Gli appartamenti in affitto breve non possono essere più di 4 in capo alla stessa persona (host). Alcune regioni invece hanno il limite di due.
Oltre i 4 o 2 appartamenti il gestore deve aprire la partita IVA.
Gli affitti brevi hanno due "modalità":
- gestione diretta del proprietario
- gestione di un terzo che paga l'affitto al proprietario.
Nel primo caso, ad ogni giorni/settimana di affitto, il portale (Airbnb, VRBO et alia) toglierà al prezzo praticato il 21% e lo verserà all'Agenzia delle Entrate. In sostanza è lo stesso meccanismo dell'IRPEF per i lavoratori dipendenti.
Nel secondo caso, il terzo gestore - se non ha partita IVA - avrà lo stesso trattamento cioè il portale provvederà a pagare il 21%.
Il proprietario che percepirà l'affitto senza avere la gestione sceglierà lui se averlo a cedolare secca o meno come se avesse un normale appartamento affittato.
Se il gestore ha più immobili in affitto breve avrà il 21% sul primo e il 26% sugli altri a sua scelta.
Se il gestore o il proprietario che gestisce direttamente l'affitto breve hanno partita IVA, la tassazione segue l'IVA (forfettino o ordinaria)
Il 26% attiene esclusivamente sui redditi provenienti dall'affitto breve (oltre il secondo immobile).
Quindi un immobile affittato in via ordinaria ha la cedolare secca ( 10% o 21%)
Il 26% è la flat tax sullo specifico reddito da locazione breve.
Conclusione: lontano dai commercialisti più realisti del Re
