Cedolare secca 21% - registrazione minima canone annuo = misura tripla della rendita catastale

[jac0]

Dal provvedimento Prot. 2011/55394 dell'Agenzia delle Entrate:
"...5.2. Mancato esercizio dell’opzione da parte di uno o più locatori
I locatori che non esercitano l’opzione per l’applicazione del regime della cedolare secca sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta. Deve essere comunque assolta l’imposta di bollo sul contratto di locazione.
..."
A mio avviso, nel caso in cui l'imposta è dovuta in parte, il 50% spetta al conduttore se detta percentuale è indicata nel contratto.

 

[tovrm]

A mio avviso, nel caso in cui l'imposta è dovuta in parte, il 50% spetta al conduttore se detta percentuale è indicata nel contratto.

Assolutamente d'accordo. Nei casi in cui l'imposta è dovuta, le regole sono quelle tradizionali: 50% a testa tra locatore e conduttore

 

[Tapinaz]

Ci sono comunque delle contraddizioni anche nei confronti del conduttore.
In caso uno dei comproprietari non optasse per la cedolare non dovrebbe, in teoria, rinunciare all'aggiornamento Istat. Una duplicità di trattamento, nella pratica, applicabile con qualche complicazione.
Gli stessi proprietari che rinunciano devono pagare la tassa di registro, però a quanto sembra in misura non inferiore al minimo d'imposta, cioè 67.

Un dubbio.
I proprietari con contratti registrati precedentemente al 7 aprile dichiarano la scelta dell'opzione in sede di 730/2012 ed UNICO/2012 con riguardo ai redditi 2011.
Se dopo il 7.4.2011 scatta la proroga presenti il modello 69.
Ma se dopo il 7.4.2011 scatta semplicemente l'obbligo di pagare la normale annualità cosa fai? Rientri nel gruppo che dichiara la scelta l'anno prossimo e ti limiti a non pagare la tassa annuale di registro o devi presentare il modello 69 al solo fine di dichiarara la scelta
Leggendo il dispositivo, infatti, la norma di attuazione prevede che se tu opti per la cedolare o viceversa non la scegli, successivamente(penso dal 2012) devi presentare il modello 69, in coincidenza della scadenza dell'annualità contrattuale, dichiarando il si od il no per la cedolare e questo indipendentemente che in quella data il contratto si proroghi o si risolva.

 

[maidealista]

Riporto, per la fruizione comune, la :
Disciplina transitoria per l'anno 2011
La cedolare secca si applica, per il periodo di imposta 2011, ai contratti in corso nell’anno 2011, anche se scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria prima del 7 aprile 2011.
Per i contratti scaduti, anche a seguito di risoluzione volontaria, prima del 7 aprile 2011, nonché per i contratti ancora in corso al 7 aprile 2011, per i quali è già stata eseguita la registrazione, e per i contratti prorogati per i quali è già stata effettuato il pagamento dell’imposta di registro, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione relativa ai redditi 2011 da presentare nell’anno 2012.
Non si rimborsano le imposte di registro e di bollo versate e il locatore è tenuto per il periodo d’imposta 2011 al versamento dell’acconto della cedolare secca, ove dovuto.
L’applicazione della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno 2012 ha effetto anche per l’annualità contrattuale decorrente dall’anno 2011.
Per i contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile 2011, l’opzione si esercita in sede di registrazione con gli appositi modelli.
Per i contrati prorogati per i quali il termine per il pagamento dell’imposta di registro non è ancora scaduto alla data del 7 aprile 2011, l’opzione si esercita con il modello 69 - pdf .
In considerazione dell’entrata in vigore il 7 aprile della nuova disciplina normativa, tenuto conto dell’art. 3 della l. 212/2000, al fine di consentire ai contribuenti di avere adeguata conoscenza del funzionamento della cedolare, sono previsti specifici termini per la registrazione e l’esercizio dell’opzione. In particolare per i contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011 la registrazione, anche ai fini dell’opzione, può essere effettuata entro il 6 giugno 2011.
In caso di risoluzione del contratto di locazione in corso alla data del 7 aprile 2011 o di risoluzione per la quale, alla stessa data, non è scaduto il termine per il pagamento dell’imposta di registro, l’opzione per la cedolare secca si può esprimere entro il termine di versamento dell’imposta di registro per la risoluzione, mediante il modello 69, e ha effetto per l’applicazione della cedolare secca relativa all’anno 2011.
L’opzione espressa in sede di risoluzione del contratto consente di non versare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulla risoluzione stessa e il locatore è tenuto al versamento dell’acconto, se dovuto, della cedolare secca relativa al periodo d’imposta 2011.
Agenzia delle Entrate - Cedolare secca contratto di locazione - Disciplina transitoria per l'anno 2011
:daccordo:

 

[tovrm]

Un dubbio.
...
Ma se dopo il 7.4.2011 scatta semplicemente l'obbligo di pagare la normale annualità cosa fai?
...

Cosa intendi per «pagare la normale annualità»?
Provo a sintetizzare le situazioni possibili.
1- Se registri il contratto dopo il 7 aprile, o lo hai comunque registrato nel 2011, e decidi di esercitare l'opzione, devi presentare il modulo Siria.
2- Se intendi aspettare l'anno successivo, allora presenterai il modulo 69.
3- Se hai registrato il contratto prima del 2011, al momento di pagare l'imposta annuale di registro puoi decidere di esercitare l'opzione della cedolare secca e devi presentare il modulo 69.

