Compravendita casa in successione

[tatabiss]

Salve, ho effettuato una proposta dell'acquisto per un appartamento in comproprietà di madre, padre e figlio. La madre è morta lo scorso luglio pertanto ora va fatta prima la successione tra gli eredi e poi la compravendita. Nella proposta di acquisto abbiamo indicato come data ultima per il rogito il 10 dicembre salvo accordo tra le parti, ma visto che faranno domani l'atto di successione è inverosimile che entro il 10 dicembre venga trascritto l'atto da parte dell'agenzia delle entrate e che quindi sia possibile effettuare la compravendita, domanda: qualora non venisse rispettata tale scadenza che cosa succede? Possiamo annullare la proposta? Il venditore mi deve corrispondere un risarcimento? Preciso che la proposta non è stata registrata, ma è rimasta come atto tra privati e l'agente immobiliare trattiene l'assegno con la caparra conformatori. Come mi devo regalare?
Grazie

 

[Franci63]

Nella proposta di acquisto abbiamo indicato come data ultima per il rogito il 10 dicembre

Probabilmente termine troppo ottimistico già in partenza; quando si è concluso il contratto, cioè quando hai avuto conoscenza dell’avvenuta accettazione?

ma visto che faranno domani l'atto di successione è inverosimile che entro il 10 dicembre venga trascritto l'atto da parte dell'agenzia delle entrate

Non è detto: tu sei pronto con i soldi ?
Hai verificato l’assenza di irregolarità catastali o edilizie (cosa ben più importante di qualche giorno di ritardo) ?

qualora non venisse rispettata tale scadenza che cosa succede?

La cosa più logica sarebbe accordarsi per un’altro termine, se per il 10 dicembre non ce la fate.

Possiamo annullare la proposta?

No.
Tra l’altro, ormai “la proposta”, come atto unilaterale non esiste più: esiste una proposta accettata, da quanto hai scritto, cioè un contratto preliminare.

Il venditore mi deve corrispondere un risarcimento?

No, per ora.
Se lo desideri, dopo il 10 dicembre, potrai inviare diffida ad adempiere, dando almeno 15 giorni di tempo per procedere al rogito: solo se il venditore non sarà pronto nemmeno per allora, sarà ritenuto inadempiente e tu potrai pretendere il doppio della caparra che hai versato.
Ma la vendita salterebbe…ti conviene ?

Preciso che la proposta non è stata registrata, ma è rimasta come atto tra privati e l'agente immobiliare trattiene l'assegno con la caparra conformatori.

Male: non avendo versato caparra al venditore, non potrai nemmeno chiedere il doppio, nel caso tu volessi procedere come sopra.
Inoltre, potresti essere soggetto a sanzioni per la mancata registrazione.

Come mi devo regalare?

Non vuoi più comprare ?
Mi sembra poco saggio, se la casa ti interessava e ti interessa.
Come detto sopra, porta un po’ di pazienza, e rimandate il rogito di quanto eventualmente necessario.
Senti il tuo notaio, perché durante le feste natalizie sono pochi quelli che lavorano.

Se invece un ritardo per te fosse un problema grave (magari hai disdetto un affitto o hai venduto casa a tua volta, con problemi logistici), puoi provare a chiedere un piccolo sconto: ma dovrebbe essere l’agente , che non mi pare una cima, visto come ha gestito l’affare finora, a prendere in mano la situazione

 

[tatabiss]

Il preliminare è stato accettato il 15 novembre. La casa m'interessa, ma la proroga può essere concessa salvo accordo tra le parti, come riportato sul documento sottoscritto, per trovare questo accordo potrei chiedere un piccolo sconto? Per l'annullamento e il risarcimento la vedo dura...senza registrazione e senza incasso assegno e come se non ci fosse nulla di ufficiale tra noi...

 

[marcanto]

la proroga può essere concessa salvo accordo tra le parti, .... per trovare questo accordo potrei chiedere un piccolo sconto?

Dato che la parte che potrebbe essere in disaccordo (interessato) se tu ....
Sembri predisposto per un ricatto, della serie ti concedo la proroga se tu mi fai risparmiare.
Dovresti pensare a problemi più importanti come verifica della regolarità e legittimità dell'immobile

 

[Franci63]

Il preliminare è stato accettato il 15 novembre

Quindi 10 dicembre risultava già abbastanza irrealistico.

per trovare questo accordo potrei chiedere un piccolo sconto?

