Come calcolare il valore commerciale alloggio.

[Gianco]

Complimenti, la fortuna aiuta gli audaci!

 

[Daniele 78]

Ho venduto al massimo del prezzo. Non solo, se tieni conto che uno degli agenti immobiliari mi aveva predetto che sarei andato da lui col cappello in mano per pregarlo di aiutarmi a vendere a 150mila euri in meno indicati a me da una delle altre due agenzie !
E così rispondo al quesito iniziale sul come si può fare per avere una stima del prezzo di vendita di un immobile.
E' chiaro che le agenzie erano state da me informate del mio mini sondaggio.

Non nego che sia andata così, ma anche l'agente per sapere il corretto prezzo di vendita deve avere in mano una stima dell'immobile, magari fatta da lui stesso se è in grado, e poi provarla ad immettere sul mercato.
E' un qualcosa di scientifico il valore di stima, poi da questo ti puoi discostare anche di tanto in sede di vendita (non lo nego perchè capita) ma sai che quello che hai in mano vale approssimativamente 100, e non 25, 75, o 500.

Poi una volta fissato il cardine, ti sposti da quel prezzo.
Per chi ha bisogno di un mutuo;la Banca( ma questo tu lo sai meglio di me) si affida sempre ad una perizia di stima per valutare l'immobile e da essa ne deriva il mutuo.

Non vanno sicuramente dietro al prezzo di mercato.

 

[luciano1949]

Per chi ha bisogno di un mutuo;la Banca( ma questo tu lo sai meglio di me) si affida sempre ad una perizia di stima per valutare l'immobile e da essa ne deriva il mutuo.

Vero quello che scrivi, ma altrettanto ero che il mercato lo fanno venditore e acquirente, se ti piace una zona, una casa e la vuoi comperare sapendo che il mercato generale la mette in una forbice di 100/130, ma sei interessato e chi la vende vuole 150 tu decidi e la paghi quella cifra, come se il venditore ha necessità di alienarla la può benissimo cedere a 75, ovvio che ognuno cerca di trarre il vantaggio desiderato, ma c'è gente che il mutuo non lo può fare, (mancanza di lavoro fisso ad esempio) oppure deve avere contanti per più della metà, ma qui si sta disquisendo su come calcolare il valore commerciale e non credo che esistano parametri esatti e imprescindibili.
Chi vende chiede e se trova chi compra la storia finisce li.
Oggi, in piena crisi, nella mia zona trovi appartamenti di 100mq, pari condizioni, a prezzi variabili fino al 100%, la vendita è in percentuale, mediamente conclusa fra quelli di prezzo medio.

 

[Daniele 78]

Vero quello che scrivi, ma altrettanto ero che il mercato lo fanno venditore e acquirente, se ti piace una zona, una casa e la vuoi comperare sapendo che il mercato generale la mette in una forbice di 100/130, ma sei interessato e chi la vende vuole 150 tu decidi e la paghi quella cifra, come se il venditore ha necessità di alienarla la può benissimo cedere a 75, ovvio che ognuno cerca di trarre il vantaggio desiderato, ma c'è gente che il mutuo non lo può fare, (mancanza di lavoro fisso ad esempio) oppure deve avere contanti per più della metà, ma qui si sta disquisendo su come calcolare il valore commerciale e non credo che esistano parametri esatti e imprescindibili.
Chi vende chiede e se trova chi compra la storia finisce li.
Oggi, in piena crisi, nella mia zona trovi appartamenti di 100mq, pari condizioni, a prezzi variabili fino al 100%, la vendita è in percentuale, mediamente conclusa fra quelli di prezzo medio.

So che il mercato funziona così ma innanzitutto esistono dei metodi abbastanza scientifici per valutarne il prezzo (gli IVS) sono standard internazionale per valutare l'immobile quindi è un metodo abbastanza uniforme.

In secondo il valore di mercato dell'immobile sale e scende di continuo per cui non avresti mai un valore di partenza (che è appunto la stima), poi mi parli appunto di ribasso in percentuale, ma secondo te il prezzo di partenza corretto per stabilire la percentuale di ribasso qual'è??

Non stiamo parlando di pizza e fichi ma di dare un corretto valore di partenza dell'immobile, da qui poi le parti in causa (compratore e venditore) concorderanno appunto il prezzo finale.

Quindi per riassumere l'immobile in stima può valere 200.000€, ma se poi si concorda 300.000€ o 100.000€ è un'altro discorso, il vero valore è intorno ai 200.000€ calcolato in quel modo tenendo conto di:
1) superfici commerciali
2) stato d'uso dell'immobile
3) esposizione dell'immobile
4) valore medio costo di costruzione
5) tipologia immobile
6) presenza di doppi servizi o di ampi portici e balconi
7) finiture interne
8) regolarità urbanistiche e fiscali (concessione e catasto) in poche parole agibilità dell'immobile
9) eventuali attestati APE in fascia energetica più o meno elevata
10) caratteristiche costruttive dell'immobile
11) eventuali pertinenze (giardini, cortili garage)
12) presenza di servitù prediali

Più altre specifiche che vengono fuori dopo un attento sopralluogo per verificare tutto l'immobile, nulla deve essere lasciato al caso. Ecco di cosa sto parlando.

