Chiudere un vecchio contratto e stipularne uno nuovo allo stesso momento? Oppure contratto di locazione condizionato? Aiutatemi!

[Luigi Criscuolo]

Io rimango fregato perché mi perdo i 6 mesi garantiti di canone che la prima coppia mi avrebbe pagato.

ti fai dare a garanzia della operazione un assegno per tale importo che restituirai nel momento la nuova coppia sottoscrive il nuovo contratto e ti versa la cauzione.

 

[andfan]

La soluzione trovata è questa qui:
- L'attuale affittuario mi firma un documento nel quale si concorda la risoluzione del contratto, io trattengo le copie e non le firmo.
- La stipula del nuovo contratto va come deve andare, ovvero si firma il nuovo contratto.
- Firmo la risoluzione e la consegno all'attuale conduttore.

Se i nuovi conduttori latitano o si tirano indietro proprio all'ultimo momento, prendo la risoluzione anticipata e la strappo.
In questo modo se la coppia che risiede adesso nell'appartamento se ne vuole andare mi spedisce la raccomandata con il recesso e si aspettano i 6 mesi.
Mi sembra che tutto torni a mio favore così...

 

[Luigi Criscuolo]

nel momento in cui firmi il nuovo contratto l'altro deve essere estinto altrimenti è come se affittassi una casa già affittata. Ci deve essere una differenza di data di registrazione tra la fine di un contratto e l'inizio dell'altro. Non so se con il lasco di tempo che è concesso per le registrazioni riesci a far concordare tutto.

 

[andfan]

IPOTESI:
ma posso registrare un nuovo contratto con un nuovo inquilino per un immobile già locato ma con una decorrenza posteriore?

Nel senso che se con l'inquilino attuale decido che il contratto si chiuderà il 10 febbraio con contestuale rilascio in pari data e se trovo già adesso uno che me lo prende in affitto dall'11 febbraio, non posso stipulare oggi il contratto e registrarlo indicando la decorrenza del contratto da tale data?

Credo che la differenza la possa fare la data di decorrenza.
Se poi entro 30 gg dal 10 febbraio mi dimenticassi di chiuderlo allora sì che avrei problemi...

 

[uva]

posso registrare un nuovo contratto con un nuovo inquilino per un immobile già locato ma con una decorrenza posteriore?

Puoi stipulare il contratto oggi, indicando come decorrenza della locazione l' 11 febbraio, però devi ricordarti di registrarlo all'Agenzia delle Entrate (e versare l'imposta di registro se non opti per la cedolare secca) entro 30 giorni dalla data di stipula. Quindi nel caso da te ipotizzato il termine per la registrazione parte da oggi.

Però devi essere sicuro che l'immobile verrà rilasciato libero dagli attuali conduttori entro il 10 febbraio, per permettere a quelli nuovi di prendere possesso dell'appartamento.

Entro 30 gg. dal 10 febbraio dovrai comunicare all'Agenzia delle Entrate la risoluzione anticipata del contratto attualmente in essere, e versare l'imposta di 67 euro se dovuta.

 

[andfan]

Ecco, bravo, l'unico problema potrebbe in effetti nascere dal fatto che se quelli vecchi che mi hanno fissato il rilascio poi non me lo lasciano si entra in una spirale di cause che non ne ho idea...

 

[uva]

si entra in una spirale di cause che non ne ho idea

Siccome mi sono già trovata in una situazione analoga alla tua, mi permetto di dirti che la tua strategia mi pare poco chiara e forse non corretta.

Nel senso che la condizione addotta dal locatore (tu) per accettare la risoluzione anticipata del conduttore (i tuoi inquilini attuali), non può essere l'impegno di altre persone a stipulare un nuovo contratto.

Occorre distinguere i due eventi:

1) L'attuale inquilino ti presenta disdetta anticipata.
Tu puoi non accettarla se non ricorrono i "gravi motivi" di legge (a meno che con apposita clausola contrattuale non siano richiesti per la disdetta anticipata del conduttore).
Puoi accettarla obbligandolo a rispettare il preavviso di 6 mesi, ma se lui va via prima e non paga tutto il preavviso dovrai valutare se ti conviene agire legalmente nei suoi confronti per recuperare quanto a te dovuto.
E' possibile per il locatore compensare, almeno in parte, le mensilità di mancato preavviso trattenendo il deposito cauzionale.

