Come calcolare il valore commerciale alloggio.

[luciano1949]

Dopo tutti questi numeri e tabelle mi sono chiesto come mai non si "vende a corpo", ho appena acquistato un appartamento per mio figlio, a poca distanza da casa dove abito ora, lo abbiamo visto, ci è piaciuto, abbiamo riscontrato che è in buono stato, qualche sistemazione di routine ed è abitabile praticamente subito, abbiamo trattato il prezzo, fatto il preliminare, abbiamo preso tutti i documenti e li abbiamo dati ad un geometra e ad un notaio, dopo comperato abbiamo visto la documentazione con i mq, ecc.. e tutte quelle scartoffie che il geometra e il notaio hanno ritenuto perfettamente in regola.
Il venditore ha chiesto una cifra, l'abbiamo trattata e tutto è finito bene, quindi siamo soddisfatti entrambi.
Chi vende chiede, chi compra offre, poi la variazione fra la superficie calpestabile e l'area totale sono piccolezze, se ti piace e ritieni che sia adatto a te, lo compri e se l'offerta va bene anche al venditore... lo vende.

 

[Daniele 78]

Dopo tutti questi numeri e tabelle mi sono chiesto come mai non si "vende a corpo", ho appena acquistato un appartamento per mio figlio, a poca distanza da casa dove abito ora, lo abbiamo visto, ci è piaciuto, abbiamo riscontrato che è in buono stato, qualche sistemazione di routine ed è abitabile praticamente subito, abbiamo trattato il prezzo, fatto il preliminare, abbiamo preso tutti i documenti e li abbiamo dati ad un geometra e ad un notaio, dopo comperato abbiamo visto la documentazione con i mq, ecc.. e tutte quelle scartoffie che il geometra e il notaio hanno ritenuto perfettamente in regola.
Il venditore ha chiesto una cifra, l'abbiamo trattata e tutto è finito bene, quindi siamo soddisfatti entrambi.
Chi vende chiede, chi compra offre, poi la variazione fra la superficie calpestabile e l'area totale sono piccolezze, se ti piace e ritieni che sia adatto a te, lo compri e se l'offerta va bene anche al venditore... lo vende.

Questi numeri e tabelle servono per dare una valutazione analitica dell'alloggio, ossia gli si da un valore per quello che effettivamente è (ne più ne meno).

Diverso è il discorso della trattativa dove ci si accorda su un prezzo, però (tendenzialmente) si parte da una base "scientifica" basata appunto sulla stima dello stesso immobile valutando tutte le caratteristiche:

• Superfici
• Sito dell'immobile
• Stato d'uso dell'immobile
• Esposizioni dell'immobile
• Confronto anche con immobili similari in quella zona

Spero di aver chiarito.

 

[Daniele 78]

Inoltre va considerato anche un effetto immediato del prezzo di vendita diverso dalla stima (che pochi o nessuno considera).

Siccome il prezzo di vendita dell'immobile viene dichiarato in atto e siccome l'Agenzia delle Entrate ha sia i vani sia i mq catastali dell'immobile (presenti sulla visura di avvenuta registrazione del DOCFA nei registri) non ci vuole tantissimo per arrivare ad un prezzo medio al mq degli alloggi (vedi dati della banca dati OMI) dopo una media del prezzo dichiarato in atto notarile.

Ovviamente se la media è partita da una stima di un Tecnico per arrivare poi ad abbassare il prezzo (in sede di compravendita) e siccome la media OMI si basa sugli atti e non sulle stime è più che ovvio che i dati in possesso dell'Agenzia Entrate non potranno essere mai presi per "attendibili" ma puramente "indicativi" tant'è vero che i loro valori non sostituiscono mai una perizia di stima.

 

[luciano1949]

Questi numeri e tabelle servono per dare una valutazione analitica dell'alloggio, ossia gli si da un valore per quello che effettivamente è (ne più ne meno).

Diverso è il discorso della trattativa dove ci si accorda su un prezzo, però (tendenzialmente) si parte da una base "scientifica" basata appunto sulla stima dello stesso immobile valutando tutte le caratteristiche:

• Superfici
• Sito dell'immobile
• Stato d'uso dell'immobile
• Esposizioni dell'immobile
• Confronto anche con immobili similari in quella zona

Spero di aver chiarito.

