Cedolare secca aliquota nel caso di più appartamenti locati

[giamic]

Buonasera,

parlando con un commercialista mi è venuto un dubbio. Io ho due appartamenti locati uno 4+4 con canone libero e cedolare del 21% e uno a canone concordato 3+2 e cedolare del 10%. Ora mi accingo ad affittare un terzo appartamento con modalità affitto breve per turisti e pensavo, essendo l'unico in regime di affitto breve, di poter applicare la cedolare del 21%, invece secondo il commercialista solo uno dei tre può optare per questa aliquota mentre gli altri due vanno al 26%. Io penso che sbagli, non credo che gli affitti lunghi rientrino nel conteggio con quelli brevi. Chi ha ragione? Grazie

 

[Clematide]

Buonasera,

parlando con un commercialista mi è venuto un dubbio. Io ho due appartamenti locati uno 4+4 con canone libero e cedolare del 21% e uno a canone concordato 3+2 e cedolare del 10%. Ora mi accingo ad affittare un terzo appartamento con modalità affitto breve per turisti e pensavo, essendo l'unico in regime di affitto breve, di poter applicare la cedolare del 21%, invece secondo il commercialista solo uno dei tre può optare per questa aliquota mentre gli altri due vanno al 26%. Io penso che sbagli, non credo che gli affitti lunghi rientrino nel conteggio con quelli brevi. Chi ha ragione? Grazie

Tu.

 

[queenalexa]

Gli appartamenti in affitto breve non possono essere più di 4 in capo alla stessa persona (host). Alcune regioni invece hanno il limite di due.

Oltre i 4 o 2 appartamenti il gestore deve aprire la partita IVA.
Gli affitti brevi hanno due "modalità":
- gestione diretta del proprietario
- gestione di un terzo che paga l'affitto al proprietario.

Nel primo caso, ad ogni giorni/settimana di affitto, il portale (Airbnb, VRBO et alia) toglierà al prezzo praticato il 21% e lo verserà all'Agenzia delle Entrate. In sostanza è lo stesso meccanismo dell'IRPEF per i lavoratori dipendenti.

Nel secondo caso, il terzo gestore - se non ha partita IVA - avrà lo stesso trattamento cioè il portale provvederà a pagare il 21%.
Il proprietario che percepirà l'affitto senza avere la gestione sceglierà lui se averlo a cedolare secca o meno come se avesse un normale appartamento affittato.

Se il gestore ha più immobili in affitto breve avrà il 21% sul primo e il 26% sugli altri a sua scelta.
Se il gestore o il proprietario che gestisce direttamente l'affitto breve hanno partita IVA, la tassazione segue l'IVA (forfettino o ordinaria)

Il 26% attiene esclusivamente sui redditi provenienti dall'affitto breve (oltre il secondo immobile).

Quindi un immobile affittato in via ordinaria ha la cedolare secca ( 10% o 21%)
Il 26% è la flat tax sullo specifico reddito da locazione breve.

Conclusione: lontano dai commercialisti più realisti del Re

 

[uva]

essendo l'unico in regime di affitto breve, di poter applicare la cedolare del 21%,

E' corretto.

L’aliquota dell’imposta (riferita ai redditi da locazioni "brevi")

Con l’entrata in vigore della legge di bilancio 2024 (legge n. 213/2023), dal 1° gennaio
2024, in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca, si
applica l’aliquota del 26%.
Questa aliquota è ridotta al 21% per i redditi riferiti ai contratti di locazione breve
stipulati per una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del
contribuente. L’individuazione di tale unità immobiliare deve avvenire nella
dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta interessato.

Fonte: Guida alle locazioni brevi dell'Agenzia delle Entrate - agosto 2024 - pag. 5

 

[Gagarin]

Conclusione: lontano dai commercialisti più realisti del Re

Consiglio sensato.