Come faccio a verificare l'onestà dell'amministratore?

[Ollj]

Ma non vi sarebbe violazione.
Presentata una "offerta analiticamente dettagliata" si è adempiuto all'obbligo ...ma nulla vieta che successivamente vi possano essere integrazioni.

Ma come si fa a sostenere che l'offerta sia dettagliata se non si è prevista la manutenzione straordinaria del Condominio e suo compenso?
Delle due, una (in assenza di previsione circa la manut. straordinaria):
- o l'offerta non era dettagliata...
- o l'offerta essendo ben dettagliata, non prevede alcun compenso per la straordinaria.

Ripeto: la manutenzione straordinaria ad uno stabile non è qualcosa di eccezionale, imprevisto, incalcolabile a priori e per cui si possa chiedere a posteriori un compenso; rientra tra i compiti di un amministratore; se costui, nella sua offerta non ne chiede compenso, deve svolgere tal attività e mai potrà pretendere alcunchè adducendo ciò come "integrazione" (vista la sua offerta iniziale adeguata).
Vuole l'integrazione? Bene:
- riconvochi l'assemblea
- presenti una nuova offerta a titolo di onorario/candidatura
- ottenga il consenso del 50% +1 dei condòmini
Solo così è rispettato il dettato del 1129 CC; diversamente è come non ci fosse mai stata alcuna riforma e l'art.1129 Cc è stato introdotto proprio per scoraggiare ciò: che amministratori furbetti, complici assemblee poco accorte, potesse aumentarsi l'onorario. L'amministratore invece deve chiarire già all'atto di nomina quale sia il suo futuro compenso.

 

[Daniele 78]

Ci possono essere analogie con la questione degli impianti termici centralizzati, in quest senso:
- terzo responsabile simile a responsabile dei lavori
- manutentore simile a direttore dei lavori
?
Grazie.

Il manutentore si limita esclusivamente ai suoi impianti (elettrico o idraulico che siano).
Il Terzo Responsabile si occupa nei condomini della caldaia condominiale e dell'impianto termico centralizzato.

In un certo senso sì, anche se il Direttore dei lavori si occupa sia di tutti i lavori edili in senso stretto, sia delle finiture (serramenti, pavimenti, intonaci ) sia di tutti gli impianti (nel senso che controlla che ciò che è stato progettato computato ed approvato venga poi realizzato in sede di costruzione o ristrutturazione.

 

[Daniele 78]

Purtroppo come già scritto ad @Ollj molti ignorano la figura del Responsabile Lavori, o peggio la confondono con il Direttore dei Lavori sono figure distinte, con funzioni distinte e responsabilità distinte; da non confondere assolutamente! La nomina fatela scritta, fategliela firmare per accettazione incarico e spedite la notifica della nomina del RL all'Asl e alla Direzione Provinciale del Lavoro.

Qui avete altre indicazioni e sentenze (anche di Cassazione) sul Responsabile Lavori: Il Responsabile dei lavori: definizioni e compiti

@Ollj e @Dimaraz sottolineo anche questo link (ci sono anche sentenze allegate della Cassazione) di cosa succede quando non è nominato un Responsabile dei Lavori.
Secondo me, oltre a tutto quello che avete (giustamente) detto, ciò merita molta molta attenzione. Giusto per farsi un'idea dell'importanza che il nostro Diritto da a questa figura, a mio avviso sconosciuta ai più.

 

[moralista]

L'amministratore su una spesa straordinaria può chiedere qualunque cifra per il suo compenso purchè concordata e deliberata dall'assemblea

 

[Daniele 78]

L'amministratore su una spesa straordinaria può chiedere qualunque cifra per il suo compenso purchè concordata e deliberata dall'assemblea

Assolutamente si, però vista la delicatezza della materia credo sarà necessario una nomina esterna di R.L. a meno il Condominio non voglia prendersi una bella grana!

 

[FabioElle]

Mi inserisco in questa discussione con una domanda precisa. Nella proposta fatta all'Assemblea condominiale prima della nomina, il nostro amministratore specifica in questo modo quelli che saranno i suoi compensi per lavori straordinari:

- Compenso per gestione di eventuali lavori straordinari comprensivo di compilazione rendiconto, riunioni di consiglio/commissione, rapporti con i fornitori, pratica 36% e di tutte le incombenze eelative ad una straordinaria amministrazione:
per importi contabilizzati fino a Euro 100.000,00: 4% + IVA
per importi eccedenti tale importo 1% + IVA

La domanda è: il termine "importi contabilizzati" (che non so bene interpretare) indica il costo dei lavori con o senza l'IVA ? In altre parole, il 4% per l'amministratore va calcolato sull'imponibile (+ cassa professionisti dove richiesta) o sul totale IVA compresa?

Inutile dire che, trattandosi di poche centinaia di euro, se fossimo tutti soddisfatti dell'operato dell'amministratore nessuno si sarebbe posto i l problema. Non essendo purtroppo così, grazie a chi vorrà darmi un parere.

 

[Luigi Criscuolo]

L'amministratore su una spesa straordinaria può chiedere qualunque cifra per il suo compenso purchè concordata e deliberata dall'assemblea......

manca ... al momento dell'incarico.

 

[Luigi Criscuolo]

La domanda è: il termine "importi contabilizzati" (che non so bene interpretare) indica il costo dei lavori con o senza l'IVA ?

il compenso si calcola sul costo dei lavori al netto di IVA

 

[moralista]

Luigi è scontato che se ti propongo una spese concordata, a priori ti era stato dato incarico ad eseguire

 

[Luigi Criscuolo]

Luigi è scontato che se ti propongo una spese concordata, a priori ti era stato dato incarico ad eseguire

guarda che la cosa è diversa. L'amministratore all'atto dell'incarico, e del suo rinnovo, deve presentare le sue condizioni di accettazione dell'incarico. Se tra queste non è stato inserito il compenso per la gestione dei lavori di manutenzione straordinaria, l'amministratore non può chiedere di avere un compenso aggiuntivo, perché in costanza di orientamento giurisprudenziale, il compenso chiesto all'origine si intende tutto incluso.
A questo punto solo una assemblea che delibera con 1000/1000 può riconoscere un compenso extra all'amministratore; altrimenti la delibera è annullabile.
All'amministratore non rimane che rinunciare a tale compenso e far nominare un Responsabile dei Lavori.