Coibentazione tetto, come si divide?

[cec]

Salve, siamo in procinto di ristrutturare un edificio composto da 5 appartamenti (1 sottostrada, 3 al piano terra, 1 al primo piano): facciate e rifacimento tetto.
Non è mai stato costituito condominio e/o millesimi di proprietà, stiamo valutando se farlo adesso; le poche spese avute fino ad ora si dividevano in accordo fra le parti senza mai nessun problema.
Adesso il proprietario del 1° piano ha proposto, unitamente alla ristrutturazione, una coibentazione termica in polisterolo da 8 cm. da posare nella sua soffitta non abitabile perché l'appartamento dice che è freddo in inverno e caldo d'estate.
Per tutti gli altri proprietari trattasi di seconda casa (concesse in affitto o abitate saltuariamente) dal computo metrico sono 300 mq, la spesa sarà rilevante e preferiremmo evitarla.
Come si suddivide tale spesa dato che il beneficio principale andrebbe solo al proprietario dell'ultimo piano che lo occupa interamente ed ha la maggiore superficie?
Possiamo opporci a tale intervento?
Grazie

 

[Gregorio Albisani]

Buonasera, quello descritto è certamente un Condominio e non ha nessuna rilevanza il fatto che non risulti costituito formalmente.
Gli interventi descritti riguardano parti comuni, ovvero le facciate e il tetto (art. 1117 codice civile).

La soffitta non sempre è parte comune, però se si interviene inserendo uno strato di isolamento l'intervento riguarda il tetto, essendo funzionale a migliorarne le capacità di isolamento termico a beneficio di tutto il Condominio.
Quindi - anche se da quanto scrive sembra che la soffitta sia di uso esclusivo del proprietario del primo piano - nel caso di specie l'intervento di isolamento sarebbe di interesse condominiale.

Ne consegue che il proprietario del primo piano non può decidere un bel niente.
L'esecuzione dei lavori deve essere deliberata dall'assemblea con le maggioranze di legge (...che in questo caso mi sa che mancheranno).
Se il proprietario del primo piano dovesse eseguire i lavori di coibentazione di sua iniziativa, i relativi costi rimarranno a suo carico (art. 1134 codice civile).

Poi detto questo, con l'accordo unanime si possono operare deroghe ai criteri di ripartizione delle spese su parti comuni previsti dalla legge.
Quindi se trovate un accordo specifico la cosa si risolve (anche senza formalizzare la costituzione del Condominio). Altrimenti è fortemente consigliabile incaricare un tecnico di predisporre le tabelle millesimali prima di deliberare i lavori.

 

[cec]

Quindi - anche se da quanto scrive sembra che la soffitta sia di uso esclusivo del proprietario del primo piano - nel caso di specie l'intervento di isolamento sarebbe di interesse condominiale.

si la soffitta è a suo uso esclusivo, nel suo appartamento è presente la botola di accesso
Grazie per la risposta

 

[basty]

Per info, la cosiddetta formalizzazione del Condominio non è altro che richiederne il CF alla Agenzia delle Entrate. Il Condominio si viene a creare quando ci sono almeno due proprietari esclusivi distinti nell'edificio.
Certamente è sempre estremamente utile far redigere la tabella millesimi, raccomandabile farlo quando si è lontani dal procedere a fare spese.
La redazione della tabella millesimi non segue regole scritte sulla pietra: è quindi consigliabile discutere prima col tecnico, quali coefficienti (di piano, esposizione, volume lordo o netto, eventuale differenziazione tra i vani....) utilizzare.
Consiglierei di limitarli all'essenziale, evitando quelli che possono variare con lievi ristrutturazioni dei locali (vani, veduta, ecc)

ps: come è stato prospettato l'isolamento della soffitta? Posa dell'isolante sul pavimento o coibentazione sotto le tegole?
Se di uso esclusivo, il proprietario potrebbe anche decidere di eseguire l'isolamento a pavimento a sue spese.

