Compravendita immobiliare tra sorelle

[nonnabelarda]

Faccio da portavoce a due amiche anziane proprietarie al 50% di una piccola proprietà indivisa.
Una sorella ha deciso di acquistare l'altra quota e vorrebbe sapere a quali spese orientativamente andrà incontro oltre al prezzo iniziale di acquisto (non trattasi di prima casa). Dovranno far fare anche la certificazione Ape o basterà una autocertificazione ?
Grazie ancora per i consigli.

 

[Nemesis]

Una sorella ha deciso di acquistare l'altra quota e vorrebbe sapere a quali spese orientativamente andrà incontro oltre al prezzo iniziale di acquisto (non trattasi di prima casa).

Su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore catastale dell'immobile determinato ai sensi dell'art. 52, commi 4 e 5, del TUR (D.P.R. n. 131/1986), indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto.
Quindi, sul valore catastale della quota compravenduta, che è calcolata con
rendita catastale x 1,05 x 120 x 0,5
le imposte saranno:
- imposta di registro: 9%
- imposta ipotecaria: 50 euro
- imposta catastale: 50 euro
Per l'onorario notarile, che è ridotto del 30%, occorre chiedere un preventivo (a più notai).

Dovranno far fare anche la certificazione Ape o basterà una autocertificazione ?

Occorre l'APE.

 

[basty]

È presumibile trattarsi di abitazione visto che parla di "non prima casa". Fosse un altro immobile non si applicherebbe il dato catastale ma il prezzo dichiarato.

 

[nonnabelarda]

Per l'onorario notarile, che è ridotto del 30%, occorre chiedere un preventivo (a più notai).

mi scuso se non ho specificato che ritrattasi di immobile abitativo. Per mia curiosità personale perché l'onorario del notaio sarà ridotto del 30% ?
Ringrazio Nemesis e basty.

 

[basty]

perché l'onorario del notaio sarà ridotto del 30% ?

Perchè così stabilito dalla regola del prezzo valore (credo si chiami così)

 

[Nemesis]

Fosse un altro immobile non si applicherebbe il dato catastale ma il prezzo dichiarato.

La base imponibile in quel caso sarebbe il valore venale in comune commercio.
L’Amministrazione finanziaria potrebbe, se ritenesse che esso sia superiore al valore dichiarato o al corrispettivo pattuito dalle parti, provvedere alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta, nonché dei relativi interessi e sanzioni.

 

[Nemesis]

perché l'onorario del notaio sarà ridotto del 30% ?

La norma che ha introdotto il meccanismo del cosiddetto "prezzo-valore" è l'art. 1, comma 497 della legge n. 266/2005 (legge finanziaria 2006), che recita:
In deroga alla disciplina di cui all'articolo 43 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e fatta salva l'applicazione dell'articolo 39, primo comma, lettera d), ultimo periodo, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all'atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto. Le parti hanno comunque l'obbligo di indicare nell'atto il corrispettivo pattuito. Gli onorari notarili sono ridotti del 30 per cento.

 

[basty]

La base imponibile in quel caso sarebbe il valore venale in comune commercio.
L’Amministrazione finanziaria potrebbe, se ritenesse che esso sia superiore al valore dichiarato o al corrispettivo pattuito dalle parti, provvedere alla rettifica e alla liquidazione della maggiore imposta, nonché dei relativi interessi e sanzioni.

Perfettamente ragione. Avevo risposto in modo sommario.

Con la regola del prezzo-valore non si è soggetti ad accertamenti successivi
Quando non è possibile applicarla, qualunque valore dichiarato è soggetto a verifica e possibile contestazione da parte della Agenzia delle Entrate.

Domanda: vale ancora il range del 25% di scostamento per evitare (credo) le sanzioni? Una volta se ricordo bene era così.

 

[basty]

Quanto alla riduzione del 30% della parcella notarile, non è che si corre il medesimo rischio del supermercato?

Dove sta scritto il tariffario reale del notaio, a prezzo pieno?