C’è possibilitá di annullare una proposta di compravendita da parte dell’acquirente per mancanza di attestazione APE?

[Geraldina]

Buona sera a tutti!
mio figlio ha firmato i preliminari di acquisto per un appartamento, con impegno all’immediato versamento della caparra e provvigioni dell’agenzia al momento del rogito.
Il giorno stesso gli è giunta dall’agenzia una email con allegata l’accettazione della proposta da parte del venditore.
Il giorno seguente mio figlio - che aveva avuto un ripensamento- ha inoltrato all’agenzia -tramite PEC- il recesso dalla proposta, evidenziando, tra l’altro, l’omissione dell’attestazione APE al momento della firma della proposta.
Attestazione che è pervenuta nei giorni successivi, con validità antecedente alla data del preliminare.
L’agenzia asserisce tramite email che comunque il contratto è valido e invita al versamento della caparra confirmatoria.
Considerando che la caparra non è ancora stata versata. e che nella proposta non era specificata l’APE,
secondo voi c’è possibilità che il contratto possa considerato non perfezionato, liberando il proponente dagli obblighi contrattuali
( tenendo conto anche del D.L.63/2013)?
Grazie e cordiali saluti!

 

[Nemesis]

mio figlio ha firmato i preliminari di acquisto

Non sono preliminari di acquisto, ma una proposta d'acquisto.
E il contratto si è concluso nel momento in cui tuo figlio ha conoscenza
dell'accettazione dell'altra parte.

nella proposta non era specificata l’APE,

Il proprietario deve rendere disponibile l'attestato di prestazione energetica al potenziale acquirente all'avvio delle rispettive trattative e consegnarlo alla fine delle medesime.
Sono previste sanzioni amministrative nel caso in cui nel (successivo) contratto di compravendita non sia inserita apposita clausola con la quale l'acquirente
dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici.

 

[Franci63]

secondo voi c’è possibilità che il contratto possa considerato non perfezionato, liberando il proponente dagli obblighi contrattuali

Assolutamente no.

Il giorno seguente mio figlio - che aveva avuto un ripensamento- ha inoltrato all’agenzia -tramite PEC- il recesso dalla proposta

A parte che non ha effetto la revoca di una proposta irrevocabile (come normalmente sono le proposte presentate tramite agenzia), con l’accettazione del venditore e la comunicazione a tuo figlio dell’avvenuta accettazione ormai si era in presenza di un contratto , non più di una proposta.
Tuo figlio può anche decidere di recedere , ma subendo le normali conseguenze economiche di questa scelta , cioè obbligo di pagare le provvigioni e perdita della caparra , o risarcimento dei danni subiti dal venditore, provvigioni da lui dovute comprese.

 

[Geraldina]

Grazie a tutti per i chiarimenti. Mio figlio è convinto che, non essendosi fatta più viva con lui l’agenzia, lascino perdere. Io temo che stiano preparando una risposta legalizzata da un avvocato…Ci sono dei termini per una “citazione”? Grazie di nuovo

 

[Franci63]

Mio figlio è convinto che, non essendosi fatta più viva con lui l’agenzia, lascino perdere

Può anche essere ( ma non ci conterei troppo) che il venditore, non avendo nemmeno ricevuto una caparra, sia disponibile a lasciar perdere un promissario acquirente che ha cambiato idea, ma il contratto andrebbe comunque risolto; e l’agenzia ha tempo un anno dalla conclusione del contratto stesso per chiedergli le provvigioni.
Quando è successo ?

 

[Geraldina]

La proposta era stata fatta il 30 dicembre. La mail da parte dell’agenzia con richiesta di caparra e provvigione gli è arrivata il 31. Il mancato pagamento puó esporlo a un’azione legale da parte del venditore per risarcimento danni?
Penso sia irrilevante , ma nel sito dell’agenzia l’annuncio è invariato e l’APE non è stata inserita…I proprietari si impegnavano a lasciare l’appartamento a luglio

 

[Franci63]

. Il mancato pagamento puó esporlo a un’azione legale da parte del venditore per risarcimento danni?

Si, anche se bisognerebbe leggere quanto firmato, per capire se è un normale contratto, valido ed efficace, come sembra da quanto hai riportato.
Tuo figlio è libero di non voler più comprare, ma deve mettere in conto di pagare provvigioni e caparra.
Ma come si fa ad avere un “ripensamento” il giorno dopo aver firmato una proposta ?
Per quale motivo ?

 

[wailer18]

tenendo conto anche del D.L.6

Non sono preliminari di acquisto, ma una proposta d'acquisto.

dipende dall'impostazione. Spesso sono già preliminari

secondo voi c’è possibilità che il contratto possa considerato non perfezionato, liberando il proponente dagli obblighi contrattuali
( tenendo conto anche del D.L.63/2013)?

Il decreto del 2005 prevedeva la nullità dell'atto in caso di mancanza dell'Ape, ma nel 2013 la nullità è stata abrogata. C'è ora solo una sanzione in caso di accertamento.

Il mancato pagamento puó esporlo a un’azione legale da parte del venditore per risarcimento danni?

E' probabile. Potrebbe tuttavia 'accontentarsi' della caparra pattuita, dipende dall'importo. Teoricamente il venditore dovrà pagare anche l'agente

 

[Franci63]

dipende dall'impostazione. Spesso sono già preliminari

Quasi sempre sono già preliminari, le proposte che vengono accettate.
Mai se firma solo il proponente, la proposta resta un atto unilaterale, e non un contratto.

la nullità dell'atto in caso di mancanza dell'Ape,

Dell’atto di vendita, non del preliminare.

 

[Nemesis]

Il decreto del 2005 prevedeva la nullità dell'atto in caso di mancanza dell'Ape

La nullità dei contratti in caso di mancata allegazione dell'APE è rimasta vigente dal 4/8/2013 fino al 23/12/2013.