Cedolare secca affitti commerciali 2019

[firefoxfinance]

Perché così prevede la legge.

Mah

 

[alberto bianchi]

Facendo un ragionamento logico...

La logica non sempre è valida. Se, in qualità di locatore vuoi rientrare in possesso del "tuo" immobile commerciale alla scadenza devi comunque mandare la disdetta al locatario al quale inoltre dovrai "anche " riconoscere l'indennità di avviamento pari a 36 mensilità. (escluso il caso di locatario libero professionista).

 

[basty]

Mah

La logica sta nel fatto che un esercizio commerciale presuppone il consolidamento di relazioni economiche con il contesto territoriale (=leggi avviamento commerciale).

La legge delle locazioni prevede il rinnovo automatico in assenza di disdetta da una delle parti.
A differenza di una locazione ad uso residenziale, per le locazioni commerciali la legge impone sia dato adeguato preavviso di disdetta (12-18 mesi) nel caso non si intenda più prorogare il contratto: in aggiunta prevede pure l'indennizzo (in compensazione dell'avviamento) pari a 18-21 mensilità aggiuntive. Vedi tu.

 

[basty]

l'indennità di avviamento pari a 36 mensilità.

Ero fermo a 18.... In quali circostanze diventa 36?

 

[Nemesis]

Ero fermo a 18.... In quali circostanze diventa 36?

Art. 34 della legge n. 392/1978:
In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennità pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto; per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità. Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all'importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.[...]".

 

[alberto bianchi]

Ero fermo a 18.... In quali circostanze diventa 36?

Hai ragione, ho preso una cantonata. Sono 18 mesi.

 

[basty]

La logica non sempre è valida.

La logica... è sempre valida.
Sono gli errori di logica a portare fuori strada.

Bastava aggiungere sul contratto che veniva stipulato solo e soltanto per 6+6 anni senza rinnovo automatico al 12' anno.

Tra l'altro adesso mi chiedo: in quel caso sarebbe dovuta l indennità di avviamento? Secondo me no, se specificato che in caso contrario il contratto non sarebbe stato stipulato

 

[alberto bianchi]

Tra l'altro adesso mi chiedo: in quel caso sarebbe dovuta l indennità di avviamento? Secondo me no, se specificato che in caso contrario il contratto non sarebbe stato stipulato

Se i contraenti erano in grado di intendere e di volere al momento della firma del contratto e a maggior ragione con tale clausola accettata in forma specifica e con ulteriore firma, non credo che il locatario abbia nulla da pretendere in merito.
Per problemi di vista, faccio un copia-incolla:
"Per quanto concerne le previsioni normative, l'art. 1322 del codice civile , rubricato proprio "autonomia contrattuale", afferma che "le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge".

 

[uva]

Bastava aggiungere sul contratto che veniva stipulato solo e soltanto per 6+6 anni senza rinnovo automatico al 12' anno.

Ma siamo proprio sicurissimi sia valida una clausola che esclude il rinnovo automatico alla scadenza del 12esimo anno?
Premesso che mi intendo poco di contratti commerciali, pensavo che la durata minima prevista dalla legge non si può derogare, e neppure si può escludere il rinnovo (salvo le possibilità di disdetta di cui all'art. 28 l. 392/78).

Solo per le locazioni commerciali transitorie (temporary shop o outlet che si vanno diffondendo in questi ultimi anni) si possono pattuire durate inferiori. E si corre comunque il rischio che se le esigenze transitorie non sono effettivamente tali il conduttore rimanga nei locali.

Ho cercato info in rete è ho trovato questo:
Durata locazioni commerciali - Ermenegildo Mario Appiano

da cui copio e incollo (relativamente alle locazioni commerciali transitorie):

l’unica garanzia di vedere effettivamente rispettata la più breve durata pattuita, in considerazione delle peculiari esigenze del conduttore, è che queste ultime siano realmente di natura transitoria al momento di stipulare il rapporto e lo restino in epoca successiva. In tali circostanze, sarà il conduttore stesso a rilasciare i locali alla scadenza pattuita, non avendo diverso interesse a rimanervi. In caso opposto, esaminando con realismo la situazione, il locatore non ha alcuna sicurezza di rientrare in possesso dei locali nel tempo stabilito.

Non mi è chiaro se sia possibile stipulare un contratto di locazione commerciale transitorio per esigenze del locatore.
Cosa ne pensi?

 

[uva]

"le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge".

Temo che non si possa liberamente derogare ai "limiti imposti dalla legge" n. 392/78.
Limiti che riguardano sia la durata del contratto che la possibilità di impedirne il rinnovo inviando disdetta alla controparte.

Per quanto riguarda l'indennità di avviamento, avevo letto in questo Forum che la clausola in base alla quale il conduttore rinuncia all'avviamento è valida solo in un caso particolare, espresso da @Nemesis nel post n. #7 di questa discussione:
La locazione commerciale è per sempre?...