioni non erano trattabili: diceva "io non so con chi tratto, quindi mi riservo tutte le possibili garanzie"

Di una palazzina di 18 alloggi , se ne era riservate ben 10: credo fosse il suo "utile" (non male, direi). E così per molte altre costruzioni realizzate negli anni 70-90 in pieno boom edilizio.

Anni dopo, 10 o 20, si imbarcò in azioni assurde, acquisto di una squadra di calcio, ecc. ecc.: risultato: fallimento e pignoramento di tutti i suoi beni.

Prova ad immaginare cosa ciò ha comportato per il condominio: cara grazia riuscire a mettere le mane sugli acconti spese versati direttamente dagli inquilini: ma il grosso dei beni era in mano ai creditrori privilegiati (banche) che avevano una garanzia primaria (non so se si chiami così).

La procedura fallimentare con la vendita all'asta degli alloggi e box della sua società si è trascinata per una decina d'anni, ma sono rimasti circa 12 k€ sul groppone degli altri condòmini.
Inutile insinuarsi nel credito: il passivo non copriva nemmeno i crediti dei creditori privilegiati.

 

[Gagarin]

Ci sono gli estremi per il recupero del credito?

Questo è il problema principale da valutare (possiede solo quell'immobile e, magari, è già ipotecato), ma lo potrà fare direttamente l'Amministratore (e riferire propedeuticamente in assemblea) o l'avvocato incaricato dell'ingiunzione. Però bisogna ricordare che l'atto ingiuntivo varrà anche per eventuali modifiche future della situazione di solvibilità.

 

[Gregorio Albisani]

Questo è il problema principale da valutare (possiede solo quell'immobile e, magari, è già ipotecato), ma lo potrà fare direttamente l'Amministratore (e riferire propedeuticamente in assemblea) o l'avvocato incaricato dell'ingiunzione. Però bisogna ricordare che l'atto ingiuntivo varrà anche per eventuali modifiche future della situazione di solvibilità.

Buonasera, concordo con il suggerimento.
Quando si procede al recupero crediti si fanno usualmente delle verifiche patrimoniali se ci sono dubbi sulla solvibilità dei soggetti.

Chiaramente nel Condominio, trattandosi quasi sempre del recupero di crediti di importo non elevatissimo, si privilegiano strumenti come il pignoramento presso terzi o pignoramento mobili registrati.
Il pignoramento immobiliare resta l'ultima opzione sia perché le tempistiche sono piuttosto lunghe su quasi tutti i Tribunali sia per i notevoli costi che devono essere anticipati dal creditore (ovvero, in tal caso, dai condòmini virtuosi).

Il ricorso per ottenere il decreto ingiuntivo, oltre ad avere in sé costi abbastanza contenuti, presenta il vantaggio di avere sempre pronto un titolo esecutivo da azionare quando torna utile (es. si viene a conoscenza dell'acquisto di un bene o di una eredità del condòmino moroso, o, ancora, di un nuovo contratto di lavoro).

Detto questo, di norma, gli amministratori che fanno bene il loro lavoro cercano prima di capire se c'è possibilità di un piano di rientro.
Il problema diventa invece molto preoccupante se è l'amministratore che rimane completamente inerte.....