Cavedio cosa deve fare l'amministratore per la non ottemperanza del regolamento condominiale?

[basty]

Se non si possono accorpare all'unità principale e lo si desume da un regolamento condominiale o da atti di provenienza questi vani rimangono ad uso comune e quindi tutti BCNC.

Il 3-0 ti ha messo un pò in confusione...: se non si possono accorpare, e non vedrei come, rimangono BCNC, ma continueranno.... ad essere di uso esclusivo come da regolamento condominiale o rogito

 

[griz]

lasciamo stare il catasto e tutto il resto, il condominio può decidere che una parte delle aree condominiali sono destinate ad uso esclusivo del singolo condomino, la cosa è disciplinata senza incidere sulle destinazioni catastali nè sulle singole proprietà, il caso che cita Dimaraz: parti di giardino che vengono destinate ad uso esclusivo con una ripartizione approvata dall'aseemblea, i condomini del piano terreno avrasnno il loro pezzetto di giardino a patto di operare le manutenzioni e gli altri non avranno questo onere, è una soluzione pratica che potrebbe piacere a tutti.
Nel caso specifico: il cavedio è nato per arieggiare parti delle unità che non hanno affaccio, è all'interno del fabbricato, il pavimento è accessibile solo dall'appartemento al PT, il proprietaio avrà l'uso esclusivo dell'area e l'onere della pulizia, agli altri sta bene e finisce li, certo che se si costruiscono tettoie e si allestisce una cucina si esce dai patti e non va bene

 

[Daniele 78]

Il 3-0 ti ha messo un pò in confusione...: se non si possono accorpare, e non vedrei come, rimangono BCNC, ma continueranno.... ad essere di uso esclusivo come da regolamento condominiale o rogito

No non hai capito, se non si possono accorpare ad un bene privato rimangono BCNC (Beni comuni non censibili con rendita =0€ ed un proprio subalterno di riferimento).
Ovviamente ripartite tra tutti i condomini.

 

[Daniele 78]

il condominio può decidere che una parte delle aree condominiali sono destinate ad uso esclusivo del singolo condomino, la cosa è disciplinata senza incidere sulle destinazioni catastali

Non sono molto convinto, diciamo che un tempo anche le parti comuni non venivano segnalate nei Docfa oggi sai benissimo anche tu che questo discorso decade in quanto vigere l'obbligo di un censimento delle stesse.

Certo l'immobile anni 80 o precedente trovi di tutto e di più, trovi parti comuni non segnalate in catasto quindi dovresti andare a recuperare dei rogiti o l'impostazione originaria del regolamento condominiale per capire tali cose.

Io cercavo solo di spiegare l'iter attuale che seguono le pratiche proprrio per fare un distinguo netto.
Prima si sistema il Comune , poi il Catasto, poi si fa il rogito ed i primi ad abitare nel condominio si danno un regolamento che viene poi registrato.
Senza Catasto, o con Catasti molto poco precisi, (e visto che gli atti sono nient'altro che la descrizione di quello che graficamente il Catasto riporta) sarebbe sempre molto complicato a risalire alle particelle ed alle proprietà di partenza.

La precisione iniziale va poi mantenuta con il fare ammodernamenti in modo da ritrovare sempre tutta la documentazione pienamente corrispondente...lo so pretendo forse troppo ma sarebbe auspicabile.

 

[Daniele 78]

: il cavedio è nato per arieggiare parti delle unità che non hanno affaccio

Il problema è proprio questo, forse anche ignorato dagli stessi condomini.
Se tu un cavedio nato per arieggiare parti dell'unità che non hanno affaccio lo usi per tutt'altro togli l'aerazione per quelle parti (è stato detto che hanno fatto persino una cucina) incidi sul rapporto aero-illuminante causando (ai sensi del Dp. 380/01 art. 25 lettera b, che qui riporto

Art. 25 (R) - Procedimento di rilascio del certificato di agibilità (D.P.R. 22 aprile 1994, n. 425; legge 5 novembre 1971, n. 1086, artt. 7 e 8) 1. Entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto di cui all’articolo 24, comma 3, è tenuto a presentare allo sportello unico la domanda di rilascio del certificato di agibilità, corredata della seguente documentazione: a) richiesta di accatastamento dell’edificio, sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità, che lo sportello unico provvede a trasmettere al catasto; b) dichiarazione sottoscritta dallo stesso richiedente il certificato di agibilità di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato, nonché in ordine alla avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti; c) dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici adibiti ad uso civile alle prescrizioni di cui agli articoli 113 e 127, nonché all’articolo 1 della legge 9 gennaio 1991, n. 10, ovvero certificato di collaudo degli stessi, ove previsto, ovvero ancora certificazione di conformità degli impianti prevista dagli articoli 111 e 126 del presente testo unico.

