Cedolare secca sulle locazioni : istruzioni per l' uso.

[Clematide]

QUANDO
La cedolare sugli affitti si versa alle stesse scadenze dell'IRPEF. Il versamento dell'acconto deve essere effettuato in un'unica soluzione, entro il 30 novembre, se inferiore a euro 257,52, se pari o superiore, in due rate, di cui la prima entro il 6 luglio (il termine del 16 giugno è stato prorogato), o il 5 agosto (con la maggiorazione dello 0,40%); la seconda entro il 30 novembre.

COME
Per prima cosa verifica la tipologia del contratto (libero o concordato). Applica al canone annuo, non ridotto forfettariamente, l'aliquota corrispondente (19% o 21%). L'acconto è pari al 85% nel 2011, e si versa per il 34% del totale dovuto entro il 6 luglio, e il 54% entro il 30 novembre. Il saldo nel 2012.

Una precisazione va fatta con riferimento all'ipotesi di locatori che hanno già applicato l'aggiornamento ISTAT del canone di locazione per l'anno 2011 e che vogliono optare fin da subito per la cedolare. Il provvedimento delle Entrate non chiarisce le modalità dell'adesione al regime sostitutivo per questi soggetti. Sul punto è atteso un chiarimento ufficiale dell'amministrazione finanziaria.

DOVE
In banca o in posta utilizzando il modello F24.

PERCHE'
Perchè può essere conveniente rispetto al regime ordinario. Vantaggi e svantaggi vanno comunque tarati in relazione alla situazione soggettiva del locatore.

ERRATA CORRIGE

L'acconto si versa per il 51% entro il 30 novembre.

Aggiunto dopo 33 minuti :

Grazie, Clematide, ma sarà che oggi sono molto stanca, non riesco a concentrarmi e a capire al volo...
In base al fatto che ho quei due contratti che ho elencato sopra a canone libero, mi piacerebbe sapere in parole semplici che dovrei fare, proprio basandosi sul mio caso specifico e le mie cifre. Finora sono riuscita a fare da sola con Unico web ma questa storia della cedolare non mi è chiara ancora...
P.S: Per la convenienza devo controllare il reddito totale compresi altri redditi o solo quello da fabbricati? (non ho detrazioni o deduzioni che influiscono molto...)

Come ha scritto Mapeit, per i contratti in corso al 6 aprile, l'opzione deve essere esercitata unicamente nella dichiarazione dei redditi del prossimo anno. Prima del versamento del primo acconto dovrai solo avvisare, per raccomandata, gli inquilini della tua scelta di assoggettare i loro contratti a questo nuovo regime fiscale.

Ipotizzando che gli adeguamenti ISTAT da te praticati a gennaio e ad aprile non entrino nella base di calcolo della cedolare:
acconto cedolare = € 1499,40 di cui € 599,76 a luglio e € 899,64 a novembre.

Per la convenienza della cedolare prendi a riferimento il reddito complessivo (reddito da fabbricati + reddito da lavoro dipendente e assimilati). Il discorso è complesso. In generale, sui redditi bassi, la convenienza, già molto risicata, può essere pregiudicata da due fattori:
- la presenza di oneri detraibili (mutui, sgravi fiscali del 36% o del 55%, ecc.). La tassazione del reddito fondiario rappresentato dai canoni di locazione opera al di fuori del regime ordinario IRPEF, con la conseguente impossibilità, in assenza di altri redditi, di beneficiare di oneri deducibili e detrazioni d'imposta.
- chi sceglie la cedolare non può aumentare il canone di locazione, ISTAT compresa.

Il discorso cambia quando il reddito è molto elevato: in questo caso non c'è inflazione che tenga.

 

[Elizabeth]

Avendo io la prossima scadenza al 1 gennaio e al 1 aprile del 2012, devo per forza sapere fin d'ora che voglio fare (visto che si richiede un acconto) o posso decidere al momento del rinnovo annuale o a dicembre di quest'anno per esempio?

 

[Clematide]

Se tu decidi, quest'anno, di non optare per la cedolare, procedi come per il passato, tassando il reddito da locazione con l'aliquota ordinaria. Il mancato esercizio dell'opzione nell'annualità in corso del contratto non preclude, comunque, la possibilità di opzione per le annualità successive.

