Comprare casa ma ci sono dei problemi col catasto!

[Dorothy Sciortino]

Grazie per questa opportunita' Sono straniera e percio' voglio aiuto. Vorremo comprare casa a Sicilia. Abbiamo trovata questa villetta a Tarderia, Sicilia e ci piace molto. Il problema e' che la planimetra ufficiale e' diversa da quello vero:

1. C'e' in campo da tenis che non e' catastato
2. L'interno della casa e' modificata pero' non catastata
3. Ci sono due camerette al retro non catastate.

E' possibile catastarli se tutto questo e' stato edificato/modificato piu di 25 anni fa per favore? Quanto sarebbero le multe se possibile catastarli?
Grazie mille.

 

[grazi grazi]

dovete sentire penso un geometra che si occupa di accatastamenti,comunque di certo dopo aver avuto notizie su che multe andrete a pagare potete chiedere uno sconto sull'acquisto .

 

[battistini]

Gentile Sig.ra da quel poco che ne sò penso che le problematiche da lei lamentate siano del proprietario attuale il quale se vuole vendere la casa deve venderla con le (planimetrie o piantine) sistemate e con i vari permessi o autorizzazioni (comunali) per i lavori eseguiti allo stato di fatto.
Senza aver fatto prima questo penso che non potrebbe venderle la casa.
Si rivolga a un geometra o qualsiasi altro tecnico di sua fiducia (ingegnere architetto ecc.) le saprà sicuramente dire il dafarsi.
Cordialità

 

[Luigi Criscuolo]

mi pare che il campo da tennis all'interno della proprietà privata non vada accatastato ma semplicemente dichiarato nel Docfa che il professionista abilitato alla professione (ingegnere, architetto, geometra e perito edile) dovrà compilare e consegnare al catasto per regolarizzare ed aggiornare le planimetrie con lo stato di fatto dell'immobile.
Sappi che se compri l'immobile nello stato in cui si trova tutti i costi delle sanatorie saranno a carico tuo; sappi anche che se gli abusi non sono sanabili dovrai demolirli. Per esempio nel caso che le due camerette aggiuntive rappresentino una cubatura in eccesso rispetto a quella consentita dal Piano Regolatore.
Quindi ti consiglio di pretendere che l'attuale proprietario regolarizzi la sua proprietà immobiliare.

 

[moralista]

Vorrei vedere come fai a comprare una casa parzialmente abusiva

 

[battistini]

Non esistono più le sanatorie ?

 

[Luigi Criscuolo]

Non esistono più le sanatorie ?

Piccoli abusi edilizi possono ottenere il permesso in sanatoria se la costruzione edilizia risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda; e se il richiedente effettui il pagamento, a titolo di oblazione del contributo pari al doppio del costo di costruzione dell'abuso.
Poiché mediante la presentazione della richiesta del permesso in sanatoria si autodenuncia l’esistenza di una costruzione abusiva in caso di diniego del permesso in sanatoria, la sanzione che la Pubblica Amministrazione è legittimata ad applicare, quando accerta l’esistenza di un abuso edilizio, consiste nell’ ordine di demolizione dell’immobile a spese del responsabile.

Inoltre se l'abuso compiuto comporta una violazione all' art. 44 del D.P.R. n. 380/2001 sono previste sotto il profilo penale :

• l’ammenda (cioè la pena pecuniaria) fino a 329 euro per l’inosservanza delle norme, delle prescrizioni e delle modalità esecutive dei lavori previste dal Decreto nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire;
• l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 164 a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l’ordine di sospensione;
• l’arresto fino a due anni e l’ammenda da 493 a 51.645 euro nel caso di lottizzazione abusiva di terreni a scopo edilizio. La stessa pena si applica anche nel caso di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in totale difformità o in assenza del permesso.

Quindi vedi un pò tu se il gioco vale la candela.

 

[battistini]

Il problema penso che lo create voi perchè se le cose non sono a posto come avevo già detto il notaio non può procedere a fare l'atto notorio e quindi il passaggio al nuovo acquirente e quomunque anche se il passaggio si facesse (non sò con quale strategia ) penso che l'acquirente a un bel pò di anni ( forse 10) per rifarsi sul venditore per tutto quello che non è in regola (vedi piantine o autorizzazioni, peggio ancora per opere abusive.)

 

[basty]

anche se il passaggio si facesse (non sò con quale strategia )

... presumo con l'acquirente che dichiara che la situazione di fatto corrisponde a quanto autorizzato e diescritto a catasto, assumendosi la responsabilità degli abusi

Dopo di che non avrà alcun elemento per rivalersi sul venditore.

 

[Luigi Criscuolo]

Il problema penso che lo create voi

voi chi?

anche se il passaggio si facesse (non sò con quale strategia )

è sufficiente che l'acquirente non abbia bisogno di accedere ad un mutuo. Il venditore presenta una planimetria accatastata ma difforme dallo stato reale; l'acquirente, paga con bonifico l'intero importo pattuito, non fa alcuna obiezione sullo stato dei luoghi ed il gioco è fatto. La patata bollente l'acquisisce il nuovo acquirente quando vorrà a sua volta rivendere o regolarizzare gli abusi.