Come cambiare amministratore di condominio (e vivere felici)

[quiproquo]

Premesso che io auguro all'esimio una lunga vita da pensionato, ritengo che un'affermazione sia un 'ente' primario, un qualcosa non ulteriormente divisibile, come anni fa si pensava fosse l'atomo. Un'affermazione dunque può avere tre valori:
vera, falsa, indefinita. Qualunque avverbio sarebbe di troppo. Invece l'analisi di un problema, di regola costituita di più affermazione, può avere una gradazione del tipo:
vera, falsa, in parte vera e quindi in parte falsa. Sarebbe ad ogni modo interessante avvicinarsi alla logica fuzzy, che risponde a stranissime domande, domande del tipo: "Quanto è alto il gigante più basso del mondo?"

Ma certo che è di troppo sia sul lato della correttezza formale sia su quella sostanziale...io evidenziavo che è ormai diventato di uso comune l'abuso
degli avverbi...fra cui spicca in primo luogo quello caro al porcellino (o one?)
di Arcore che è : "ASSOLUTAMENTE". Questo, attenente alla sfera celeste, dovrebbe essere usato con molta prudenza (e mi devo trattenere per evitare di dire con assoluta prudenza...come pure sarei tentanto...)
Ma vedi un imbonitore, per inviare i propri messaggi, deve ricorrere necessariamente all'uso anomalo degli avverbi... figuriamoci quando raggiunge L' ECCELLENZA come nel caso dell'impenitente ganimede che lo usa impunemente in qualsiasi cosa dica...anche la più innocua...E questo da un trentennio...tutti i giorni in decine e decine di telegiornali e approfondimenti ha di fatto prodotto per inconscia imitazione
l'abuso di questo "celestiale" avverbio da parte di una maggioranza incalcolabile di concittadini, fra cui spiccano proprio i più acculturati...non
escluso NOI propisti. Quindi io propongo il perdono grammaticale per quanti di noi possano ancora incorrere in tale abuso. Tu Jaco, Giudice inflessibile, sei disposto a tale magnanimo gesto??? Magari brindando con lambada e lambrusco??? Ai posteri...!!! qpq(in discesa).

 

[jac0]

Il condominio per me nasce non appena il costruttore ha venduto la prima u.i. Da quel momento nel fabbricato ci sono due proprietari: il costruttore e il primo acquirente. Il condominio è nato![DOUBLEPOST=1391070761,1391070628][/DOUBLEPOST]

Tu Jaco, Giudice inflessibile, sei disposto a tale magnanimo gesto

Né giudice né inflessibile. Chi sono io per giudicare?

 

[condobip]

se posso comunicare la mia esperienza, in alcuni casi che ho visto le cose hanno funzionato così:
il costruttore costruisce e mette sul mercato gli immobili, prima della prima vendita predispone il regolamento di condominio e le tabella millesimale, predispone anche l'incarico ad un amministratore, tutto questo viene ratificato contestualmente alla prima vendita, l'atto di compravendita viene definito "atto pilota" in quanto tutte le altre compravendite faranno riferimento per quanto riguarda i patti del condominio, poi quando le vendite sono completate o quasi l'assemblea deciderà se cambiare l'amministratore (cosa che di solito avviene) o modificare i regolamenti, ecc.
Trovo che soluzioni alternative creerebbero molti più problemi che vantaggi in quantoper avere un'assemblea rappresentativa occorrerebbe anche parecchio tempo durante il quale il condominio sarebbe un far west

Certo di solito tutto viene fatto come hai detto per il RdC e tabelle millesimali, cioè il primo acquirente firmando il rogito con le clausole scritte sono accettate, salvo la nomina dell'amministratore che DEVE essere effettuata dall'assemblea (cc art. 1129 il quale è inderogabile), ma in pratica, le cose avvengono così dopo il 1° rogito (o più rogiti), visto che in mancanza dell'amministratore qualsiasi condomino può convocare l'assemblea (Disp. att. cc art 66), il costruttore essendo anche divenuto condomino convoca l'assemblea e se il compratore/i non obietta/no la proposta del proposto amministratore, questo diviene amm.re di fatto.

