Come cambiare amministratore di condominio (e vivere felici)

[viewpoint]

Salve,
nel ns condominio abbiamo questo problema; non siamo soddisfatti dell'attuale amministratore, troppo "tenero" sia nei confronti dei non pagatori che del costruttore (per inciso, è stato messo dal costruttore).

Ora, siccome i millesimi del costruttore si sono drasticamente ridotti a seguito del completamento della vendita delle ultime unità immobiliari, abbiamo necessità di sollevarlo dall'incarico.

La gestione scade al 31.12; a breve dovrebbe essere convocata l'assemblea ordinaria.
Mi sapreste cortesemente indicare quale sia la procedura da seguire?

Mi pare di aver capito che serva la metà dell'assemblea ed almeno la metà del valore dell'edificio. Inoltre mi pare anche di aver capito che la nomina di un nuovo amministratore basti per considerare revocato il precedente.

Ho inteso correttamente?

Ringrazia in anticipo, buona serata

 

[condobip]

Si è esatto, per nominare il nuovo amministratore è sufficiente una sola votazione, cioè quella per la nomina e l'amministratore attualmente in carica verrà revocato automaticamente, perciò cercate un altro amministratore che faccia l'interesse del condominio e concentrate tutti i voti possibili su questa persona.
Vorrei aggiungere una cosa, l'amministratore non può essere nominato dal costruttore, perchè l'art. 1129 cc è inderogabile e dice che è l'assemblea a nominarlo.
L'errore che viene fatto spesso è quello di non opporsi alla prima assemblea quando il costruttore presenta questa persona come amministratore, da quel momento, se nessuno obietta, in pratica si accetta quello, che di solito (ma non sempre) è di parte, cioè fa l'interesse del costruttore.

Nomina. L’amministratore deve essere nominato, dall’assemblea condominiale, quando in uno stabile i condomini sono più di quattro (ora più di otto). Ciò significa che la nomina dell’amministratore fatta dal costruttore-venditore di un edificio, anche se inserita nel rogito, è nulla.
http://www.diritto.it/docs/24141-la-nomina-dell-amministratore-condominiale

 

[nennanè]

Io la prassi precisa , non la conosco, ma, volevo dirti che rispetto ad un Amministratore di condominio pur cambiandolo non riuscirai a vivere felice . Ti consiglio di non farti il sangue amaro e cercare la felicità in altro loco .
in bocca al lupo

 

[User_29045]

Vorrei aggiungere una cosa, l'amministratore non può essere nominato dal costruttore, perchè l'art. 1129 cc è inderogabile e dice che è l'assemblea a nominarlo.

L'amministratore non può essere nominato dal costruttore neanche nel caso seguente?

Esiste un regolamento di condominio, regolarmente registrato con atto notarile, dove nelle disposizioni finali si legge testualmente "La Società Costruttrice Birilla Baralla si riserva per sé e per i loro aventi causa a qualsiasi titolo il diritto di amministrare il condominio, fino alla data del 31/12/2013, direttamente od a mezzo di persona di sua fiducia con un compenso annuo secondo le tariffe in uso e la facoltà di rinunciare con preavviso e senza convocazione di assemblea, successivamente a tale data con la maggioranza prevista dal Regolamento di Condominio e dal Codice Civile avrà facoltà di riconfermare l'amministratore in carica o alla nomina di un nuovo amministratore".

 

[griz]

per quanto ho potuto vedere il condominio viene costituito al momento in cui gli appartamenti sono pronto per essere ceduti, la proprietà è ancora tutta del costruttore, si redige un regolamento, la tabella millesimale e si nomina l'amministratore, poi ogni appartamento viene ceduto.
La situazione è forzatamente quella che il costruttore ha stabilito, poi quando le proprietà sono cedute per la maggior parte, si cambia

 

[condobip]

Quando la proprietà è interamente del costruttore non si può parlare di condominio, poichè questo nasce dal momento in cui i proprietari di u.i. diverse nello stesso stabile sono due o più, da questo momento in poi si può parlere di condominio e di amministratore condominiale, prima cioè quando esiste un solo proprietario si potrebbe parlare di fiduciario o gerente di uno stabile di proprietà unica (o comunione se i proprietari dello stabile [tutto nell'intero] sono due o più).
Come è previsto dal cc art 1129 (inderogabile) è l'assemblea e nessun altro può essere demandato alla nomina dell'amministratore neppure se inserito nel Rogito, come chiaramente esposto nell'allegato del mio precedente messaggio.
Comunque ci provano inserendo queste clausole (vedi quella descritta da possessore), vista la scarsa conoscenza delle norme da parte di noi condomini e per evidenti interessi di parte, che è inutile elencarli.

La fattispecie esaminata è quella, abbastanza comune, per la quale il costruttore, prima nei preliminari e successivamente in sede di regolamento contrattuale allegato al primo rogito, si riserva la nomina dell’amministratore del costituendo condominio per uno o più esercizi.

I giudici di merito non hanno tenuto presente che l’art. 1138 comma 4, cod. civ. indica tra le norme inderogabili da parte del regolamento condominiale il comma 1 dell’art. 1129 e ciò a prescindere se il regolamento sia deliberato o contrattuale. Tale comma riserva alla sola assemblea la nomina dell’amministratore e stabilisce la durata del suo incarico in un anno (è prevista la nomina dell’autorità giudiziaria solo in casi eccezionali e di omissione dell’assemblea). La conseguenza della nomina da soggetto diverso da quello previsto dalla legge è la nullità della clausola del regolamento e della eventuale nomina così disposta.
--- Cassazione (sez II 24/05/13 n. 13011)

 

[adimecasa]

L'importante che al condominio necessiti un amministratore, e non una guardia armata??

 

[jac0]

Nella convocazione dell'assemblea ordinaria debbono figurare i seguenti punti all'odg.
1. Esame ed approvazione del consuntivo dell'esercizio x
2. Dimissioni dell'amministratore
3. Nomina dell'amministratore
4. Esame ed approvazione del preventivo dell'esercizio y
5. Varie ed eventuali.
Il punto che ha a che fare con l'oggetto di questa discussione è il punto 3, durante il cui esame si deve formare la maggioranza che nomina un nuovo amministratore, che è stato già contattato con esito positivo. Il suo nome di norma viene portato in assemblea e votato.
In tutto ciò non c'è nulla di machiavellico.

 

[User_29045]

Quando la proprietà è interamente del costruttore non si può parlare di condominio,

Secondo me questa affermazione è totalmente errata, tant'è vero che per registrare (atto notarile) il REGOLAMENTO DI CONDOMINIO si deve dichiarare che è già stato assegnato il CODICE FISCALE al CONDOMINIO in oggetto: e la proprietà è ancora, totalmente, del Costruttore. Esperienze di vita vissuta, non chiacchiere da mercato.

 

[adimecasa]

e per i primi 2 anni l'amministratore deve avere l'incarico dal costruttore