 

[Elizabeth]

Se tu decidi, quest'anno, di non optare per la cedolare, procedi come per il passato, tassando il reddito da locazione con l'aliquota ordinaria. Il mancato esercizio dell'opzione nell'annualità in corso del contratto non preclude, comunque, la possibilità di opzione per le annualità successive.

Quest'anno comunque tasserei il reddito del 2010, no? Era l'acconto per il 2011 che avrei dovuto dare calcolando secondo l'aliquota ordinaria o con cedolare, capisco bene?
Però se a Dicembre 2011 spedisco la raccomandata per avvertire gli inquilini che da gennaio 2012 e da aprile 2012 applicherò il nuovo regime, quali sono poi i passi successivi (e per l'Unico 2012 in particolare)?
Lo so che sembro tonta ma tra acconti e saldi, registro già pagato e contratti in essere con scadenze diverse mi si confondono le idee....

 

[michele69]

Avendo io la prossima scadenza al 1 gennaio e al 1 aprile del 2012, devo per forza sapere fin d'ora che voglio fare (visto che si richiede un acconto) o posso decidere al momento del rinnovo annuale o a dicembre di quest'anno per esempio?

L'acconto per i contratti in corso va pagato a giugno e novembre e riguarderanno i redditi per di quest'anno.

 

[Elizabeth]

L'acconto per i contratti in corso va pagato a giugno e novembre e riguarderanno i redditi per di quest'anno.

Grazie, infatti stavo facendo una gran confusione, sigh! Quindi, per concludere, se volessi iniziare ad usare la cedolare secca dalle prossime scadenze di Gennaio ed Aprile 2012 come devo procedere esattamente, passo passo?

 

[michele69]

Grazie, infatti stavo facendo una gran confusione, sigh! Quindi, per concludere, se volessi iniziare ad usare la cedolare secca dalle prossime scadenze di Gennaio ed Aprile 2012 come devo procedere esattamente, passo passo?

Paghi gli acconti (ricordati di spedire raccomandata). Il prox anno la scelta la farai sul 730. Al rinnovo dei contratti nel 2012 non dovrai fare nulla, perché x un nuovo contratto utilizzi Siria ed il mod 69 serve x proroghe, risoluzioni..... Può essere che l'Agenzia delle Entrate con prox circolare chieda che venga presentato comunque il mod 69.

 

[Elizabeth]

Se non pago gli acconti ora non posso più scegliere per il 2012? Non posso decidere solo qualche mese prima dell'annualità e cioè a dicembre?

 

[bertoldo]

Si Bertoldo.
Inoltre, quando presenterai il modello 69 per la risoluzione, sulla terza pagina scriverai SI nella colonna scelta cedolare.

Grazie ! Ciao

 

[mapeit]

ERRATA CORRIGE

L'acconto si versa per il 51% entro il 30 novembre.

Aggiunto dopo 33 minuti :



Per la convenienza della cedolare prendi a riferimento il reddito complessivo (reddito da fabbricati + reddito da lavoro dipendente e assimilati). Il discorso è complesso. In generale, sui redditi bassi, la convenienza, già molto risicata, può essere pregiudicata da due fattori:
- la presenza di oneri detraibili (mutui, sgravi fiscali del 36% o del 55%, ecc.). La tassazione del reddito fondiario rappresentato dai canoni di locazione opera al di fuori del regime ordinario IRPEF, con la conseguente impossibilità, in assenza di altri redditi, di beneficiare di oneri deducibili e detrazioni d'imposta.
- chi sceglie la cedolare non può aumentare il canone di locazione, ISTAT compresa.

Il discorso cambia quando il reddito è molto elevato: in questo caso non c'è inflazione che tenga.

Perfetto, solo una precisazione.
Attenzione, non è che se applichi la cedolare secca NON PUOI beneficare delle detrazioni del 36% su quegli immobili, come molti credono, non lo puoi fare solo se NON C'E' CAPIENZA di reddito in quanto non hai altri redditi che ti consentano di beneficiarne (es. lavoro dipendente, autonomo, redditi di terreni ecc).