Ma non dirmi che il costruttore nomina da solo un amministratore condominiale, poichè questa prerogativa è di competenza esclusiva dell'assemblea o del Giudice.[DOUBLEPOST=1391071256,1391071148][/DOUBLEPOST]

Il condominio per me nasce non appena il costruttore ha venduto la prima u.i. Da quel momento nel fabbricato ci sono due proprietari: il costruttore e il primo acquirente. Il condominio è nato!

Infatti è così;

Elemento indispensabile per poter configurare l'esistenza di una situazione condominiale è rappresentato dalla contitolarità necessaria del diritto di proprietà sulle parti comuni dell'edificio. Quindi la nascita di un condominio non è collegata ad un formale atto costitutivo, ma si verifica di diritto con la prima vendita, da parte dell'originario proprietario di tutto l'edificio, degli appartamenti o singole porzioni di piano a uno o più soggetti --- Cass. 4.11.1994 n. 9062; Cass. 18.12.1978 n. 6073; Trib Roma 2.11.2000

 

[quiproquo]

Alla fine il costruttore fa quello che gli viene più comodo. Nel 1976 dicembre, fui il primo a comprare un alloggio di 24 in costruzione in alta valle Susa...entrai nell'alloggio ancora prima di fare il rogito (6 mesi dopo)...Il cantiere era ancora aperto perchè ancora da ultimare. Il costruttore mi fece firmare un preliminare con una serie nutrita di condizioni, fra cui quella sull'amministratore (già nominato da lui). Questo per me era l'ultimo dei pensieri. Ora leggendo le vostre dotte disquisizioni eminentemente giuridiche, mi sovviene sempre la famosa STORTURA LEGISLATIVA che scatta ogni volta che i propisti trattano in quei termini. E vi chiedo: perchè il legislatore (diritto civile),dove sia possibile, alla fine non aggiunge questa semplice frase: "salvo accordo diverso fra le parti". quante liti si eviterebbero... e quante inquietudini si ridurrebbero..??? E quante dotte disquisizioni non verrebbero neanche alla luce??? Credo, tante.
qpq o QPQ(???).

 

[condobip]

E vi chiedo: perchè il legislatore (diritto civile),dove sia possibile, alla fine non aggiunge questa semplice frase: "salvo accordo diverso fra le parti". quante liti si eviterebbero... e quante inquietudini si ridurrebbero..??? E quante dotte disquisizioni non verrebbero neanche alla luce??? Credo, tante.
qpq o QPQ(???).

Il legislatore non lo fa perchè dovrebbe modificare la Legge che afferma che il condominio nasce quando i proprietari sono almeno due, e da quel momento nasce il condominio.
Ovvero gli accordi tra condomini posso sussistere solo dopo che esista il condominio non prima.
E' chiaro il concetto?

 

[quiproquo]

Il legislatore non lo fa perchè dovrebbe modificare la Legge che afferma che il condominio nasce quando i proprietari sono almeno due, e da quel momento nasce il condominio.
Ovvero gli accordi tra condomini posso sussistere solo dopo che esista il condominio non prima.
E' chiaro il concetto?

Chiarissimo!!! Ma io mi riferivo alla nomina dell'aministratore...preventiva o successiva...anteriore o posteriore...provvisoria o definitiva..evitando in tal modo possibili contenziosi fra gli uni e gli altri e fra tutti e il costruttore al quale non possiamo negare l'opportunità di prima scelta...La facoltà invocata da me, e che di fatto vedrebbe primeggiare il costruttore, dovrebbe essere limitata nella immediatezza delle prime vendite e regolamentata nel tempo con una precisa scadenza. Inoltre io pensavo anche ad altri ambiti...come per esempio le locazioni ed altro che al momento non mi sovviene. Grazie. qpq---

 

[condobip]

