Chiudere un vecchio contratto e stipularne uno nuovo allo stesso momento? Oppure contratto di locazione condizionato? Aiutatemi!

[Nemesis]

mi/vi domandavo non fosse stato necessario/obbligatorio registrare.

Devi solamente presentare il Mod. RLI, e versare l'imposta di registro per la risoluzione, se dovuta.

 

[uva]

Qui è il conduttore che in deroga ai termini contrattuali CHIEDE che consensualmente si chiuda il contratto in una data che risulta essere antecedente rispetto ai sei mesi canonici.

Sì, su questo hai ragione.
Io faccio un'altra considerazione.

Il recesso anticipato del conduttore è regolato dalla legge: art. 3, c. 6 l. 431/1998,
che recita:
6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal
contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Se il conduttore non rispetta il preavviso di sei mesi e i gravi motivi (che possono essere derogati a suo favore con apposita clausola contrattuale), il locatore gli può imporre di pagare le mensilità di preavviso mancante.
Pagarle significa pagare il canone di locazione previsto dal contratto.

Sarebbe interessante interpellare un avvocato esperto nel ramo: è legale imporre al conduttore una penale giornaliera in caso di ritardo nel rilascio dell'immobile, invece di richiedere che sia pagata l'indennità di occupazione ex art. 1591 Cod.Civ?
Considerando che il maggior danno patito dal locatore, rispetto al canone di locazione pattuito, deve essere dimostrato e valutato dal Giudice.

In pratica tu condizioni l'accettazione della disdetta anticipata e la rinuncia al preavviso di 6 mesi.
Ponendo una condizione forse onerosa per la controparte: che un eventuale ritardo rispetto alla data di rilascio stabilita nella disdetta ti sia indennizzato con una penale di 100 euro al giorno.
(Dico "forse" perché non hai specificato a quanto ammonta il canone mensile).

L'argomento mi incuriosisce perché è una situazione in cui si possono trovare tanti proprietari e inquilini.
Come hai detto tu, il problema può sorgere in caso di controversia tra locatore e conduttore. Non riguarda l'Agenzia delle Entrate.

Non so se hai già prospettato al tuo inquilino questa soluzione con penale a suo carico.
Comunque se la accetta ma poi non riesce a rispettare la data del rilascio e gli addebiti la penale, non è detto che la paghi spontaneamente.

 

[andfan]

Considerando che il maggior danno patito dal locatore, rispetto al canone di locazione pattuito, deve essere dimostrato e valutato dal Giudice.

Ti ricordo che il giorno successivo all'ipotetico rilascio decorrerebbe il nuovo contratto con l'inquilino, contratto che essendo stato stipulato mesi prima è già conosciuto all'Agenzia delle Entrate in quanto già registrato.

Credo che il maggior danno causatomi abbia solide basi per essere provato.

 

[ACTARUS]

E se non ti paga la penale giornaliera? Avvii una causa infinita?
Io farei tutto contemporaneamente, con la firma dei due contratti e il pagamento dell'indennità richiesta.

 

[uva]

Credo che il maggior danno causatomi abbia solide basi per essere provato.

Sì, questo è vero.

Se le cose andassero così sarebbe l'ipotesi peggiore, perché il nuovo inquilino non potrebbe prendere possesso dell'appartamento che gli hai già affittato.

Quindi tu dovresti incassare la penale dal vecchio conduttore per ritardo nel rilascio; e molto probabilmente quello nuovo ti chiederebbe di essere risarcito per il danno/disagio subìto per non poter abitare in quella casa.

Temo che entrambe le questioni finirebbero in Tribunale!

 

[andfan]

Alla fine un preliminare di affitto con clausola sospensiva è la soluzione migliore.

Se nel giorno determinato l'immobile è libero, con onere della prova a mio carico consistente nel verbale di rilascio, si stipula il contratto vero e proprio.

Se nel giorno determinato l'immobile risulta ancora occupato indebitamente dagli attuali conduttori, la condizione sospensiva del preliminare non si è avverata e io e il nuovo conduttore siamo liberi di andare ognuno per la propria strada.

Al preliminare il nuovo conduttore mi consegnerà una caparra confirmatoria che tratterrò se non si presenta alla stipula, ritornerò senza raddoppiarla se la condizione non si è manifestata e la tratterrò come primo canone se stipuleremo.

 

[uva]

ritornerò senza raddoppiarla se la condizione non si è manifestata

Premesso che questo preliminare mi sembra una buona idea, mi chiedo se il nuovo "aspirante" inquilino accetti serenamente tutto ciò.

Ossia: se l'appartamento non sarà libero non stipulerete il nuovo contratto, e tu gli restituirai la caparra che ti aveva versato.
Ma per lui non sarà un problema non poter prendere possesso dell'appartamento?
Se, per ipotesi, dovrà a sua volta lasciare la casa dove abita perché ha disdetto un contratto di locazione oppure l'ha venduta, non rischia di essere in seria difficoltà nel dover trovare velocemente una nuova soluzione abitativa?

Forse ha già un "piano B" per affrontare questa eventuale spiacevole situazione!

 

[Franci63]

Alla fine un preliminare di affitto con clausola sospensiva è la soluzione migliore.

Condivido, come già suggerito al post 4 e 7.

 

[Franci63]

mi chiedo se il nuovo "aspirante" inquilino accetti serenamente tutto ciò.

Le due coppie pare si considerino amici; immagino che sia più facile stare tranquilli, se conoscono le intenzioni reciproche.

 

[andfan]

In effetti il paranoico sono io, apparentemente esiste la massima disponibilità di entrambe le coppie a procedere anche con l'ipotesi del preliminare così come descritto...