2) Solo dopo aver accettato la disdetta dell'attuale conduttore, dove sia specificata la data del rilascio con sgombero di persone e cose, è logico stipulare un nuovo contratto con altre persone.
Ed è prudente, secondo me, considerare un lasso di tempo ragionevole nel caso l'inquilino attuale tardasse ad andar via.

Una situazione come quella da te descritta si risolve facilmente con la cessione del contratto dagli attuali inquilini a quelli nuovi.
Ma se intendi aumentare il canone di locazione ovviamente la cessione non si può fare.

 

[andfan]

Ok, qui siamo andati fuori tema ma entrati in delle ipotesi interessanti.

Ha validità nella scrittura privata relativa alla risoluzione l'inserimento di una penale come segue?

In caso invece di mero ritardo nel rilascio dell'immobile, la parte in mora sarà tenuta a corrispondere all’altra la somma di Euro 100,00 per ogni giorno di ritardo ai sensi dell’art. 1382 c.c.

E poi un'altra cosa, lo scritto della risoluzione non deve mica essere registrato, vero? Deve essere solo comunicata la chiusura il giorno del rilascio o entro 30 gg da questo, vero?

 

[uva]

scrittura privata relativa alla risoluzione

In realtà la risoluzione non richiede una "scrittura privata".

Quando il conduttore vuole recedere anticipatamente dal contratto, lo comunica per lettera raccomandata ar al locatore.
Il locatore riceve questa comunicazione e può accettarla oppure non accettarla, comunicando per scritto al conduttore la sua decisione.
Questa corrispondenza intercorrente tra le parti non necessita di registrazione.
Entro 30 giorni dalla data di risoluzione occorre comunicarla all'Agenzia delle Entrate col mod. RLI.

Non so rispondere esattamente circa la penale.
Faccio però le seguenti considerazioni.

Se il conduttore non rilascia l'immobile entro la data stabilita nella disdetta, il locatore deve rivolgersi al Giudice e iniziare uno sfratto per finita locazione.
L'art. 1591 Cod. Civ. stabilisce che il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno.

Tu invece vorresti che il conduttore ti pagasse una penale giornaliera, non l'indennità di occupazione di cui all'art. 1591 Cod.Civ. che corrisponde al canone di locazione mensile (salvo il maggior danno, che il locatore deve provare e che comunque viene stabilito dal Giudice).

Ipotizzando un canone mensile di 500 euro, se il ritardo nella consegna fosse di 10 giorni e venisse imposta una penale di 100 euro al giorno, il conduttore dovrebbe pagarti 1.000 euro!
Bisognerebbe verificare se una penale così onerosa a carico del conduttore non sia considerata una clausola vessatoria.

Forse è opportuno che una scrittura privata con le modalità e le condizioni che intendi stabilire tu sia preparata da un avvocato esperto in locazioni.

 

[andfan]

In realtà la risoluzione non richiede una "scrittura privata".

Quando il conduttore vuole recedere anticipatamente dal contratto, lo comunica per lettera raccomandata ar al locatore.
Il locatore riceve questa comunicazione e può accettarla oppure non accettarla, comunicando per scritto al conduttore la sua decisione.
Questa corrispondenza intercorrente tra le parti non necessita di registrazione.
Entro 30 giorni dalla data di risoluzione occorre comunicarla all'Agenzia delle Entrate col mod. RLI.
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Il mio caso, però, è diverso.

Qui è il conduttore che in deroga ai termini contrattuali CHIEDE che consensualmente si chiuda il contratto in una data che risulta essere antecedente rispetto ai sei mesi canonici.

Io posso dirgli, ok chiudiamo questo contatto a queste condizioni (spese di chiusura a suo carico...) e per questo facciamo una scrittura privata che, mi/vi domandavo non fosse stato necessario/obbligatorio registrare.

In realtà all'Agenzia delle Entrate interessa sapere da che giorno il contratto sarà chiuso, il contorno sarà materia legale nel caso di controversie.