Se fossero inutili perché farle ma soprattutto mi chiedo come si riuscirebbe a stabilire la percentuale di ribasso sul valore, se non si ha la base di partenza del valore.

 

[Daniele 78]

Tanto per capire di cosa stiamo parlando ed i temi che toccano le valutazioni immobiliari: questo un vecchio articolo del 2012, ma già significativo: Corsa dei valutatori immobiliari per recuperare il gap, ma c'è caos sugli standard

questa una notizia del 2014: Asset immobiliari e bilanci bancari: il nodo del metodo di valutazione

Questo invece è una quadro generale offerto dal Sole24ore utilizzando come tag Geoval (l'associazione dei Geometri che si occupa di valutazioni immobiliari): Geoval - Ultime notizie su Geoval - Argomenti del Sole 24 Ore

 

[sergio gattinara]

Non nego che sia andata così, ma anche l'agente per sapere il corretto prezzo di vendita deve avere in mano una stima dell'immobile, magari fatta da lui stesso se è in grado, e poi provarla ad immettere sul mercato.
E' un qualcosa di scientifico il valore di stima, poi da questo ti puoi discostare anche di tanto in sede di vendita (non lo nego perchè capita) ma sai che quello che hai in mano vale approssimativamente 100, e non 25, 75, o 500.

Poi una volta fissato il cardine, ti sposti da quel prezzo.
Per chi ha bisogno di un mutuo;la Banca( ma questo tu lo sai meglio di me) si affida sempre ad una perizia di stima per valutare l'immobile e da essa ne deriva il mutuo.

Non vanno sicuramente dietro al prezzo di mercato.

L'agente la casa la conosceva benissimo perchè era

 

[Daniele 78]

L'agente la casa la conosceva benissimo perchè era

Cosa?? Hai troncato la frase.

 

[sergio gattinara]

L'agente la casa la conosceva benissimo non fosse altro perchè aveva un giardino fra i più fotografati dai turisti di passaggio.
Semplicememte si è tenuto prudente mentre l'altro aveva un portafoglio clienti più disponbili senza stare a guardare . Nel caso mio l'acquirente era il presidente dell'associazione che raggruppa i medici di Spagna con la mogflie nativa del posto dov vivevo io che smaniava per comperare casa e ",lucirse" con i suoi paesani

 

[quiproquo]

Non volevo mettere in discussione quello che GIUSTAMENTE precisi, ma @quiproquo poteva semplicemente informarsi sul valore di mercato e mettere un cartello con scritto "Vendei appartamento a € xxxxxxxx" chi interessato lo vede e valuta.
se una persona vuole comperare una cosa e trova chi la vende, quando il prezzo sta bene a entrambi si conclude.
Almeno questa è stata la trafila che abbiamo fatto io e mio figlio, vedendo diversi appartamenti, dove si entrava, si vedeva , si valutavano i pro e i contro, ma nessuna agenzia, ci dava indicazioni dettagliate se non richieste.
Cmq sia chiaro, concordo con te che la prassi più giusta sia quella chiarita da te, ma pochi la seguono ma seguono quello che l'occhio e il portafoglio gli danno al momento.

Dopo alcuni giorni di letargo coatto sono contento di rientrare nei ranghi di Propit.
Per collocare un cartello col prezzo ne devi conoscere l'ammontare...ed io non lo conoscevo...Da qui il ricorso al perito UPPI...Il quale non alzerà le chiappe dalla
poltrona per visionare l'immobile...ma si limiterà a consultare le "CARTE"...
Di solito a Torino i cartelli esposti direttamente sull'esterno del palazzo non indicano mai il prezzo...Sono le Agenzie che lo fanno sulle vetrine dell'ufficio a giusta ragione trattandosi di molti immobili...a mò di listino prezzi...come i ristoranti...Ringrazio tutti gli intervenuti per i sapienti interventi. quiproquo.

 

[Daniele 78]

Dopo alcuni giorni di letargo coatto sono contento di rientrare nei ranghi di Propit.
Per collocare un cartello col prezzo ne devi conoscere l'ammontare...ed io non lo conoscevo...Da qui il ricorso al perito UPPI...Il quale non alzerà le chiappe dalla
poltrona per visionare l'immobile...ma si limiterà a consultare le "CARTE"...
Di solito a Torino i cartelli esposti direttamente sull'esterno del palazzo non indicano mai il prezzo...Sono le Agenzie che lo fanno sulle vetrine dell'ufficio a giusta ragione trattandosi di molti immobili...a mò di listino prezzi...come i ristoranti...Ringrazio tutti gli intervenuti per i sapienti interventi. quiproquo.

Non mi piace per niente il metodo adottato dal perito dell'UPPI, come si faccia a valutare un'immobile senza averci fatto un sopralluogo e rendersi conto di persona è assurdo, tanto vale darlo ad un Agenzia che almeno viene a rendersi conto di cosa sia. Mi sembra un mio metodo "spannometrico" e tutti i metodi "spannometrici" non portano mai risultati positivi. Già non è semplice valutare correttamente, se poi lo si fa "tanto alla tonnellata" addio corretto prezzo.