Cedolare secca ... sempre piu' dubbi

[Elios]

L'anno scorso ho gettato la spugna per non aver compreso appieno la normativa e per timore di essere multato in caso di errori, quest'anno vorrei finalmente optare per la "cedolare secca", quindi ribadisco il quadro della situazione:
Contratto libero in essere 4+4 decorrenza dal 01/10/2009, l'intenzione è, ripeto, partire da quest'anno (01/10/2012 - scadenza annuale del contratto), e se ho afferrato bene i concetti dovrei procedere nel seguente modo:

1)- Spedire la comunicazione all'inquilino;

2)- Pagare con Mod. F24 il 95% del dovuto diviso in due rate in acconto e saldo
(giugno 40% del 95% e novembre 60% di 95% - come per le scadenze x l’IRPEF)
Per l’anno 2012, il Dpcm del 21 novembre 2011 ha disposto il differimento di tre
punti percentuale sul versamento della seconda o unica rata.
Pertanto, la misura dell’acconto dovuto è pari al 92% (invece che 95%).
Se il pagamento si effettua in due rate, la prima (da versare entro il 18 giugno) è
pari al 38%, la seconda nella restante misura del 54%.
"1840" per la prima rata dell’acconto (16 giugno o 16 luglio)
"1841" per la seconda rata dell’acconto o per l’acconto in unica soluzione
(30 novembre).
"1842" (per il saldo 16 giugno o 16 luglio dell’anno 2013).
3)- Comunicazione all’A.d.E. con mod 69 entro il 30/10/12;

Domande:
1- Posso optare per il periodo comprendente tutto l'anno 2012? (come del resto è stato possibile nel 2011) ovvero per i due periodi compresi dal 01/01/2012 al 30/09/2012 e dal 01/10/2012 al 31/12 /2012 considerando cosa fatta anche per l'anno 2013?
In questo modo calcolerei l'imposta sull'intero anno solare versando con F24 e la situazione si
ripeterebbe l'anno prossimo dove però interverrebbe il sostituto d'imposta ad operare le trattenute
del caso.

2- Se cosi' è, dovrei comunicare entro ottobre al sostituto d'imposta di non operare trattenute in ac conto con riferimento all'immobile poiché assoggettato a cedolare secca, in che modo?

3-se invece sono obbligato a calcolare i due regimi,( ordinario dal 01/01/2012 al 30/09/2012 - cedolare secca dal 01/10/2012 in avanti ) considerando i soli tre mesi rimanenti del 2012, darebbero luogo ad un pagamento in acconto inferiore ai 257,...pertanto il versamento sarebbe tutto in saldo a novembre 2012 - Dico bene?

Grati a quanti avranno voglia di leggere tutto e rispondere.

 

[casanostra]

Mi sembra tutto corretto, non conosco il 730 (non l'ho mai fatto) ma credo ci sia un quadro dove è possibile ricalcolare gli acconti in modo previsionale. Ricorda che ogni anno entro la data di scadenza dell'adempimento e fino alla scadenza del contratto, dovrai presentare il mod69 all'Agenzia delle Entrate per la conferma annuale della cedolare. Una volta scaduto se fai un nuovo contratto con inserita la cedolare e registrato con la procedura SIRIA non dovrai più presentare il mod.69 per la conferma annuale alla cedolare.

 

[Giovanni Spinella]

... Ricorda che ogni anno entro la data di scadenza dell'adempimento e fino alla scadenza del contratto, dovrai presentare il mod69 all'Agenzia delle Entrate per la conferma annuale della cedolare. ...

A me non risulta.
Sull'annuario del contribuente dell'Agenzia delle Entrate, nel capitolo dedicato alla Cedolare Secca e' riportato quanto segue.
"DURATA DELL’OPZIONE E REVOCA
L’opzione obbliga il locatore ad applicare il regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata
del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla
prima, per il residuo periodo di durata del contratto."
Quindi non e' richiesta alcuna conferma annuale della scelta dell'opzione.

 

[basty]

Quoto spinella.

 

[sergio 41]

L'acconto del 2012 non è 95% bensì 92%
Saluti

 

[basty]

Credo debbano essere corretti due dati:

l'acconto del 2012 dovrebbe essere del 95%, così almeno dalla circolare 26E del giugno 2011. Se è stata modificata al 92% sarebbe utile conoscere il riferimento.

