Come cambiare l' amministratore ?

[Carpa]

Sono condomino in un comparto di 5 palazzine; volevamo cambiare amministratore dopo un anno dalla nomina, proposta dal costruttore (visto che era un suo conoscente) e non essendoci alternativa poichè appena costituito il condominio. Non ci si conosceva, quindi nessuno poteva ancora proporre un altro nome; e poi si voleva dar fiducia a quello propostoci. Ma a distanza di un anno, non avendo riscontri positivi, e volendo cambiare, non si è potuto perchè l'amministratore ha portato in assemblea le deleghe del costruttore (che sembra essere in maggioranza, visto che ha ancora la proprietà degli appartamenti tutt'oggi invenduti). E non abbiamo potuto far nulla, poichè alcuni condomini sono mancati dall'assemblea e non hanno lasciato deleghe, sono quindi mancati i millesimi per opporci alla riconferma. Possiamo ancora far qualcosa, visto che è in previsione una nuova assemblea?

 

[Antonio Azzaretto]

Note informative per cambiare amministratore

Di seguito scrivo le direttive generali necessarie per avere delle possibilità realistiche di cambiare amministratore nei condomìni di grandi dimensioni:


Note strategiche introduttive

1) Consultatevi tra i consiglieri e prendete insieme la decisione di cambiare amministratore.
2) “Insieme” ai consiglieri decidete l' amministratore che intendete nominare al posto di quello in carica.
3) Una volta scelto il nuovo amministratore che volete proporre alla vostra Comunità residenziale, il candidato amministratore scelto scriverà a vostro nome una lettera circolare in cui manifesterete brevemente i motivi per cui volete cambiare, le carattistiche del “nuovo” amministratore da voi scelto, e la richiesta di adesione scritta a questa decisione.
4) Andate tra i condòmini e richiedete le firme di consenso; Cercate un “largo” consenso (Ossia puntate ai mille millesimi).

In questo modo preparerete al cambiamento la Comunità residenziale, ed inoltre alla prossima assemblea vi conquisterete la forza politica necessaria per proporre di cambiare, poiché le persone saranno già state da voi preparate in modo adeguato per discutere di questo argomento, e senz’ altro avrete perlomeno una voce in capitolo autorevole e rappresentativa.

In caso riusciate a “sfondare” e raccogliere già una maggioranza schiacciante sulla base della circolare, allora potete chiedere all’ amministratore di convocare subito l’ assemblea per dimettere l’ amministratore in carica e nominare il nuovo amministratore che, in pratica, avrete già scelto.

A questo riguardo, tenete presente che la legge, articolo 66, comma 1 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, prevede che l' amministratore è obbligato a convocare l' assemblea qualora ne sia fatta richiesta da almeno due condòmini, i quali rappresentino almeno un sesto del valore dell' edificio.
Inoltre, sempre la legge dispone che, una volta decorsi inutilmente dieci giorni senza che l' amministratore abbia adempiuto a questo suo obbligo, sono legittimati a convocare l' assemblea direttamente i condòmini suddetti.


Note in preparazione dell' assemblea

1) Procuratevi il regolamento del vostro condominio e leggetelo con attenzione, poiché in questo documento sono scritte, tra l’ altro, le regole di funzionamento dell’ assemblea che devono essere osservate.

2) Il regolamento può prevedere delle limitazioni al numero di deleghe che possono essere presentate da ciascun condòmino e/o dall’ amministratore. Inoltre è possibile che il regolamento preveda dei controlli amministrativi obbligatori. Queste norme sono in vigore e devono essere osservate; possono essere un vantaggio per voi e in ogni caso dovete tenerne conto.

3) All’ inizio della riunione, l’ assemblea deve essere incardinata: Ossia deve essere nominato il Presidente e il Segretario; Il Presidente deve esaminare le prove della regolare convocazione di tutti condòmini con preavviso conforme alle disposizioni di legge; il Presidente deve verificare la regolarità delle deleghe; Il Presidente deve dichiarare la presenza del numero dei condòmini presenti in proprio o per delega, e dei millesimi complessivi rappresentati in assemblea. A seguito di questi controlli, il Presidente deve dichiarare infine la sussistenza del quorum necessario per l’ approvazione delle delibere poste all’ ordine del giorno. Per tutti questi motivi, dal vostro punto di vista è conveniente che venga nominato un presidente e un segretario di vostra fiducia, in modo che abbiate il controllo formale dell’ assemblea.

4) L’ avviso di convocazione comprende i punti che saranno posti all’ ordine del giorno nella successione prevista dall’ amministratore. Ogni punto posto all’ ordine del giorno non ha alcun collegamento con gli altri (E’ possibile ad esempio approvare il rendiconto e non confermare l’ amministratore, o viceversa). Pertanto a voi non conviene chiedere di cambiare l’ ordine di successione dei punti all’ ordine del giorno, ma bensì dovete preoccuparvi di preparare per tempo e con precisione gli eventuali interventi che desiderate siano scritti sul verbale a commento del vostro voto contrario.

5) Ogni delibera che l’ assemblea prenderà su ogni punto all’ ordine del giorno deve comprendere:

a) Il dispositivo deliberato (Ciò che i condòmini hanno deciso);
b) Il numero dei condòmini favorevoli e la loro rappresentanza millesimale;
c) Il numero dei condòmini astenuti e la loro rappresentanza millesimale;
d) I nomi dei condòmini contrari e la loro rappresentanza millesimale complessiva;
e) Gli interventi relativi alla decisione che è stata deliberata;


Note per lo svolgimento dell' assemblea

Quando il presidente inizierà la discussione sul punto posto all’ ordine del giorno: “Nomina amministratore e suo compenso”, un vostro incaricato deve subito chiedere la parola, recarsi di fronte alla platea, e fare un piccolo discorso (2 minuti circa) di commento al volantino che avrete già preparato e distribuito a tutti i partecipanti “prima” che l’ assemblea cominci: Se possibile addirittura nei giorni precedenti.

In questo tempo vi giocherete la partita, e dovete convincere il vostro pubblico su argomenti condivisibili, quali ad esempio:

a) Dopo trent’ anni è opportuno cambiare amministratore, perché così avrete modo di controllare la vostra situazione amministrativa e di gestione da un punto di vista diverso;
b) Ci sono evidenti carenze amministrative e di gestione (Fate pochi ed esemplificativi esempi)
c) Una nuova gestione non potrà essere peggiore di quella che avete attualmente; sicuramente non potrete che migliorare.
d) Infine proponete la vostra scelta (Ossia proponete l’ amministratore che volete sponsorizzare e il compenso concordato).

Tutto questo lavoro deve tendere al risultato di portare dalla vostra parte gli indecisi, ed arrivare a non confermare l’ amministratore in carica.

Se sarete fortunati può darsi che riuscirete anche a nominare un amministratore di vostra fiducia; altrimenti quella sarà la seconda “battaglia” che dovrete prepararvi ad affrontare.