Cessione contratto locazione per vendita

[romrub]

Se tu sei in regime di cedolare secca, la cessazione del tuo contratto non è sottoposta a tassazione.
Fare tale operazione è un tuo diritto, per non pagare tasse su un reddito non percepito; cosa poi facciano il tuo ex inquilino ed il nuovo proprietario non sono affari tuoi .... sono maggiorenni e vaccinati.
C'è però la possibilità che dall'una o dall'altra parte ci sia l'interesse di non continuare il rapporto oltre gli attuali termini contrattuali, e qui c'è un distinguo, se il contratto è breve, vale quanto detto in precedenza, ne fanno uno a saldo, se invece è un quattro più quattro, mi tiro fuori, non ho esperienze del genere; penso che ci sarà sicuramente qualche bloggista che saprà far meglio, come consigliere, come ultima spiaggia rimane sempre l'Agenzia delle Entrate.

 

[basty]

Fare tale operazione è un tuo diritto, per non pagare tasse su un reddito non percepito; cosa poi facciano il tuo ex inquilino ed il nuovo proprietario non sono affari tuoi .

Uhm.., i soli diritti che vedo sono questi due:
1) che tu sei libero di vendere a chi vuoi, sempre che per qualche ragione l'inquilino non abbia la prelazione.
2) che l'inquilino ha diritto a veder rispettato il contenuto del suo contratto.

Il risultato si traduce automaticamente in una cessione/subentro nel contratto.

Le vie alternative invece vanno concordate, cercando la quadratura delle reciproche convenienze.

Forse mi sono ripetuto, ma i binari del problema credo stiano tra questi termini.

 

[romrub]

Lo ripeto, non sono dell'arte, esprimo solo il mio pensiero:
A mio parere, chi vende un appartamento, cede con il bene anche i relativo contratto di affitto legato a quel bene; non deve quindi fare la cessione del contratto all'acquirente: se fosse così significherebbe che cedo il bene e non facendo la cessione mi tengo l'affitto, non mi sembra nè logico nè possibile, senza un eventuale accordo delle parti, perchè vorrebbe dire tenersi l'usufrutto.
Che l'inquilino abbia il diritto di veder rispettati i contenuti del suo contratto è fuori discussione, ma tale fatto non riguarda chi ha venduto, ma chi ha acquistato, che lo ha fatto con gli obblighi legati al bene.
Sembre sulla base delle mie convinzioni chi vende deve fare la segnalazione di fine rapporto, per evitare di pagare le tasse su un reddito non percepito; come detto in regime di cedolare secca i 67 euro non sono dovuti.

 

[basty]

Ok.
Certamente occorre informare la Agenzia delle Entrate della cessazione del rapporto con Tizio, ed il prosieguo dello stesso rapporto con Caio.

Qui cercavamo di chiarire quale fosse burocraticamente la forma corretta (e magari più conveniente): michele ci dirà come avranno operato.

 

[michele69]

Ottime riflessioni.
Il nuovo proprietario vuole continuare mantenendo il contratto di affitto attuale. Acquista l'appartamento per scopo investimento.
Si tratta di capire se sia sufficiente una comunicazione all'Agenzia delle Entrate o se risulta necessario presentare il mod. 69.
Il mio dubbio sta nel fatto che la cessione di contratto va fatta tra conduttori.
Faccio presente che la cessione di contratto comporta il pagamento di 67€ anche in regime cedolare.
Michele.

 

[mapeit]

L'appartamento si può cedere ma il contratto di locazione resta in piedi con la differenza che il rapporto muta con il subentro di un nuovo locatore al posto del precedente.
E' un diritto del conduttore sancito dalla legge la prosecuzione del contratto in caso di vendita dell'immobile, quindi non è possibile farlo cessare unilateralmente all'atto di vendita dell'immobile, a meno che non sia d'accordo anche l'inquilino.
Per quanto riguarda il pericolo di pagare le tasse su un reddito non percepito, questo non sussiste se si comunnica la variazione del rapporto all'Agenzia delle Entrate, pagando lo scotto dei 67 Euro.

