Ho trovato un minuto fa; confermo (
esperto risponde del sole 24 ore maggio 2014
Sono comproprietario di un appartamento trilocale situato in centro a Torino, che attualmente è affittato con un contratto «quattro più quattro» a canone libero.Ho optato per la cedolare secca, mentre mia moglie (contitolare dell'immobile), essendo titolare del solo reddito di pensione per poco più di 10mila euro lordi annui, non aveva convenienza a effettuare la mia stessa scelta. Il contratto è in scadenza tra quasi due anni e mezzo, vale a dire a ottobre 2016, ma io vorrei sapere se, nel frattempo, è possibile sfruttare la nuova aliquota della cedolare, che è stata fissata al 10 per cento. In particolare, mi domando se devo siglare un nuovo contratto a canone concordato. E se tenessi lo stesso inquilino anche dopo la scadenza di ottobre 2016, dovrei comunque rimandare la raccomandata? Infine, sulla base di quali criteri posso valutare se, con l'applicazione della nuova aliquota, conviene effettivamente anche a mia moglie esercitare l'opzione per la cedolare secca?A.F. - TERAMO
L'applicazione dell'aliquota del 10% per la cedolare secca è riservata ai cosiddetti contratti a canone concordato. Il presupposto è pertanto la stipula di un contratto avente tali caratteristiche, fissate dall'articolo 2, comma 3, della legge 431/1998. Si deve trattare, precisamente, di un contratto contenente condizioni contrattuali in linea con quanto stabilito dagli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.
Nel caso in cui il proprietario trovi conveniente scegliere un contratto a canone concordato, avendo in corso un contratto a canone libero, dovrà procedere in questo modo:
1) il contratto in corso presentando all'agenzia delle Entrate il modello Rli e indicando nella sezione II, «Adempimenti successivi», il codice 4 (risoluzione contratto);
2) stipulare il nuovo contratto inserendo il riferimento all'avvenuta applicazione dei parametri relativi all'accordo territoriale ed, eventualmente, facendo sottoscrivere il contratto dalle rispettive organizzazioni sindacali;
3) registrare il contratto utilizzando il modello Rli con l'indicazione della tipologia di contratto (L2) ed, eventualmente, esercitare l'opzione per la cedolare secca.
Prima di procedere al "cambio di rotta", bisogna verificare se conviene stipulare un contratto a canone concordato, tenendo conto dell'importo del canone e del livello della tassazione, confrontando il guadagno netto che resta al proprietario dopo le imposte.
Il primo passo consiste nel verificare se il Comune in cui si trova l'abitazione è tra quelli in cui si può stipulare un contratto di tipo concordato. Questi Comuni sono quelli cosiddetti ad alta tensione abitativa, e cioè quelli compresi in un elenco formato e progressivamente aggiornato sulla base delle decisioni del Cipe (delibere 4/2002 e 84/2002). Di fatto, si tratta di tutti i capoluoghi di provincia, molti centri di medie dimensioni e tutti i Comuni confinanti con quelli di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia.
In secondo luogo, bisogna verificare se nel Comune – per quanto inserito nella lista di quelli ad alta tensione abitativa – sia stato effettivamente stipulato un accordo territoriale. Di norma, queste intese sono reperibili consultando i siti dei Comuni o con l'accesso agli atti tramite gli uffici tecnici o patrimoniali.
L'accordo territoriale contiene tutte le prescrizioni alle quali bisogna attenersi per la determinazione del valore locativo degli immobili e, in particolare, individua:
a) Le aree omogenee per valore di mercato, dotazioni infrastrutturali, trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali eccetera;
b) le particolari dotazioni delle unità immobiliari;
c) il concetto di metro quadro utile;
d) i valori minimi e massimi del canone per ogni zona omogenea, espressi in euro mensili per ogni metro quadrato utile, suddivisi in tre categorie riferite al numero di dotazioni presenti nell'unità immobiliare;
e) tutte le altre condizioni alle quali dev'essere sottoposto il contratto di locazione.
A questo punto il contribuente, verificata l'area omogenea nella quale è ubicato l'immobile, la superficie convenzionale e le dotazioni, può individuare il valore locativo minimo e massimo al quale riferirsi per stipulare il contratto a canone concordato.
Ad esempio, se si prende come riferimento l'accordo territoriale siglato per il Comune di Torino, il canone concordato per un appartamento in «Zona 1» (centro città) va da 2,50 a 6,50 euro al mese per metro quadrato utile, a seconda delle caratteristiche dell'immobile, misurate secondo i punteggi inseriti nello stesso accordo. Per un appartamento di 70 metri quadrati utili, vuol dire andare da 175 a 455 euro al mese.
Nel caso in cui il Comune, pur rientrando tra quelli definiti "ad alta densità abitativa", non abbia stipulato alcun accordo, si può fare riferimento all'accordo vigente nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in un'altra regione, come stabilito dall'articolo 2 del Dm 27 novembre 2004.
