Cessione di una parte di giardino

[Utente Cancellato 45958]

Buon giorno, vorrei sentire informazioni sul mio caso. Sono proprietario di un villino con 2350 mq di giardino in zona di completamento edilizio B3, essendo ormai troppo grande il giardino stiamo pensando di fare un frazionamento (in Comune mi hanno detto che è possibile) e di tenerci solo 1000 mq di giardino che riteniamo sufficienti e mi danno meno lavoro. La rendita catastale attuale è molto elevata e così l' IMU trattandosi di seconda casa. Chiedo in caso di cessione di 1350 mq la rendita viene ricalcolata? Ho sentito il Comune e dei tecnici, nessuno mi sa dare una risposta. E' l' Agenzia delle Entrate competente in materia? Quale procedura bisogna attuare? Ringrazio chi mi può aiutare.

 

[Gianco]

Il fabbricato quando è stato edificato? Il progetto su quale lotto e consistenza è stato dichiarato nella richiesta di licenza o concessione edilizia? Oggi, come risulta in catasto? Il fabbricato quando è stato dichiarato in catasto e che consistenza risulta come ente urbano corrispondente?
Ti faccio tutte queste domande perché, probabilmente il progetto è stato edificato indicando l'intero lotto, per cui la volumetria deve essere indicata nella sola porzione di cortile che sarà unito al fabbricato, in modo tale che il resto del terreno avrà la possibilità di realizzare la volumetria rimanente. Capisci bene che il valore del terreno è in funzione della sua possibilità edificatoria.

 

[basty]

@Gianco: Intuisco ciò che vuoi dire, ma non mi è chiara la conclusione.

Ipotizzando che il villino sia stato edificato anni fa, utilizzando tutta la volumetria che "allora" era consentita sul lotto complessivo, sarebbe possibile "oggi" , frazionando il giardino, prendere in considerazione i nuovi indici di edificazione ? (sia rispetto al villino esistente, sia alla quota di giardino scorporata?)

 

[moralista]

Se è stato utilizzato tutto il lotto per edificare il villino, non dovrebbe esserci disponibilità di cubatura edificabile, anche se il Comune ti autorizza a cedere parte del lotto, sarà terreno inedificabile con valore agricolo, a meno che non sia stata aumentata la volumetria edificabile

 

[basty]

a meno che non sia stata aumentata la volumetria edificabile

... ma è proprio ciò che ipotizzavo con

i nuovi indici di edificazione

 

[Gianco]

Ogni terreno ha la sua volumetria edificabile, stabilita in mc/mq per ciascuna zona urbanistica. Sebbene ci sia un indice volumetrico non sempre è possibile utilizzarlo se non in presenza di un adeguato piano urbanistico. In zona di espansione si deve procedere alla predisposizione di un piano di lottizzazione che una volta approvata ti permette di progettare, ma per edificare c'è bisogno di convenzionare (impegnarsi a realizzare le opere di urbanizzazione nei confronti del comune) e per potere ottenere l'agibilità è necessario che sia realizzata la rete fognaria. Queste sono le regole principali. Poi la volumetria edificabile connessa alla zona urbanistica essendo legata al lotto, se viene utilizzata ed ubicata in una zona del lotto, sebbene si voglia trasferirne un tratto del lotto, resta sempre area cortilizia, nel senso che si può trasferire ma non permette di realizzare alcun aumento di volume sul lotto intero. La sua volumetria era stata già utilizzata. In questo caso l'area cortilizia vale 1/10 del valore dell'area edificabile con il corrispondente volume edificabile.
Il principio è che il valore del terreno dipende dal suo indice volumetrico.

 

[basty]

Il principio è che il valore del terreno dipende dal suo indice volumetrico.

Chiaro.

Ma io ti chiedevo una cosa diversa: se nel tempo cambiano gli indici, una area che inizialmente era stata tutta attribuita al villino, potrebbe a posteriori ricuperare la volumetria successivamente prevista per quella zona urbana?

 

[griz]

Ma io ti chiedevo una cosa diversa: se nel tempo cambiano gli indici, una area che inizialmente era stata tutta attribuita al villino, potrebbe a posteriori ricuperare la volumetria successivamente prevista per quella zona urbana?

si, se si intende frazionare oggi, la norma che conta è quella attuale, si deve parametrare la quota di terreno necessaria all'esistenza della costruzione ed il resto è libero di essere venduto

 

[basty]

Ok. Grazie

 

[Gianco]

Comunque la variazione dell'indice per immobili ricadenti sulla stessa zona cambia solo solo se vengono inserito in piani urbanistici tipo lottizzazioni, zona C, dove l'indice il precedente indice territoriale diventa fondiario perché riferito al lotto edificabile, Stesso discorso per la zona D, industriale.