Coefficienti tabelle millesimali

[mega]

mia sorella possiede un negozio che fa parte di un condominio; di recente hanno deciso di rifare le tabelle millesimali perché' alcuni appartamenti si sono ampliati e perché' i 15 negozi, secondo l'originario regolamento di condominio, non hanno millesimi.
Ora, al di la' del fatto che hanno deciso senza l'approvazione dei negozi (non avendo millesimi non avevano diritto a partecipare alle assemblee) mia sorella ha richiesto la documentazione specifica per vedere i coefficienti applicati.
Ebbene, nella relazione tecnica si evince che ci sono coefficienti diversi per ogni ambiente ma per i negozi e' stato applicato lo stesso coefficiente sia per lo spazio dedicato al negozio, sia per il bagno e sia per l'area sottostante (magazzino/cantina) mentre per gli appartamenti viene applicato un coefficiente diverso per ogni ambiente.
secondo voi e' regolare?
grazie

 

[Dimaraz]

I criteri per il calcolo dei valori millesimali non seguono regole ferree.
Pur essendo reperibili alcune normative e prassi... se interpelli 10 tecnici diversi hai 10 versioni difformi.
La vecchia tabella era palesemente sbagliata (anacronistica reliquia di tempi lontani presumo) ingiusta e "illegale"...seppur valida.

Ora non serve unanimità per approvare nuove tabelle...ma indubbio che se i negozi diventano "membri attivi" del Condominio sia quantomento equo far partecipare tutti alla delibera di approvazione.
Venisse opposto diniego e vi fossero torti rilevabili non resta che agire in Giudizio.

 

[moralista]

Come è possibile che i negozi non avessero mm. e come è possibile ampliare gli appartamenti in un condominio senza nessuna delibera della totalità del condominio

 

[Dimaraz]

Come è possibile che i negozi non avessero mm.

Era un "modus" dels ecolo scorso per determinare le spese solo a crico delel abitazioni in quelle realtà dove i negozi a piano terra non usufruivano di alcuno degli impianti condominiali (scale, ascensori, riscaldameno, acquedotto etc).

Criterio sbagliato che "dimenticava" come possono derivare spese straordinarie di competenza pure di tali ambienti (facciate, tetto etc).

 

[mega]

Ciao moralista.........è tutto possibile xche' il regolamento di condominio prevede di dare millesimi solo agli appartamenti e di far partecipare i negozi a determinate spese straordinari secondo delle percentuali stabilite nello stesso.
Per quanto riguarda l' ampliamento degli appartamenti è evidente che parliamo di vecchi abusi edili poi condonati...

 

[mega]

Esattamente Dimaraz. con l'eccezione che su questo regolamento preistorico è perfettamente regolamentato in che misura dovranno essere pagate determinate spese straordinarie.

 

[clemente]

Ebbene, nella relazione tecnica si evince che ci sono coefficienti diversi per ogni ambiente ma per i negozi e' stato applicato lo stesso coefficiente sia per lo spazio dedicato al negozio, sia per il bagno e sia per l'area sottostante (magazzino/cantina) mentre per gli appartamenti viene applicato un coefficiente diverso per ogni ambiente.

Ha senso se i negozi hanno la stessa esposizione (ad esempio sono tutti consecutivi sulla via), dimensioni e servizi similari; per quanto riguarda gli ambienti residenziali si osservano maggiori parametri proprio per via dell'esposizione e del livello di piano, caratteristiche appunto essenziali.
Per quanto riguarda la redazione delle tabelle, condivido quanto detto da Dimaraz, 10 tecnici, 10 tabelle diverse, perchè trattandosi in fondo di una stima è sempre sempre soggettiva.

 

[mega]

va be' ma allora i coefficienti che ci stanno a fare! i negozi sono 15 ed hanno 2 diverse esposizioni infatti viene applicato 1,75 e 2 a seconda dell'affaccio ma il bagno e il magazzino non possono avere questi coefficienti...o sbaglio.....e poi se tutto verte sulla teoria "facciamoi come ci pare" vorra' dire che mia sorella insieme ad altri contesteranno questi valori opponendosi all'approvazione. Diverso e' se la legge stabisce punti fermi....e' inutile a quel punto opporsi...

 

[ing. Fachinat]

perché' i 15 negozi, secondo l'originario regolamento di condominio, non hanno millesimi

é contrattuale questo regolamento? (cioè è stato registrato da un notaio / è citato nell'atto d'acquisto del negozio di tua sorella?) Se i proprietari dei negozi non erano nemmeno convocati alle assemblee (cioè non erano a questi attribuiti neanche millesimi di proprietà, non solo di gestione) evidentemente deve/doveva esistere una qualche deroga contrattuale alle disposizioni dell'art. 1117 del codice civile (definizione delle parti comuni dell'edificio)...ed ora non è che l'assemblea può cambiare le cose solamente a maggioranza degli intervenuti.
più che dei coefficienti delle nuove tabelle millesimali mi preoccuperei di verificare l'eventuale violazione di un contratto!

 

[Dimaraz]

é contrattuale questo regolamento?

Indifferente.
La riforma del Condominio ha normato la questione stabilendo che basta la maggioranza semplice per modificare le tabelle millesimali.

Ora le questione è verifcare con profonda lettura il RdC che se di tipo contrattuale (per disposizione del costruttore o perchè approvato/firmato da tutti) e contenesse specifiche norme di ripartizione...non potrà essere modificato se non con il benestare di tutti (negozi inclusi).

mia sorella insieme ad altri contesteranno questi valori opponendosi all'approvazione

Votare possono votare contro...ma temo si troveranno in minoranza anche se si votasse con i nuovi millesimi...nel vostro caso nemmeno vi invitano a votare!!!

Non resta che studiare attentamente calcolo e Regolamento vigente...e poi eventualmente impugnare.