Tentar non nuoce: ma non credo ci sia disponibilità: i venditori probabilmente sanno bene che non puoi fare molto per indurli allo sconto, “minacciando” inadempimenti, visto che non è stata versata loro nessuna caparra.

senza registrazione e senza incasso assegno e come se non ci fosse nulla di ufficiale tra noi...

La registrazione ha solo fini fiscali e di datazione certa: la sua mancanza non inficia la validità del contratto.
E per quanto riguarda l’assegno, il problema non è il mancato incasso, ma la mancata consegna ai venditori: se fosse nelle loro mani, anche senza incasso, la caparra si riterrebbe esistente.
Non consegnare caparra per non lasciare tracce, solo per risparmiare le spese di registrazione è sempre una scelta pessima.

Quindi, in definitiva, concordate una proproga, senza tante complicazioni e ripicche.

 

[tatabiss]

Dato che la parte che potrebbe essere in disaccordo (interessato) se tu ....
Sembri predisposto per un ricatto, della serie ti concedo la proroga se tu mi fai risparmiare.
Dovresti pensare a problemi più importanti come verifica della regolarità e legittimità dell'immobile

Si certo, ma per questo viene pagato molto profumatamente un notaio che deve fare solo questo...accertarsi che tutti i passaggi siano corretti senza vizi.

Non si tratta di un ricatto, come tutti i contratti deve valere per entrambe le parti, non solo per la parte che subentra e si tratta di farlo valere: a ruoli inversi che cosa sarebbe successo se l'inadempienza fosse stata mia? Proviamo a dare un nome alle cose: il venditore ha pur sempre messo in vendita un immobile del quale non aveva ancora piena disponibilità...

Io faccio un discorso molto semplice: abbiamo una scadenza indicata che può essere prorogata salvo accordo tra le parti, io per mantenere l'accordo voglio il riconoscimento di un piccolo sconto sul prezzo finale, se non mi viene riconosciuto l'accordo tra le parti non si trova e il contratto preliminare decade: mi riprendo l'assegno con la caparra e ci salutiamo, dove sta il problema nel mio ragionamento?

 

[Franci63]

Si certo, ma per questo viene pagato molto profumatamente un notaio che deve fare solo questo...accertarsi che tutti i passaggi siano corretti senza vizi.

Il notaio non si occupa di regolarità edilizia; prende solo atto e scrive nel rogito le dichiarazioni del venditore in merito, senza fare verifiche ; a meno che sia stato esplicitamente incaricato di farne, tramite suo tecnico di fiducia.
Purtroppo è un equivoco in cui cadono in molti.

io per mantenere l'accordo voglio il riconoscimento di un piccolo sconto sul prezzo finale,

Come detto sopra, chiedere è lecito.
Pretendere no, perché se ti dicono no, cosa fai ?

se non mi viene riconosciuto l'accordo tra le parti non si trova e il contratto preliminare decade:

Assolutamente no; se nessuno dei due, passato il 10 dicembre, invia formale diffida ad adempiere, il contratto resta in vigore , dando per scontato che il rifarsi sia tollerato da entrambi, e persista la volontà di procedere.

 

[tatabiss]

Ok, tutto chiaro grazie.
Per la regolarità dell'immobile nessun problema, ho copia del certificato di agibilità.

 

[Franci63]

Per la regolarità dell'immobile nessun problema, ho copia del certificato di agibilità.

Potrebbe non bastare.
Va comparato lo stato di fatto con le planimetrie depositate in Comune, allegate alla licenza edilizia ed eventuali pratiche successive.
Poi, per carità, non saresti il primo a decidere di fidarsi; ma spesso le magagne saltano fuori dopo, ed è peggio…

 

[Maivertu]

Ok, tutto chiaro grazie.
Per la regolarità dell'immobile nessun problema, ho copia del certificato di agibilità.

Non basta
Non hai garanzia che quanto depositato in comune corrisponda
Il notaio non controlla
L'agente non controlla
Il venditore potrebbe non sapere e dirti ho comprato così
Devi pagarti tu qualcuno che controlli