Non volevo mettere in discussione quello che GIUSTAMENTE precisi, ma @quiproquo poteva semplicemente informarsi sul valore di mercato e mettere un cartello con scritto "Vendei appartamento a € xxxxxxxx" chi interessato lo vede e valuta.
se una persona vuole comperare una cosa e trova chi la vende, quando il prezzo sta bene a entrambi si conclude.
Almeno questa è stata la trafila che abbiamo fatto io e mio figlio, vedendo diversi appartamenti, dove si entrava, si vedeva , si valutavano i pro e i contro, ma nessuna agenzia, ci dava indicazioni dettagliate se non richieste.
Cmq sia chiaro, concordo con te che la prassi più giusta sia quella chiarita da te, ma pochi la seguono ma seguono quello che l'occhio e il portafoglio gli danno al momento.

 

[CAFElab]

Si, ma se serve un mutuo? Il perito della banca il valore per il mutuo non lo stabilisce "di pancia" o a "cocomeri al secondo",; fa una stima dell'immobile secondo varie metodologie, analitica, ivs ecc, quello dei mq commerciali è un modo veloce per comunicare il valore dell'immobile che viene ustao da privati e agenti immobiliari, è tutt'altro che una stima seria

 

[Daniele 78]

Non volevo mettere in discussione quello che GIUSTAMENTE precisi, ma @quiproquo poteva semplicemente informarsi sul valore di mercato e mettere un cartello con scritto "Vendei appartamento a € xxxxxxxx" chi interessato lo vede e valuta.
se una persona vuole comperare una cosa e trova chi la vende, quando il prezzo sta bene a entrambi si conclude.
Almeno questa è stata la trafila che abbiamo fatto io e mio figlio, vedendo diversi appartamenti, dove si entrava, si vedeva , si valutavano i pro e i contro, ma nessuna agenzia, ci dava indicazioni dettagliate se non richieste.
Cmq sia chiaro, concordo con te che la prassi più giusta sia quella chiarita da te, ma pochi la seguono ma seguono quello che l'occhio e il portafoglio gli danno al momento.

Certamente, ma la stima da la partenza ad un prezzo effettivo e elimina le truffe in partenza.

es. Io mi faccio stimare casa (me la valutano 150.000€ come suo valore) ma poi sono liberissimo di metterla anche a 200.000€ (nessuno me lo impedisce) ma in questo modo darei in partenza una bidonata a chi vuole acquistare.

Chi arriva a comprare a sua volta mi offre al massimo 75.000€ sta a me accettare, ma dalla stima del valore effettivo si discosta di un -50%.

Ora la stima (o le stime) servono per impostare un corretto valore dell'immobile e dar modo anche a chi non è del settore di sapere a cosa va incontro in termini economici.

Se non ci fossero le stime, vendere quell'immobile a 150.000€, 250.000€, o 75.000€ sarebbe come "sparare li un prezzo a caso" e sperare che qualcuno acquisti (senza nessun controllo) e l'acquirente a sua volta non avrebbe nessun indicazione di massima per sapere se il prezzo richiesto fosse corretto o proprio fuori mercato.

 

[Daniele 78]

Mi viene in mente come corollario un'altra domanda: Cosa può costare in una città come Torino un terreno edificabile???

Per sapere "indicativamente" i costi di un terreno edificabile puoi provare sul sito della Camera di Commercio di Torino, dovrebbe avere i prezzi indicativi dei terreni (agricoli, edificabili ed edificati) con anche le varie località non solo della provincia (i vari Comuni) ma anche le varie zone della città di Torino.

Io ,tempo fa, avevo fatto la stessa ricerca per il valore dei terreni qui a Biella proprio sul sito della nostra Camera di Commercio.

 

[sergio gattinara]

forse dico una cosa sciocca Mi spiego quando ero in Spagna e ho venduto la casa sono andato in tre agenzie di compra-vendita di immobili ed ho chiesto a che prezzo avrebbero potuto metterla in vendita. Me l'hanno detto ed io ho scelto

 

[Daniele 78]

forse dico una cosa sciocca Mi spiego quando ero in Spagna e ho venduto la casa sono andato in tre agenzie di compra-vendita di immobili ed ho chiesto a che prezzo avrebbero potuto metterla in vendita. Me l'hanno detto ed io ho scelto

Hai venduto velocemente o hai dovuto aspettare "tempi migliori"??

 

[sergio gattinara]

Hai venduto velocemente o hai dovuto aspettare "tempi migliori"??

Ho venduto al massimo del prezzo. Non solo, se tieni conto che uno degli agenti immobiliari mi aveva predetto che sarei andato da lui col cappello in mano per pregarlo di aiutarmi a vendere a 150mila euri in meno indicati a me da una delle altre due agenzie !
E così rispondo al quesito iniziale sul come si può fare per avere una stima del prezzo di vendita di un immobile.
E' chiaro che le agenzie erano state da me informate del mio mini sondaggio.