Cedolare secca affitti commerciali 2019

[basty]

Ma siamo proprio sicurissimi............Cosa ne pensi?

Ecco: hai toccato un punto , anzi due sui quali non mi ero dilungato.

Cosa ne penso? Io ritengo che se il contratto fin dall'origine sancisce un termine perentorio (il termine del 12-esimo anno) non sia contro alcun articolo della legge 392: lo equiparerei ad una disdetta anticipata di ben 12 anni. (ho premesso ... che è solo il mio parere). Lo dimostrerebbe il fatto di poter anche stipulare locazioni commerciali transitorie.

Nutro invece molti più dubbi sul fatto che si possa preventivamente escludere il pagamento delle mensilità di avviamento:
1) se non avessi aggiunto la postilla "Che altrimenti il contratto non sarebbe stato stipulato", darei per scontato che l'avviamento sarebbe obbligatorio; la legge esclude che il contratto possa stabilire di negare ciò che la legge prescrive.
2) ma se già a priori, prima del contratto , poni liberamente le tue condizioni, forse le cose cambiano: mica hai preso per il collo il potenziale inquilino.
Se poi penso che per il giudice la parte debole è sempre quella del conduttore, mi sa che anche nel secondo caso l'avviamento sarà dovuto.

 

[alberto bianchi]

E' chiaro che i dubbi restano! IL Giudice dice che non si può rinunciare preventivamente.
http://www.altalex.com/documents/ne...nuncia-preventiva-all-indennita-di-avviamento

 

[basty]

E' chiaro che i dubbi restano!

Appunto!
Ed io li riscontrerei proprio negli ultimi paragrafi dell'articolo citato.

Solo una volta che tali diritti siano sorti e siano dunque nella disponibilità del conduttore possono essere oggetto di rinuncia, gratuita od onerosa.

La rinuncia preventiva all’indennità di avviamento, prevista in una clausola del contratto di locazione, è da ritenersi nulla ex art. 79 Legge 392 del 1978.

Sarà un sofisma da inesperto, ma proprio perchè afferma che "solo una volta che tali diritti siano sorti" mi riconferma nell'idea che fin che non sono sorti, cioè fino a che non esiste il contratto, sia lecito da parte del locatore porre tale clausola, specificando che altrimenti non avrebbe stipulato il contratto.....

Mi sa però che la cosa non funzioni. Sembra che per i giudici la proprietà transitiva non sia applicabile

 

[Nemesis]

solo una volta che tali diritti siano sorti" mi riconferma nell'idea che fin che non sono sorti

Ma tali diritti non sorgono con la stipula del contratto! Il diritto all'indennità di avviamento sorge quando il rapporto contrattuale è esaurito. Le pattuizioni dirette a condizionare ex ante l’insorgenza di un diritto sono affette da nullità, dal momento che attribuiscono al locatore un vantaggio contrastante con la disciplina legale.

 

[basty]

Ma tali diritti non sorgono con la stipula del contratto! Il diritto all'indennità di avviamento sorge quando il rapporto contrattuale è esaurito. Le pattuizioni dirette a condizionare ex ante l’insorgenza di un diritto sono affette da nullità, dal momento che attribuiscono al locatore un vantaggio contrastante con la disciplina legale.

Vedi che .... confermi la mia temuta supposizione, su come giudicano i giudici?

La tua precisazione non fa una grinza: quel "ex ante" taglia la testa al toro: ma appunto non contempla la proprietà ... pseudo-transitiva....

Se A=> non loca senza quella esclusione/limitazione, e B=>non trova sconveniente questa limitazione, e C= viene di comune accordo comunque sottoscritto il contratto, logica vorrebbe che
B= non abbia alcun diritto da rivendicare .... ex-post.

Ehm....

 

[Franzi]

Speriamo che questa legge venga modificata in parlamento, perchè così com'è premia i furbi che finora non hanno mai pagato le tasse, e punisce gli onesti come me che finora ho sempre pagato fino all'ultimo centesimo.

 

[Franzi]

A me sembra strano perché stiamo parlando di un contratto stipulato con la formula 6+6 e giunto alla seconda scadenza...
Secondo il vostro ragionamento questo contratto è infinito...

Infatti, allora che senso ha stipulare un contratto 6+6? Si stipula un contratto senza scadenza... ma ovviamente non è così.

 

[Franzi]

La logica non sempre è valida. Se, in qualità di locatore vuoi rientrare in possesso del "tuo" immobile commerciale alla scadenza devi comunque mandare la disdetta al locatario al quale inoltre dovrai "anche " riconoscere l'indennità di avviamento pari a 36 mensilità. (escluso il caso di locatario libero professionista).

Io invece so che questo è dovuto solo se si disdice il contratto per proprie esigenze prima della scadenza naturale, dopo non si deve niente, e si deve rinegoziare un nuovo contratto contratto

 

[uva]

so che questo è dovuto solo se si disdice il contratto per proprie esigenze prima della scadenza naturale, dopo non si deve niente,

Secondo me interpreti male l'art. 34 della l. 392/1978, che esclude il pagamento dell'indennità perdita di avviamento solo nel caso di risoluzione del contratto per inadempimento o recesso o disdetta del conduttore.
Se invece la disdetta è inviata dal locatore, egli deve pagare l'indennità al conduttore se l'attività svolta nei locali locati comporta il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori (art. 35).

 

[Franzi]

Secondo me interpreti male l'art. 34 della l. 392/1978, che esclude il pagamento dell'indennità perdita di avviamento solo nel caso di risoluzione del contratto per inadempimento o recesso o disdetta del conduttore.
Se invece la disdetta è inviata dal locatore, egli deve pagare l'indennità al conduttore se l'attività svolta nei locali locati comporta il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori (art. 35).

Probabilmente è come dici tu, ma ti faccio osservare che generalmente se fai un'operazione del genere sei già d'accordo con un altro inquilino che probabilmente si farebbe carico di pagare le 18 mensilità.