La facoltà invocata da me, e che di fatto vedrebbe primeggiare il costruttore,

Non si può primeggiare il costruttore, ossia il costruttore come condomino avrà una testa e i millesimi delle u.i. ancora in suo possesso.
Solo questo si potrà riconoscere al costruttore che non ha ancora venduto tutte le u.i., ma sarà sufficiente che almeno uno o più condomini non siano d'accordo con lui per ottenere la parità delle teste e/o quantomeno uno stallo per la nomina dell'amministratore.
In pratica non è sufficiente avere la maggioranza dei millesimi per la nomina dell'amministratore, ma è necessario avere anche la maggioranza delle teste.
Questo dice l'art. 1136 cc (anche questo inderogabile)

p.es. pratico, 3 condomini, il costruttore con 800 mlm gli altri due con 100 a testa, se almeno uno dei due non è d'accordo con il costruttore la nomina è in stallo, perchè 1 testa (costruttore) non vince contro 2 teste, anche se possiede più millesimi, e sarà stallo, quindi nulla di fatto.

 

[quiproquo]

Non si può primeggiare il costruttore, ossia il costruttore come condomino avrà una testa e i millesimi delle u.i. ancora in suo possesso.
Solo questo si potrà riconoscere al costruttore che non ha ancora venduto tutte le u.i., ma sarà sufficiente che almeno uno o più condomini non siano d'accordo con lui per ottenere la parità delle teste e/o quantomeno uno stallo per la nomina dell'amministratore.
In pratica non è sufficiente avere la maggioranza dei millesimi per la nomina dell'amministratore, ma è necessario avere anche la maggioranza delle teste.
Questo dice l'art. 1136 cc (anche questo inderogabile)

p.es. pratico, 3 condomini, il costruttore con 800 mlm gli altri due con 100 a testa, se almeno uno dei due non è d'accordo con il costruttore la nomina è in stallo, perchè 1 testa (costruttore) non vince contro 2 teste, anche se possiede più millesimi, e sarà stallo, quindi nulla di fatto.

Se invece di renderlo inderogabile (art.1136) l'avesse reso derogabile con diverso accordo fra le parti, cosa poteva capitare di tanto diverso dalla pratica, dove di fatto il costruttore impone il suo amministratore per i primi tempi di vita condominiale??? Perchè non ammorbidire la durezza della legge (di ogni legge) quando se ne intravede l'opportunità??? Sono e resto
perplesso. Grazie.qpq

 

[condobip]

Se invece di renderlo inderogabile (art.1136) l'avesse reso derogabile con diverso accordo fra le parti, cosa poteva capitare di tanto diverso dalla pratica, dove di fatto il costruttore impone il suo amministratore per i primi tempi di vita condominiale??? Perchè non ammorbidire la durezza della legge (di ogni legge) quando se ne intravede l'opportunità??? Sono e resto
perplesso. Grazie.qpq

Ma scusa, c'è stata la riforma del Codice Civile con la Legge 220 del 11.12.12, andata in vigore al 18.06.13, già prima erano inderogabili sia l'art. 1129 che il 1136, e non è stata tolta l'inderogabilità, c'è da chiedersi, ma perchè è così? Perchè non è cambiata l'inderogabilità?
Io posso risponderti che non l'hanno tolta perchè il costruttore da solo non può e non deve nominare l'amministratore, in quanto se è l'amministratore del condominio devono essere tutti i condomini a poter nominare chi farà i loro interessi, in pratica gli interessi di tutti e non di uno solo.
Pensa solo una cosa, il costruttore deve garantire per 10 anni, quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, ma è necessario agire entro un anno dalla denuncia all'imprenditore altrimenti scade il diritto (cc art 1669), poni il caso che il costruttore metta come amministratore un suo fido amico, che nel caso di vizio non agisca in tempo (un anno), per cui questo costruttore sarà svincolato dalle riparazioni in garanzia con un notevole risparmio di danaro. Ti sembra giusta questa prospettiva?
Guarda che cose del genere sono capitate e se i condomini non stanno attenti capiteranno ancora.