Come comportarsi se si va a colpi di maggioranza?

[chiacchia]

Come comportarsi se si va a colpi di maggioranza? Mi spiego: il condominio è formato da un corpo di fabbrica principale più una costruzione indipendente nel cortile,(essendo una costruzione centenaria probabilmente quella dipendenza era una volta una sorta di deposito per gli attrezzi) ma ristrutturato l’intero stabile il costruttore l’ha trasformata in abitazione indipendente nel cortile condominiale, escludendola dalle spese del fabbricato ma in partecipazioni con le spese del cortile androne citofono e amministratore. Dopo una ventina di anni si decide di cambiare le tabelle millesimali per un errore di calcolo o meglio per inversione tra due unità al primo piano e al secondo, ma nel redigere le nuove tabelle, fatte anche con un certo criterio serio, cosa si fa? Si inserisce nella manutenzione straordinaria, (ovvero nella manutenzione delle facciate del corpo di fabbrica principale) la partecipazione alle spese della piccola proprietà indipendente, asserendo che la bella vista dell’immobile deve essere anche a suo carico, mentre se la costruzione indipendente fa dei lavori di abbellimento, al fabbricato principale non gliene frega niente pertanto solo a suo carico, pertanto quando sono state presentate le nuove tabelle, io proprietario del piccolo fabbricato indipendente, essendo in minoranza e sapendo il risultato scontato, non sono andato alla riunione di approvazione delle nuove tabelle, ma neanche ricusandole, ad oggi è trascorso circa un anno.
Le domande: non avendo partecipato alla riunione ne io ne altri le tabelle sono state accettate non dall’unanimità, le vecchie tabelle erano le originali contrattuali del costruttore che ha ristrutturato e poi venduto il fabbricato modificato, pertanto sarebbero occorsi i 1000/ millesimi, se nella spiegazione delle nuove tabelle c’è questa disparità tra i due fabbricati come posso difendermi?
A mio parere la cosa va vista come se fossero due palazzine differenti, in quel caso ogni palazzina avrebbe pagato la ristrutturazione delle facciate per conto suo e quando si sarebbero fatte senza coinvolgere l’una a l’altra e cosi?
Beh vediamo cosa sono riuscito a farvi capire e vediamo cosa ne viene fuori cercherò di mettere un disegno per meglio farvi interpretare la tipologia.
Un saluto a tutti che si vogliono cimentare.

 

[cautandero]

Quando furono approvate le nuove tabelle tu, come dici, non eri presente alla riunione condominiale. Dunque avresti dovuto ricevere copia del verbale della riunione. In quella sede dovevi fare opposione (avevi 30 giorni di tempo dal ricevimento del verbale). Comunque penso che non hai fatto niente. Perciò visto che è passato un anno non ti rimane che aspettare che si indica una riunione per fare qualche lavoro allo stabile principale ed eventualmete in quella sede fare opposizione. Comunque ora non occorrono più 1000 millesimi per la rifazione delle tabelle millesimali, ma solo la maggioranza occorrente per la prima convocazione.

 

[chiacchia]

Si hai ragione non ho fatto opposizione, 1° per non fare una causa, perché solo cosi avrei potuto bloccare la cosa.
2° perché da quanto ho letto le tabelle originali, quelle rilasciate dal costruttore, correggetemi se sbaglio, non si possono sostituire se non con la maggioranza assoluta, figuriamoci in seconda convocazione.
3° le tabelle sono fatte bene, l’unico neo, (e qui si vede che la cosa è pilotata) è stato inserito questa voce che la dépendance, questa costruzione assestante nel cortile, dovesse contribuire alla manutenzione della facciata del fabbricato principale per un fattore di decoro perché cosi facendo si aumenta il valore della dépendance in quanto guarda un palazzo più bello.
Pertanto non ha niente a che vedere con la manutenzione di parti comuni in quanto di comune con il corpo di fabbrica principale non ha niente, l’unica cosa in comune è l’ingresso e il cortile, il quale, ha una tabella per conto suo dove regolarmente collaboro.
Concludendo, non ho invalidato le tabelle perché c’è solo questa nota stonata, a senso unico, che va contro il codice civile, ed essendo fuori legge non l’ho consideravo un problema, ma si sta rilevando tale al momento che la maggioranza non vuole accettare la realtà pur coinvolgermi nelle spese di manutenzione straordinaria
Cosa ne pensi o pensate ?

 

[ergobbo]

1° per non fare una causa, perché solo cosi avrei potuto bloccare la cosa.

Ti sei risposto da solo. Non l'hai bloccata e ora è pienamente valida.

ho letto le tabelle originali, quelle rilasciate dal costruttore, correggetemi se sbaglio, non si possono sostituire se non con la maggioranza assoluta, figuriamoci in seconda convocazione.

Mai fidarsi di quello che si sleggiucchia in giro. Per la modifica delle tabelle, anche se fatte dal costruttore e inserite in un regolamento contrattuale, bastano le maggioranze previste dall'art. 1138 CC., che riporta al II comma del 1136, ossia la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio. In quale convocazione venga presa la decisione è assolutamente irrilevante.
In caso di dubbi puoi leggerti questo articoletto.

3° le tabelle sono fatte bene, l’unico neo, (e qui si vede che la cosa è pilotata) è stato inserito questa voce che la dépendance, questa costruzione assestante nel cortile, dovesse contribuire alla manutenzione della facciata del fabbricato principale per un fattore di decoro perché cosi facendo si aumenta il valore della dépendance in quanto guarda un palazzo più bello.

