Chiarimento Preliminare

[basty]

Ad esempio, che obblighino il venditore a regolarizzare il tutto prima del rogito: regolarità edilizia, catastale, ecc.

... e che tale condizione sia sospensiva (magari è già scontato, ...) nel senso che in caso di inadempienza sarà il venditore a disattendere il contratto di vendita.

 

[griz]

una prassi "solita" è questa: l'acquirente fa una proposta al venditore con allegato un assegno a titolo di caparra, a proposta accettata se l'assegno viene incassato andrebbe registrata la scrittura, a volte però, dato l'importo minimo si evita la registrazione o l'asegno rimane come garanzie senza essere incassato, in seguito si approfondisce l'affare stipulando un preliminare, il preliminare è un contratto che ricalca i termini del contratto da tutti i punti di vista ( prezzo, modalità di pagamento, tempistiche, idoneità dell'immobile, patti vari, ecc.) e nel quale l'impegno economico si amplia con un importo più elevato e va registrato in quanto dovrà essere citato nel rogito, poi si procederà al rogito vero e proprio, il preliminare viene gestito dall'agenzia che media l'affare però in assenza, per sicurezza, l'acquirennte può rivolgersi al notaio che poi stipulerà il rogito e spesso l'importo per le prestazioni del notaio è compreso nel prezzo globale che si accorda. Comunque la legge prevede che nel momento in cui ci sia uno scambio di denaro tra i due soggetti la scrittura vada registrata, che sia proposta accettata o preliminare

 

[basty]

una prassi "solita" è questa:

E probabile che quello che hai descritto sia frequente.
Ma mi ricorda la prassi anche più antica della "stretta di mano" che per i nostri vecchi bastava.

Ma oggi? Quali conseguenze sorgono a proposta accettata? E per le provvigioni? e per un eventuale risoluzione in caso di intoppo?
Perchè rischiare?

 

[griz]

Ma oggi? Quali conseguenze sorgono a proposta accettata? E per le provvigioni? e per un eventuale risoluzione in caso di intoppo?
Perchè rischiare?

a proposta accettata si passa a stipulare il preliminare che riporterà tutto quanto sarà poi nel rogito, se il preliminare lo redige il notaio avrà verificato tutto il necesario, se lo redige l'agenzia, altrettanto, se poi l'acquirente vuole anch eil parere di un tecnico, lo richiede. Di quali rischi parli?

 

[uva]

Quali conseguenze sorgono a proposta accettata?

Infatti il problema è proprio questo.

Io non sono esperta, ma nei casi di cui sono venuta a conoscenza la proposta accettata dal venditore, con presa visione dell'acquirente dell'avvenuta accettazione, costituiva già contratto preliminare (registrato all'Agenzia delle Entrate per motivi fiscali).
Nella proposta in genere si specificano tutti i dettagli della compravendita, comprese eventuali clausole sospensive o risolutive.
In seguito si passava direttamente al rogito, senza necessità di stipulare un secondo preliminare come invece scrive @griz.

La mia domanda da profana è: se successivamente alla proposta accettata (= preliminare vincolante per venditore e acquirente) una delle parti vuole sottoscrivere un altro preliminare per "approfondire l'affare" come dice @griz, cosa succede se la controparte non concorda con eventuali modifiche?

 

[uva]

a proposta accettata si passa a stipulare il preliminare

Allora secondo te la proposta accettata non è un contratto preliminare.
Si stipula un altro accordo, magari cambiando qualcosa, e si straccia la proposta accettata?

 

[griz]

la proposta accettata è un contratto ma difficilmente nella proposta si specificano patti e condizioni che poi invece si inseriscono nel preliminare, la proposta è molto stringata: Caio vende la casa in Roma, via appia, di cui al mapp. al prezzo di..., Sempronio accetta il prezzo e allega assegno. Il preliminare è un contratto molto più specifico, falsa riga del rogito, si fa in attesa di poter stipulare dal notaio e impegnare economicamente le due parti in modo più importante, non è indispensabile

 

[uva]

la proposta è molto stringata: Caio vende la casa in Roma, via appia, di cui al mapp. al prezzo di..., Sempronio accetta il prezzo e allega assegno.

Probabilmente stiamo parlando di documenti diversi.

Io mi riferisco alle proposte di acquisto che si presentano tramite le agenzie immobiliari, che non sono molto stringate!

Si compilano moduli come questo, sui quali si possono aggiungere altre clausole (se necessario) rispetto a quelle già stampate:

http://www.fiaipmilano.com/wp-content/uploads/2018/03/Fiaip-MOD.503-sing.pdf

 

[basty]

Di quali rischi parli?

Ti ha risposto già @uva .

la proposta accettata dal venditore, con presa visione dell'acquirente dell'avvenuta accettazione, costituiva già contratto preliminare

Anch'io non sono esperto in materia, ma continuo a leggere quell'affermazione sia qua su propit, sia su immobilio.
Ed il fatto che la stessa proposta accettata vada registrata, è solo un obbligo fiscale, ma non modifica la validità della proposta sottoscritta.
Quindi è vero che molte compravendite vengono concordate sommariamente e poi meglio definite con un formale compromesso: ma l'Agenzia delle Entrate sia per il suo vezzo di intromettersi nei rapporti civilistici, sia per incassare, ha forzato la mano, sancendo che la proposta accettata è essa stessa già il preliminare. Quindi concorderai che se uno non ha piena fiducia e confidenza degli interlocutori (acquirente, venditore, agente immobiliare), meglio procedere per la via maestra e firmare solo un documento che già contenga tutte le informazioni e condizioni essenziali.

Al rogito eventualmente si aggiungeranno solo dettagli di non rilevanza giuridica o economica.

 

[uva]

il fatto che la stessa proposta accettata vada registrata, è solo un obbligo fiscale, ma non modifica la validità della proposta sottoscritta.

Infatti il preliminare (= proposta di locazione accettata dal venditore) è valido anche se non è registrato all'Agenzia delle Entrate.

Contrariamente, ad esempio, al contratto di locazione, che se non registrato all'Ag. Entrate è nullo.

Ricordo che in una discussione precedente me lo aveva spiegato @Franci63.