La scelta di stipulare un contratto a canone concordato dà la possibilità, sia al locatore sia al conduttore, di fruire di importanti agevolazioni fiscali. In particolare, il locatore, in caso di tassazione ordinaria, può applicare le aliquote a una base imponibile calcolata al 66,5% del canone annuo percepito e, in caso di opzione per il regime della cedolare secca, può applicare, per il quadriennio 2014-2017, l'aliquota del 10% – anziché del 15% – alla base imponibile data dall'intero canone annuo percepito.
Ma non finisce qui. Nel caso di tassazione ordinaria, è anche prevista una riduzione del 30% sull'imposta annuale di registro, che quindi sarà pari all'1,4% del canone annuo indicato nel contratto, di norma divisa a metà tra proprietario e inquilino. Per chi sceglie la cedolare, invece, resta fermo il principio secondo cui la tassa piatta sostituisce – oltre all'IRPEF e alle sue addizionali – l'imposta di registro e il bollo dovuto al momento della registrazione.
Il contratto a canone concordato può essere stipulato secondo le regole civilistiche vigenti, inserendo il riferimento all'avvenuta applicazione dei parametri di cui all'accordo territoriale, o allegando allo stesso una dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà contenente i parametri adottati per la determinazione del canone. La durata non potrà essere inferiore a tre anni, rinnovabile tacitamente per altri due (3+2). Diversi accordi territoriali, inoltre, prevedono la possibilità per il proprietario di aumentare il canone mensile se il contratto "nasce" fin da subito con una durata più lunga.
Sempre nel caso di Torino, se anziché un contratto 3+2, si sceglie una formula con una durata più lunga come il 6+2, il canone aumenta fino a 6,90 euro per metro quadrato utile nel caso degli alloggi più "dotati". Il che porta il canone per un appartamento di 70 metri quadrati fino a 483 euro.
Il contratto dovrà poi essere registrato entro 30 giorni dalla stipula, utilizzando il modello Rli, con l'indicazione della tipologia di contratto L2. Il contribuente che volesse optare per il regime della cedolare secca potrà inserire la clausola dell'opzione direttamente nel contratto o inviare la raccomandata al locatario. In questo caso l'eventuale revoca dell'opzione potrà essere effettuata senza l'obbligo di registrare una scrittura privata modificativa del contratto, che prevede il versamento dell'imposta di registro in misura fissa di 200 euro.
esperto risponde del sole 24 ore maggio 2014
Sono comproprietario di un appartamento trilocale situato in centro a Torino, che attualmente è affittato con un contratto «quattro più quattro» a canone libero.Ho optato per la cedolare secca, mentre mia moglie (contitolare dell'immobile), essendo titolare del solo reddito di pensione per poco più di 10mila euro lordi annui, non aveva convenienza a effettuare la mia stessa scelta. Il contratto è in scadenza tra quasi due anni e mezzo, vale a dire a ottobre 2016, ma io vorrei sapere se, nel frattempo, è possibile sfruttare la nuova aliquota della cedolare, che è stata fissata al 10 per cento. In particolare, mi domando se devo siglare un nuovo contratto a canone concordato. E se tenessi lo stesso inquilino anche dopo la scadenza di ottobre 2016, dovrei comunque rimandare la raccomandata? Infine, sulla base di quali criteri posso valutare se, con l'applicazione della nuova aliquota, conviene effettivamente anche a mia moglie esercitare l'opzione per la cedolare secca?A.F. - TERAMO
L'applicazione dell'aliquota del 10% per la cedolare secca è riservata ai cosiddetti contratti a canone concordato. Il presupposto è pertanto la stipula di un contratto avente tali caratteristiche, fissate dall'articolo 2, comma 3, della legge 431/1998. Si deve trattare, precisamente, di un contratto contenente condizioni contrattuali in linea con quanto stabilito dagli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.
Nel caso in cui il proprietario trovi conveniente scegliere un contratto a canone concordato, avendo in corso un contratto a canone libero, dovrà procedere in questo modo:
1) il contratto in corso presentando all'agenzia delle Entrate il modello Rli e indicando nella sezione II, «Adempimenti successivi», il codice 4 (risoluzione contratto);
2) stipulare il nuovo contratto inserendo il riferimento all'avvenuta applicazione dei parametri relativi all'accordo territoriale ed, eventualmente, facendo sottoscrivere il contratto dalle rispettive organizzazioni sindacali;
3) registrare il contratto utilizzando il modello Rli con l'indicazione della tipologia di contratto (L2) ed, eventualmente, esercitare l'opzione per la cedolare secca.
Prima di procedere al "cambio di rotta", bisogna verificare se conviene stipulare un contratto a canone concordato, tenendo conto dell'importo del canone e del livello della tassazione, confrontando il guadagno netto che resta al proprietario dopo le imposte.