Se tale voce è stata inserita e non doveva esserlo, la dépandance fa parte della tabella, ergo la tabella è fatta male. Se invece accetti lo stato delle cose la tabella è fatta bene. L'importante è che tu decida cosa vuoi.

Allo stato attuale, comunque, a mio avviso hai solo 2 possibilità e sono entrambe delle forzature:

1) Sentire un buon avvocato condominialista e valutare di impugnare la delibera per nullità, essendo stati lesi i tuoi diritti individuali e;

2) sempre via avvocato, valutare l'ipotesi di chiedere lo scioglimento del condominio e la creazione contestuale di un supercondominio.

 

[chiacchia]

ecco questa del super condominio non l'ho considerata, anche perchè ne so poco, cosa è un super condominio?

 

[chiacchia]

In risposta a quello che si legge Vi allego un articolo che ho copiato per avere le sentenze sotto mano per poi leggerle:
Negli ultimi tempi si è affermato un orientamento il quale si distingue inconsapevolmente da quello “tradizionale” e secondo il quale in tema di condominio degli edifici, le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale, qualora abbiano natura convenzionale – in quanto predisposte dall’unico originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità ovvero abbiano formato oggetto di accordo da parte di tutti condomini – possono, nell’ambito dell’autonomia privata, fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli stabiliti dalla legge ed essere modificate con il consenso unanime dei condomini o per atto dell’autorità giudiziaria ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.; ove, invece, abbiano natura non convenzionale ma deliberativa perchè approvate con deliberazione dell’assemblea condominiale – le tabelle millesimali, che devono necessariamente contenere criteri di ripartizione delle spese conformi a quelli legali e a tali criteri devono uniformarsi nei casi di revisione, possono essere modificate dall’assemblea con la maggioranza stabilita dall’art. 1136 c.c., comma 2 (in relazione all’art. 1138 c.c., comma 3) ovvero con atto dell’autorità giudiziaria ex art. 69 disp. att. citato. Ne consegue che, mentre è affetta da nullità la delibera che modifichi le tabelle millesimali convenzionali adottata dall’assemblea senza il consenso unanime dei condomini o se non siano stati convocati tutti i condomini, è valida la delibera modificativa della tabella millesimale di natura non convenzionale adottata dall’assemblea con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c., comma 2 (sent. 28 giugno 2004 n. 11960; in senso conforme cfr.: sent. 23 febbraio 2007 n. 4219/25 agosto 2005 n. 17276; sembra operare un sintesi tra il nuovo ed il precedente orientamento la sentenza 28 aprile 2005 n. 8863, per la quale l’adozione di nuove tabelle millesimali a modifica di quelle allegate a regolamento contrattuale deve essere deliberata con il consenso di tutti i condomini e, in presenza di espresso dissenso, non può ritenersi prevalere una volontà diversa, tacita o presunta, essendo quest’ultima di per sè intrinsecamente equivoca; non è ben chiaro il pensiero della sentenza 22 novembre 2000 n. 15094, la cui “massima” afferma che la divergenza tra i valori, reali dei piani o delle porzioni di piano, rapportati al medesimo, e le tabelle millesimali derivata da innovazioni e ristrutturazioni successive all’atto che le approva giustifica la revisione delle stesse ad opera dell’assemblea condominiale, dei condomini per contratto, ovvero dell’autorità giudiziaria).

Tale nuovo orientamento, il quale è stato espressamente disatteso dalla sentenza 26 marzo 2010 n. 7300 però, non chiarisce, in primo luogo, come possano esservi tabelle millesimali approvate con deliberazione dell’assemblea condominiale, se la precedente giurisprudenza aveva escluso una competenza dell’assemblea in merito, e, in secondo luogo, sembra porsi in contrasto la precedente giurisprudenza in tema di c.d. regolamento condominiale di origine “contrattuale”; tale giurisprudenza, infatti, aveva chiarito che occorre distinguere tra disposizioni tipicamente regolamentari e disposizioni contrattuali e che solo per le seconde è necessario, ai fini della loro modifica, l’accordo di tutti i partecipanti, mentre le prime sono modificabili con le maggioranze previste dalla legge, precisando ulteriormente che: a) sulla diversa natura dei due gruppi di disposizioni e sul diverso loro regime di modificabilità non può incidere la loro comune inclusione nel regolamento (sent. 14 novembre 1991 n. 12173); b) hanno natura contrattuale solo le clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetti ad altri (sent. 30 dicembre 1999 n. 943); sulla base di tali premesse non sembra, in linea di principio, non sembra poter riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell’art. 68 disp. att. cod. civ., siano allegate ad un regolamento di origine c.d. “contrattuale”, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè,approvare quella “diversa convenzione” di cui all’art. 1123 c.c., comma 1, (in senso conforme cfr. implicitamente la sentenza 2 giugno 1999 n. 5399, la quale, con riferimento ad una ipotesi in cui le tabelle allegate al c.d. regolamento contrattuale non avevano rispettato il principio della proporzionalità di cui all’art. 68 disp. att. cod. civ., ha affermato che le tabelle millesimali allegate a regolamento contrattuale non possono essere modificate se non con il consenso unanime di tutti i condomini o per atto dell’autorità giudiziaria).
Come lo interpetrate?