Non so se ho risolto il tuo dubbio

Aggiunto dopo 2 minuti :

La scelta di esercitare l'opzione della cedolare in sede di denuncia dei redditi è possibile solo per i contratti non soggetti a registrazione. In tutti gli altri casi devi presentare la modulistica prevista.

 

[casa61]

Ma se dopo il 7.4.2011 scatta semplicemente l'obbligo di pagare la normale annualità cosa fai? Rientri nel gruppo che dichiara la scelta l'anno prossimo e ti limiti a non pagare la tassa annuale di registro o devi presentare il modello 69 al solo fine di dichiarara la scelta

Credo che la risposta al dubbio di Tapinaz sia l'acconto dovuto per il 2011 che, se versato, sancisce, di fatto e di diritto, l'opzione per la cedolare secca (ovviamente non paghi più la tassa di registrazione annuale).
Non mi sembra che la norma preveda alcun ulteriore obbligo per tali fattispecie.
Credo che il dispositivo citato si riferisca ai casi relativi a contratti prorogati prima del 7 aprile per i quali non sia ancora scaduto il termine per la registrazione (quindi formalizzati dall' 8 marzo 2011 fino al 7 aprile 2011)

 

[Tapinaz]

Facciamo due esempi per capirci meglio.

Contratto quadriennale registrato nel maggio 2009 (1.5.2009/30.4.2013).
Maggio 2010, pagata la relativa tassa di registro.
Maggio 2011?
Non paghi la tassa di registro e non presenti nessun documento. Nell'Unico 2012 dichiarerai di scegliere l'opzione cedolare per quel contratto. A me sembra così.
Diversamente, decine di migliaia (...o centinaia di migliaia) di contribuenti si riverserebbero all'Ufficio del Registro per esprimere con il modello 69 l'opzione di scelta, ma questo non mi sembra che emerga dalle norme di attuazione.

Altro esempio: contratto registrato luglio 2009.
Luglio 2010 hai pagato la tassa di registro. Luglio 2011 stai fermo e non paghi niente e nell'UNICO 2012 esprimi la scelta della cedolare.
Questo sempre perchè l'anno prossimo i modelli UNICO o 730 dovrebbero riportare gli spazi in cui indicare gli estremi di contratti registrati per i quali esprimi la scelta della cedolare.

Al contrario se non vuoi la cedolare, paghi la tua consueta tassa annua di registro e relativa IRPEF.
A questo punto, se nel 2012 cambi idea e per uno degli esempi di cui sopra scegli la cedolare, in occasione della scadenza annuale delle relative tasse di registro non le paghi e presenti il modello 69 per esprimere quella scelta ai fini del reddito 2012 per l'UNICO o il 730 del 2013.


Altra cosa, il modello Siria telematico, che si usa solo per la prima registrazione di un nuovo contratto, non è obbligatorio ed il modello 69 può essere sempre scelto in alternativa.

 

[tovrm]

Allora, proviamo a fare un po' di chiarezza.
Da come l'ho capita io, l'opzione va sempre esercitata, per cui alla scadenza per il pagamento dell'imposta di registro devi dichiarare di aderire al regime della cedolare secca (modulo Siria o modulo 69 a seconda dei casi), altrimenti devi pagare l'imposta (e quindi seguire il regime tradizionale). Se l'opzione la eserciti dopo la suddetta scadenza (ma lo devi sempre dichiarare col modulo 69), puoi pagare la cedolare, ma non hai diritto a rimborsi o compensazioni dell'imposta di registro pagata.

Il modello Siria è l'unico modo di dichiarare l'adesione al regime della cedolare secca in sede di prima registrazione del contratto. NON è alternativo al modello 69, che va utilizzato per tutti gli altri casi. Su questo punto il provvedimento del direttore dell'Agenzia delle Entrate è assolutamente chiaro (punto 1.3.1.).

 

[Tapinaz]

Per il Siria siamo d'accordo, serve solo per la prima registrazione ma non è obbligatorio, io potrò utilizzare sempre il metodo tradizionale della presentazione diretta all'Ufficio con il modello 69.

Per la scelta dell'opzione, il modello 69 andrà sempre bene quando la Legge opererà a pieno regime, dal 2012 in avanti.
Nel regime transitorio l'art.6.2 sembra dire che per tutti i contratti registrati alla data di entrata in vigore della Legge(tutti i contratti prima del 7.4.2011, quindi 2010,2009 etc) l'opzione della cedolare la effettui nel 2012 in sede di Unico o 730 senza modello 69.
Il 69 lo presenti, oltre che per la prima registrazione, solo se devi prorogare e risolvere e nel contempo esercitare l'opzione cedolare.

Naturalmente mio parere, quindi posso sbagliarmi in pieno. D'altronde, siamo qui per cercare di capire.

 

[tovrm]

Il modulo Siria, e dunque l'invio telematico, è obbligatorio se rimani nell'ambito indicato dal provvedimento dell'Agenzia delle Entrate, ovvero:
- non più di tre locatori;
- non più di tre conduttori;
- non più di tre pertinenze dell'immobile locato;
- tutti i comproprietari dell'immobile concesso in locazione effettuano la stessa scelta;
- il contratto di locazione NON riguarda più unità abitative.
In tutti i casi in cui le condizioni di cui sopra non saranno rispettate, sarà necessario andare negli uffici dell'amministrazione finanziaria per presentare il prospetto cartaceo in duplice copia.
Sempre cartacea, infine, la scelta nel caso di contratti in regime di proroga.