Se non è stata esercitata l'opzione nel 1/10/2011, credo che occorra aspettare al 01/10/2012: quindi per il 2012 dovranno essere applicati per 9 mesi il regime ordinario IRPEF, per i restanti 3 mesi, se si attiva l'opzione in sede di scadenza contrattuale, si applicherà l'acconto della cedolare.

 

[Giovanni Spinella]

...l'acconto del 2012 dovrebbe essere del 95%, così almeno dalla circolare 26E del giugno 2011. Se è stata modificata al 92% sarebbe utile conoscere il riferimento ...

Citando sempre l'Annuario del Contribuente (reperibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate), nel capitolo dedicato alla Cedolare Secca, e' riportato quanto segue:

"ACCONTO
Dal 2012 la misura dell’acconto è pari al 95% dell’importo della cedolare secca che risulta dovuta per
tale anno.
...
Per l’anno 2012, il Dpcm del 21 novembre 2011 ha disposto il differimento di tre punti percentuale sul
versamento della seconda o unica rata.
Pertanto, la misura dell’acconto dovuto è pari al 92% (invece che 95%). Se il pagamento si effettua
in due rate, la prima (da versare entro il 18 giugno) è pari al 38%, la seconda nella restante misura
del 54%."

 

[basty]

Grazie per il riferimento. Per curiosità ho cercato il Dpcm del 21 novembre 2011, perchè non mi tornavano le percentuali.
La cosa curiosa è che al 5° comma così recita:

1. Il versamento di 17 punti percentuali dell'acconto dell'imposta sul reddito delle persone fisiche dovuto per il periodo d'imposta 2011 è differito, nei limiti di quanto dovuto a saldo, alla data di versamento, per il medesimo periodo di imposta, del saldo di cui al comma 1 dell'art. 17 del decreto del Presidente della Repubblica 7 dicembre 2001, n. 435.

2. Il versamento di 3 punti percentuali dell'acconto dell'imposta sul reddito delle persone fisiche dovuto per il periodo d'imposta 2012 è differito, nei limiti di quanto dovuto a saldo, alla data di versamento, per il medesimo periodo di imposta, del saldo di cui al comma 1 dell'art. 17 del decreto del Presidente della Repubblica 7 dicembre 2001, n. 435.
....................
5. Il differimento di cui ai commi 1 e 2 produce effetti esclusivamente sulla seconda o unica rata di acconto dell'imposta sul reddito delle persone fisiche.

Mi sembra giusto, proprio in linea con la volontà di semplificazione...

 

[casanostra]

A me non risulta.
Sull'annuario del contribuente dell'Agenzia delle Entrate, nel capitolo dedicato alla Cedolare Secca e' riportato quanto segue.
"DURATA DELL’OPZIONE E REVOCA
L’opzione obbliga il locatore ad applicare il regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata
del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla
prima, per il residuo periodo di durata del contratto."
Quindi non e' richiesta alcuna conferma annuale della scelta dell'opzione.

Tu stai parlando dell'applicazione della cedolare, io sto parlando, per i contratti ante 07/04/2011 e fino alla loro scadenza, di comunicare all'Agenzia delle Entrate, entro il termine previsto per l'adempimento, la conferma all'opzione della cedolare. Per i contratti successivi a tale data e già registrati in cedolare questo non ce ne è bisogno.
Così mi ha detto l'Agenzia delle Entrate.

 

[Elios]

In effetti la circolare esplicativa n. 26/E 01 giugno 2011 dice al punto 2.1 recita:

Qualora non sia stata esercitata l’opzione in sede di registrazione del
contratto ovvero di proroga, è possibile accedere al regime della cedolare secca
per le annualità successive, esercitando l’opzione entro il termine previsto per il
versamento dell’imposta di registro dovuta annualmente sull’ammontare del
canone relativo a ciascun anno, vale a dire entro 30 giorni dalla scadenza di
ciascuna annualità (articolo 17 del TUR).

Considerando che nell'anno 2011, chi ha usufruito della cedolare secca su contratto in corso (già registrato) ha esercitato l'opzione con il semplice versamento in acconto e saldo, la conferma andava fatta l'anno successivo con mod. 69 entro 30 gg. dalla scadenza dell'annualità (tempo previsto per il versamento dell'imposta di registro che per altro non va più pagata). Quindi deduco che, in linea con la medesima logica, esercito l'opzione una sola volta e questa dovrebbe avere effetti fino alla durata del contratto.