Compravendita casa necessitante di sanatoria

[fiorello64]

Buongiorno,

vorrei sottoporvi il seguente quesito.
Vogliamo vendere una casa posta in una località di montagna della Garfagnana e siamo stati contattati da un privato interessato, senza agenzia.
La casa, attualmente in buone condizioni, è stata ristrutturata da mio suocero una trentina d'anni fa, al momento dell'acquisto, quando prima era un rudere risalente almeno agli anni 50. E' molto probabile che la casa ora presenti delle caratteristiche diverse da quelle depositate al catasto e al comune.
Il quesito è il seguente: poichè il valore di compravendita è basso e le spese di sanatoria potrebbero risultare alte (alcune modifiche potrebbero risultare anche non sanabili se ed esempio ci sono stati aumenti di volume), quali accorgimenti bisognerebbe avere prima di sottoscrivere un preliminare di compravendita e ricevere una caparra per non trovarsi poi obbligati per legge a procedere a sanatoria a nostre spese prima del rogito.
Ringrazio in anticipo e tanti auguri a tutti.

 

[acquirente]

il prezzo della sanatoria e' a carico del venditore che deve inoltrare richiesta di sanatoria prima del preliminare soprattutto se gia' ha il dubbio che potrebbe anche essere non sanabile.
altrimenti rischia di pagare all'acquirente il doppio della caparra se il contratto dovesse saltare per sua inadempienza.

 

[fiorello64]

Buonasera,

la ringrazio per la risposta.
Quindi, se capisco bene, lei mi sta dicendo di non fare nulla di scritto prima di aver sanato la situazione urbanistico catastale della casa in quanto potrei ritrovarmi a non poter vendere e quindi a dover rifondere la caparra.
Non e' possibile scrivere un preliminare in cui si dichiara che la parte acquirente si fa carico delle eventuali sanatoria o, in altre parole, accetta il bene nello stato in cui si trova, non solo materiale ma anche a livello urbanistico-catastale? Puo' essere considerata clausola vessatoria e quindi impugnabile dall'acquirente?
La ringrazio e la saluto.

 

[acquirente]

se il venditore fosse inadempiente dovrebbe rimborsare il doppio della caparra.

Ricorda poi che, dal 1° Luglio 2010, è obbligatorio dichiarare nel rogito che lo stato dei luoghi è conforme allo stato dichiarato sia in comune che in catasto (pena la nullità dell'atto oltre che sanzioni penali): il notaio non rogita un immobile difforme.
Il provvedimento fa seguito alla norma contenuta nella manovra correttiva e, nello specifico,
nell’art. 19, commi 15 e 16 del D.L. n. 78/10, in materia dei nuovi obblighi di indicazione dei dati
catastali previsti a decorrere dal 1° luglio 2010.

leggi anche
http://www.propit.it/f74/proroga-re...-31-dicembre-2010-al-28-febbraio-2011-a-7620/

ciao

 

[Ennio Alessandro Rossi]

1. dal 1º luglio 2010 l'articolo 19 del dl 78/2020 stabilisce che i contratti di compravendita (e di locazione di immobili urbani) dovranno contenere, pena la nullità, tre dati essenziali: dati catastali, riferimento alle planimetrie depositate in catasto, una dichiarazione con cui gli intestatari affermano che la situazione reale dell'immobile è conforme a quanto risulta da dati catastali e planimetrie. in più il notaio dovrà controllare che gli interstatari catastali siano identici a quelli che compaiono nei registri immobiliari
2. chi deve modificare i dati catastali? deve aggiornare i dati chi ha fatto delle variazioni alla casa che comportano una nuova rendita catastale, come la costruzione di una mansarda o la chiusura di un balcone. naturalmente deve farlo anche chi una piantina registrata al catasto non l'ha mai avuta (come nel caso di vecchie case). gli interventi per cui è necessario modificare le mappe catastali sono, in generale, quelli che alterano la composizione dell'immobile, come ampliamenti, sopraelevazioni, parziali demolizioni
3. chi non deve modificare i dati catastali? chi ha spostato solamente una porta o un tramezzo, senza alterare il numero e la funzionalità dei vani. sono escluse pertanto le modifiche interne che non alterano la destinazione d'uso e i valori catastali
4. chi ha presentato la dia a suo tempo e ha semplicemente dimenticato di richiedere la variazione catastale, potrà mettersi in regola pagando circa 700 euro. occorre per questo rivolgersi ad un tecnico e richiedere la messa a punto della nuova planimetria dell'alloggio e la presentazione della variazione. costo del lavoro del tecnico tra i 500 e i 600 euro, ai quali vanno aggiunte le tasse e le sanzioni: 50 euro per la variazione e 103 euro di multa per la presentazione in ritardo
5. se invece, gli interventi sono stati effettuati senza richiedere il permesso del comune, è possibile mettersi in regola, a patto che, però, non si tratti di veri e propri abusi edilizi, ossia di opere per le quali sarebbe stata necessaria la licenza edilizia e non la semplice dia. il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento della presentazione della domanda
6. mettersi in regola è possibile anche questo caso, ma ad un prezzo più caro, oltre che per il tecnico, l'articolo 16 della legge prevede che per il rilascio del permesso in sanatoria occorra pagare, a titolo di oblazione, il doppio del contributo di costruzione dovuto. il contributo è fissato dai singoli comuni: nelle grosse città ad esempio, attualmente la somma richiesta per la sanatoria si aggira sui 1.000 euro

 

[adimecasa]

Risposta x Fiorello64 Per vendere un immobile con presente varie modifiche non sanate e per non incorrere in sanzioni amministratitve devi fare un preliminare di vendita di un rustico completamente da riattare, così l'acquirente si dovrà assunere l'onere della ristrutturazione presentando un nuova dia e ripresentare una variazione delle schede catastali, sempre che ne valga la candela: ciao adimecasa bergamo