Il primo passo consiste nel verificare se il Comune in cui si trova l'abitazione è tra quelli in cui si può stipulare un contratto di tipo concordato. Questi Comuni sono quelli cosiddetti ad alta tensione abitativa, e cioè quelli compresi in un elenco formato e progressivamente aggiornato sulla base delle decisioni del Cipe (delibere 4/2002 e 84/2002). Di fatto, si tratta di tutti i capoluoghi di provincia, molti centri di medie dimensioni e tutti i Comuni confinanti con quelli di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia.
In secondo luogo, bisogna verificare se nel Comune – per quanto inserito nella lista di quelli ad alta tensione abitativa – sia stato effettivamente stipulato un accordo territoriale. Di norma, queste intese sono reperibili consultando i siti dei Comuni o con l'accesso agli atti tramite gli uffici tecnici o patrimoniali.
L'accordo territoriale contiene tutte le prescrizioni alle quali bisogna attenersi per la determinazione del valore locativo degli immobili e, in particolare, individua:
a) Le aree omogenee per valore di mercato, dotazioni infrastrutturali, trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali eccetera;
b) le particolari dotazioni delle unità immobiliari;
c) il concetto di metro quadro utile;
d) i valori minimi e massimi del canone per ogni zona omogenea, espressi in euro mensili per ogni metro quadrato utile, suddivisi in tre categorie riferite al numero di dotazioni presenti nell'unità immobiliare;
e) tutte le altre condizioni alle quali dev'essere sottoposto il contratto di locazione.
A questo punto il contribuente, verificata l'area omogenea nella quale è ubicato l'immobile, la superficie convenzionale e le dotazioni, può individuare il valore locativo minimo e massimo al quale riferirsi per stipulare il contratto a canone concordato.
Ad esempio, se si prende come riferimento l'accordo territoriale siglato per il Comune di Torino, il canone concordato per un appartamento in «Zona 1» (centro città) va da 2,50 a 6,50 euro al mese per metro quadrato utile, a seconda delle caratteristiche dell'immobile, misurate secondo i punteggi inseriti nello stesso accordo. Per un appartamento di 70 metri quadrati utili, vuol dire andare da 175 a 455 euro al mese.
Nel caso in cui il Comune, pur rientrando tra quelli definiti "ad alta densità abitativa", non abbia stipulato alcun accordo, si può fare riferimento all'accordo vigente nel Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale, anche situato in un'altra regione, come stabilito dall'articolo 2 del Dm 27 novembre 2004.
La scelta di stipulare un contratto a canone concordato dà la possibilità, sia al locatore sia al conduttore, di fruire di importanti agevolazioni fiscali. In particolare, il locatore, in caso di tassazione ordinaria, può applicare le aliquote a una base imponibile calcolata al 66,5% del canone annuo percepito e, in caso di opzione per il regime della cedolare secca, può applicare, per il quadriennio 2014-2017, l'aliquota del 10% – anziché del 15% – alla base imponibile data dall'intero canone annuo percepito.
Ma non finisce qui. Nel caso di tassazione ordinaria, è anche prevista una riduzione del 30% sull'imposta annuale di registro, che quindi sarà pari all'1,4% del canone annuo indicato nel contratto, di norma divisa a metà tra proprietario e inquilino. Per chi sceglie la cedolare, invece, resta fermo il principio secondo cui la tassa piatta sostituisce – oltre all'IRPEF e alle sue addizionali – l'imposta di registro e il bollo dovuto al momento della registrazione.
Il contratto a canone concordato può essere stipulato secondo le regole civilistiche vigenti, inserendo il riferimento all'avvenuta applicazione dei parametri di cui all'accordo territoriale, o allegando allo stesso una dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà contenente i parametri adottati per la determinazione del canone. La durata non potrà essere inferiore a tre anni, rinnovabile tacitamente per altri due (3+2). Diversi accordi territoriali, inoltre, prevedono la possibilità per il proprietario di aumentare il canone mensile se il contratto "nasce" fin da subito con una durata più lunga.
Sempre nel caso di Torino, se anziché un contratto 3+2, si sceglie una formula con una durata più lunga come il 6+2, il canone aumenta fino a 6,90 euro per metro quadrato utile nel caso degli alloggi più "dotati". Il che porta il canone per un appartamento di 70 metri quadrati fino a 483 euro.
Il contratto dovrà poi essere registrato entro 30 giorni dalla stipula, utilizzando il modello Rli, con l'indicazione della tipologia di contratto L2. Il contribuente che volesse optare per il regime della cedolare secca potrà inserire la clausola dell'opzione direttamente nel contratto o inviare la raccomandata al locatario. In questo caso l'eventuale revoca dell'opzione potrà essere effettuata senza l'obbligo di registrare una scrittura privata modificativa del contratto, che prevede il versamento dell'imposta di registro in misura fissa di 200 euro.
