Cede il pavimento, responsabilità del condominio?

[Valty]

Figurati, mi fà piacere aggiungere qualche informazione.
Il fatto è che, nonostante la sentenza Cass. civ., sez. II, 26 marzo 1993, n. 3642, sia ora, che nel caso precedente, dimostrato che i solai si sono rilevati inidonei a svolgere autonomamente la la funzione di sostenere l'unità immobiliare e non facciano parte della struttura del condominio, questi sia addirittura responsabile dei danni conseguenti (es. mancata locazione).
Rinnovo comunque a tutti apprezzamento e gratitudine.

 

[Gianco]

Solo ora posso intervenire. Letti gli interventi precedenti, posso avanzare l'ipotesi che la struttura in cemento armato sia adeguatamente dimensionate e regolarmente realizzata. Il vespaio sottostante il pavimento è stato realizzato con materiali non adatti o mal costipati, probabilmente con terra di riporto sovrastata da inerti e vespaio con portanza insufficiente che con l'assestamento ha evidenziato un cedimento che proseguirà anche se si interverrà con interventi momentaneamente risolutori. Per affrontare il problema è necessario eliminare il vespaio ed il terreno di riporto, raggiungere il terreno vergine e da quella quota costituire un vespaio con inerti adeguati. Il massetto di spessore maggiore con la posa di due reti elettrosaldate, poste sopra e sotto detto massetto con adeguato copriferro, vi può garantire la stabilità del pavimento.

 

[Valty]

Ciao Gianco,
oltre ai lavori di demolizione e ripristino della soletta, stiamo parlando
di un appartamento di 100 mq da demolire e ricostruire completamente, pavimenti, rivestimenti, muri interni, impianti, tutto tranne i muri perimetrali.
l' oggetto della discussione, al di là delle soluzioni tecniche, è sulle responsabilità del condominio.
Il proprietaro dell'appartamento ha chiesto il rimborso di tutte le spese, che si possono stimare in non non meno di 100.000 euro, incluso perizie tecniche e se andiamo per vie legali, visto il precedente, il giudice potrebbe far pagare al condominio pure quelle.
La Legge "sembrerebbe" chiara, sul fatto che la soletta non fa parte della struttura, ma purtroppo non abbiamo ancora trovato un avvocato così "sicuro" al riguardo che ci dica: sì avete ragione e vi assisto gratuitamente. In nessun caso presenterò al condominio la mia parcella, che potrà essere a carico della controparte, solo su eventuale disposizione del Giudice.
Saluti.

 

[Luigi Criscuolo]

non abbiamo ancora trovato un avvocato così "sicuro" al riguardo che ci dica: sì avete ragione e vi assisto gratuitamente.

questo non lo troverai mai. Il vostro avvocato va sempre pagato per il lavoro che ha fatto sia in caso di vittoria che in caso di sconfitta. Io credo che possiate proporre al vostro avvocato di procrastinare il pagamento della parcella a fine sentenza: se il giudice dispone per l'addebito delle spese a carico del condomino soccombente i soldi li prende da quest'ultimo; se il giudicedispone per la compensazione delle spese oppure vi da torto lo pagherete voi condominio.
Tuttavia gli incarichi professionali secondo la normativa in vigore da un paio di anni sono dei veri e propri contratti da sottoscrivere da entrambe le parti ed in genere il professionista chiede un anticipo di fondo spese ed il conguaglio finale alla presentazione degli elaborati: nel vostro caso la memoria difensiva o l'atto di citazione. Mi sa che dovrete anticipare voi.

 

[Luigi Criscuolo]

@Gianco il problema è che il cedimento non è solo nell'appartamento. Come ha scritto @Valty in un precedente intervento, c'é anche il pavimento della scala condominiale che si è assestato, questa osservazione è stata decisiva nel spostare l'ago della bilancia a favore del condomino la volta precedente per far asserire che è il terreno su cui si appoggia il fabbricato non è sufficientemente portante.

 

[Gianco]

Mi sfugge il motivo per il quale deve intervenire il condominio se il pavimento ed i muri di tamponamento interni non sono condominiali. Il proprietario dell'immobile interessato dal cedimento del pavimento aveva 10 anni per contestare la cattiva realizzazione dei lavori. L'affermazione "...con pavimenti appoggiati direttamente sul piano campagna....." ritengo sia errata, perché se così fosse l'impresa ed il direttore dei lavori sarebbero responsabili ancora oggi per la carenza costruttiva, truffaldina. Il terreno ha la portanza sufficiente per sostenere l'edificio. Il problema è sul vespaio sotto il pavimento.

 

[Valty]

Gianco,
in seguito, ho rettificato l'eccesso di semplicazione iniziale che giustamente come fai notare come errata.
Resta il fatto che ora, dopo oltre 40 anni, il proprietario dell'appartamento si lamenta di questi danni e chiede il rinnovo dell'appartamento, voglio essere ancora più esplicito, a spese del condominio!

 

[Daniele 78]

Per risolvere il problema senza andare a scassare mezzo condominio per rifare le solette visto che le strutture sono in parte compromesse, ci sono gli interventi di ditte specializzate vedi Geosec, Uretek , Peter Cox che possono intervenire rinforzando con resine strutturali questo genere di problemi.
Meglio per i proprietari intraprendere queste soluzioni che tra l'altro scontano il beneficio del 50% di sgravio che andare a demolire ed a rifare dei solai (che pur scontando il 50%) avrebbero dei costi veramente improponibili.

Meglio comunque affidare la faccenda ad uno strutturista con un pò d'esperienza che sarà in grado di travi d'impaccio da questo problema utilizzando anche questi sistemi alternativi che ho elencato.

Una soletta è e rimane una struttura portante orizzontale del condominio e in barba a quello che può dire qualche giudice mal consigliato da qualche CTU, se la soletta è inadeguata, tutto quello che ci sta sopra (massetti, pavimenti e murature portanti e tramezze) avrà dei cedimenti.

L'unica è provare a procedere in questo modo.

 

[Gianco]

Ma il problema si è verificato sul pavimento del piano terra che poggia direttamente a terra o stiamo parlando del cedimento di un solaio?

 

[Valty]

Come già detto, siamo parlando della soletta del piano terreno, realizzata sul piano campagna.
La soletta è stata realizzata dopo lo sbancamento del piano campagna, mediante posa di un vespaio in ghiaia, una gettata di magrone in cls, la formazione di un mazzetto di cemento e sabbia con la posa di piastrelle su spolvero di cemento.
Daniele, ho già detto che la perizia ha escluso che il cedimento sia tutt'ora in atto.
Il cedimento riguarda questa soletta del piano terreno o per meglio dire il pavimento, il suo sottofondo, il magrone in cls., il vespaio e/o il piano campagna.
Non riguarda la struttura e quindi i plinti di fondazione.
Daniele, le iniezioni di resina strutturale, anche se li cedimento si è fermato, comunque, potrebbero avere un significato, si potrebe evitare la demolizione e la rimozione della vecchia soletta, si potrebbero mantenere le pareti divisorie interne, ma come costi non credo che si risparmierebbe molto, tutto il resto dell'appartamento è da rifare.