Occhio che togliendo un cavedio per il ricambio d'aria (chiudendolo ed utilizzandolo per altro) andremmo di fatto a compromettere la salubrità degli ambienti che esso servirebbe.
Però come ben tu sai questa è una delle caratteristiche necessarie perchè un immobile possa essere AGIBILE.

 

[griz]

Daniele, tutto corretto quanto scrivi sulla disciplina del cavedio, tutto quello che sta sopra al pavimento è un abuso, del diritto di uso e urbanistico
sulla disciplina delle pari comuni invece, le aree sono BCNC, se il condominio decide al proprio interno di disciplinare l'uso di queste aree per esempio dei parcheggi da asegnare in uso ai condomini, non vi è alcun problema, rimane un atto privato interno, lo stesso vale per il giardino o per il pavimento del cavedio, il catasto si limita a valutare questo BCNC assegnando una rendita adeguata alle UIU del condominio.
Tormnando però al tutolo del post: l'amministratore dovrebbe ordinare al condomino socrretto il ripristino della situazione, certo che se lui è arrivato oggi ed ha trovato tutto così, sarebbe meglio se venisse sollecitato dai condomini stessi

 

[Daniele 78]

certo che se lui è arrivato oggi ed ha trovato tutto così, sarebbe meglio se venisse sollecitato dai condomini stessi

In realtà non sarebbe così da quello che sappiamo.

E' dal 2009 che invio lettere raccomandate motivate, ai vari amministratori che si sono susseguiti ed avvisi anche al nuovo proprietario. Solo il primo mi ha dato copia nella sua ingiunzione al proprietario di rimuovere il manufatto ma nulla è cambiato.
Ora cosa posso fare perché venga definitivamente rimosso.

Poi sappiamo che si sono succeduti più amministratori, magari nel passaggio dall'uno all'altro le informazioni (le raccomandate) sono andate perdute.

 

[Daniele 78]

L'unica cosa che mi chiedo se queste raccomandate siano anche con ricevuta di ritorno, perchè sarebbe la prova che sono arrivate a destinazione in una data ben precisa.

 

[basty]

(visto che gli atti sono nient'altro che la descrizione di quello che graficamente il Catasto riporta)

Sarebbe anche logico, ma...: non vorrei peccare di presunzione, però ritengo che sia esattamente il contrario. Il catasto deve riflettere quanto concordato in sede di rogito, non il contrario.

Prima si sistema il Comune , poi il Catasto, poi si fa il rogito ed i primi ad abitare nel condominio si danno un regolamento che viene poi registrato.
Senza Catasto, o con Catasti molto poco precisi, sarebbe sempre molto complicato a risalire alle particelle ed alle proprietà di partenza.

Questo vale, in genere, a posteriori: in genere capita anche il contrario: si presenta il progetto in Comune, si edifica, si rogita ed a fine lavori si accatasta.
Con mappali poco precisi, convengo sia difficile stabilire i confini dei terreni; ma per il CF spesso è l'imprecisione della rappresentazione catastale a confondere le situazioni chiaramente indicate sugli atti.

 

[Daniele 78]

Sarebbe anche logico, ma...: non vorrei peccare di presunzione, però ritengo che sia esattamente il contrario. Il catasto deve riflettere quanto concordato in sede di rogito, non il contrario.


Questo vale, in genere, a posteriori: in genere capita anche il contrario: si presenta il progetto in Comune, si edifica, si rogita ed a fine lavori si accatasta.
Con mappali poco precisi, convengo sia difficile stabilire i confini dei terreni; ma per il CF spesso è l'imprecisione della rappresentazione catastale a confondere le situazioni chiaramente indicate sugli atti.

In realtà è il rogito che dovrebbe riflettere il Catasto e prima ancora la Concessione.

Perché tu prima chiedi la Concessione edilizia, poi censisci l'immobile (Catasto) e solo dopo lo:
1) o doni
2) o compravendi
3) o passa in successione.

Ma prima di qualunque atto i notai ti chiedono le provenienze:
1) concessioni edilizie varie
2) Catasto
3) eventuali atti notarili precedenti

Ovviamente tutto deve corrispondere altrimenti ad oggi molti notai che conosco neanche ti fanno l'atto!