 

[cec]

ps: come è stato prospettato l'isolamento della soffitta? Posa dell'isolante sul pavimento o coibentazione sotto le tegole?
Se di uso esclusivo, il proprietario potrebbe anche decidere di eseguire l'isolamento a pavimento a sue spese.

coibentazione termica in pannelli di polistirene a celle chiuse ad alta densità (spessore 8 cm) solo nella copertura del fabbricato (nella soffitta del proprietario dell'ultimo piano dal quale solo lui ha accesso) .... cambia qualcosa per l'eventuale divisione delle spese?
Grazie

 

[basty]

coibentazione termica in pannelli di polistirene a celle chiuse ad alta densità (spessore 8 cm) solo nella copertura del fabbricato (nella soffitta del proprietario dell'ultimo piano dal quale solo lui ha accesso) .... cambia qualcosa per l'eventuale divisione delle spese?
Grazie

In sostanza no: ma un conto è ipotizzare le tegole in composizione con l’isolante, lavoro che viene eseguito su appaltocondominiale, altro è posare isolante sulla soletta - pavimento della soffitta, che può far eseguire a sue spese senza bisogno di autorizzazione.
Che il maggior beneficio diretto lo abbia l’ultimo piano è vero: ma le dispersioni sono di tutti: un compromesso e contributo di tutti sarebbe anche logico; purtroppo la delibera avviene sotto dittatura della maggioranza, che in questo caso dici non essere favorevole.

 

[cec]

Certamente è sempre estremamente utile far redigere la tabella millesimi, raccomandabile farlo quando si è lontani dal procedere a fare spese.
La redazione della tabella millesimi non segue regole scritte sulla pietra: è quindi consigliabile discutere prima col tecnico, quali coefficienti (di piano, esposizione, volume lordo o netto, eventuale differenziazione tra i vani....) utilizzare.
Consiglierei di limitarli all'essenziale, evitando quelli che possono variare con lievi ristrutturazioni dei locali (vani, veduta, ecc)

Invece la tabella millesimi la faremmo proprio adesso in vista di grosse spese, in realtà ho spinto io per questo perché mi pareva più giusto.
Pensavo che le regole fossero ben stabilite, mi dici che cambiano a seconda di chi redige i millesimi?
Poiché ogni ingresso è indipendente, non c'è ascensore, tutte le utenze sono autonome, i piani sono un appartamento a sottostrada, 3 a piano terra ed uno primo piano più grande di tutti, mi consiglieresti di lasciar perdere e fare come abbiamo sempre fatto, cioè dividere in base ai mq di ogni appartamento?

 

[cec]

un compromesso e contributo di tutti sarebbe anche logico; purtroppo la delibera avviene sotto dittatura della maggioranza, che in questo caso dici non essere favorevole.

In realtà gli altri proprietari non sono interessati poichè due lo usano per le vacanze e due sono concessi in affitto, solo il proprietario del primo piano è fisso (in realtà e uno studio commerciale)

 

[Gregorio Albisani]

Invece la tabella millesimi la faremmo proprio adesso in vista di grosse spese, in realtà ho spinto io per questo perché mi pareva più giusto.
Pensavo che le regole fossero ben stabilite, mi dici che cambiano a seconda di chi redige i millesimi?

se fate lavori importanti di interesse condominiale è assolutamente consigliato convocare un assemblea per incaricare un tecnico di redigere le tabelle millesimali, poi convocare altra assemblea per approvarle, acquisire il codice fiscale e solo dopo queste operazioni raccogliere preventivi da qualche impresa e deliberare l'esecuzione dei lavori.

mi consiglieresti di lasciar perdere e fare come abbiamo sempre fatto, cioè dividere in base ai mq di ogni appartamento?

questa opzione lascia aperti rischi di contestazione e ritengo sia da scartare nel momento in cui dovete fare lavori su parti comuni di una certa consistenza. A mio avviso, l'unica ipotesi nella quale potreste andare avanti col metodo finora utilizzato è se siete tutti d'accordo su tutto. Accordo che andrebbe messo per iscritto e fatto firmare a tutti i condòmini (preferibilmente con l'ausilio di un professionista....)

 

[basty]

Certamente è sempre estremamente utile far redigere la tabella millesimi, raccomandabile farlo quando si è lontani dal procedere a fare spese.

mi consiglieresti di lasciar perdere e fare come abbiamo sempre fatto, cioè dividere in base ai mq di ogni appartamento?

No assolutamente: sicuramente giusto e opportuno avere una tabella millesimi condivisa.

Ho scritto che se lo aveste fatto lontano da previsioni di spesa, avreste trovato "animi" più disinteressati. Quando le spese sono certe e anche di una certa entità, trovi sempre il "furbetto" cui andrebbe bene lo statu quo a suo favore.