 

[romrub]

Io, in regime di cedolare secca ho fatto lo scorso ottobre una cessazione anticipata di contratto, visto che ho fatto delle altre operazioni, non ricordo bene la procedura, mi sembra di aver fatto il mod. 69, comunque ho consegnato il documento .... previsto (non una comunicazione in carta libera), e mi è stata data ricevuta di avvenuta consegna, tipo protocollo. Ripeto senza pagare alcunchè.
Ho verificato anch'io su internet, e tutta la casistica e la modulistica è afferente alla cessione di contratto fra conduttori, ritengo proprio perchè nella cessione di un bene, chi acquista, subentra al venditore nella totalità dei diritti e dei doveri, ed il venditore dal momento del passaggio di proprietà, non ha più alcun titolo per intervenire nella gestione del bene stesso.

 

[mapeit]

Intanto precisiamo che la cessione di contratto non avviene tra conduttori bensì tra locatori.
Il locatore è colui che loca l'immobile al conduttore che lo prende in affitto.
Il compratore subentra nei diritti e doveri contrattuali al venditore, questo è pacifico, ma non è che il venditore può unilateralmente risolvere un contratto con un terzo (l'inquilino) solo perché ha ceduto il bene oggetto del contratto. E' qui che sbagli.
L'Agenzia delel Entrate non entra nel merito del rapporto contrattuale tra locatore e conduttore, ma quest'ultimo ha il diritto di veder proseguire il suo rapporto contrattuale inalterato con l'acquirente dell'immobile, sia in termini di corrispettivi economici, che di durata.
Pertanto tu hai fatto all'Agenzia una falsa comunicazione ed ora il compratore dell'immobile e l'inquilino si trovano con un contratto in mano che non trova riscontro presso l'Agenzia delle Entrate in quanto cessato a seguito della tua comunicazione.
Quindi è come se il contratto tra di loro non fosse registrato, con le possibili pesanti conseguenze sanzionatorie delle quali entrambi potrebbero chiamarti a rispondere.
Bel pasticcio !!!

 

[michele69]

Intanto precisiamo che la cessione di contratto non avviene tra conduttori bensì tra locatori.
Il locatore è colui che loca l'immobile al conduttore che lo prende in affitto.
Il compratore subentra nei diritti e doveri contrattuali al venditore, questo è pacifico, ma non è che il venditore può unilateralmente risolvere un contratto con un terzo (l'inquilino) solo perché ha ceduto il bene oggetto del contratto. E' qui che sbagli.
L'Agenzia delel Entrate non entra nel merito del rapporto contrattuale tra locatore e conduttore, ma quest'ultimo ha il diritto di veder proseguire il suo rapporto contrattuale inalterato con l'acquirente dell'immobile, sia in termini di corrispettivi economici, che di durata.
Pertanto tu hai fatto all'Agenzia una falsa comunicazione ed ora il compratore dell'immobile e l'inquilino si trovano con un contratto in mano che non trova riscontro presso l'Agenzia delle Entrate in quanto cessato a seguito della tua comunicazione.
Quindi è come se il contratto tra di loro non fosse registrato, con le possibili pesanti conseguenze sanzionatorie delle quali entrambi potrebbero chiamarti a rispondere.
Bel pasticcio !!!

Con questo ho risolto il mio dubbio.
Dovrò fare la cessione di contratto. I 67€ vanno divisi equamente? 50%/50%?
Grazie.

 

[romrub]

Con questo ho risolto il mio dubbio.
Dovrò fare la cessione di contratto. I 67€ vanno divisi equamente? 50%/50%?
Grazie.

Michele 69, leggiti il mio precedente post (il 17) nel quale ti confermo che con il regime di cedolare secca non si paga niente per la cessazione del contratto, tale esenzione oltre adaverla letta nelle nuove ddisposizioni al riguardo, la ho anche verificata di persona, avendo fatto una tale cessazione, nello scorso ottobre.
Per quanto riguarda la "cessione del contratto" mettiti su internet cercando quella voce, e riscontrerai che tutto quello che troverai, sarà relativo alla cessione fra conduttori e non fra locatori, addirittura ci sono dei casi nei quali il conduttore può cedere il contratto, anche in disaccordo con il locatore.
Comunque Michele69, ripeto, io iscrivo sulla base dei mie convincimenti, pensando di dare degli elementi di riflessione, senza ritenere di essere il "verbo". E qua chiudo, ciao.