Casa Vacanze

[Gagarin]

Vorrei affittare il mio appartamento (in una zona turistica e panoramica) come casa-vacanze (in genere per periodi di 5-15 giorni) per turisti italiani ma soprattutto stranieri. Qualcuno mi sa dire quali siano le norme legali, fiscali, etc.. che regolano questo tipo di attività (che è diversa dal B&B) e dove le posso trovare? Qualcuno ha già esperienza di attività di questo tipo e può darmi qualche "dritta" di comportamento o quant'altro? E' tutto ben accetto per me che partirei da zero e ringrazio in anticipo chi vorrà aiutarmi.

 

[mapeit]

Locazione turistica.
ART. 53 Dlgs. 79 del 23/05/2011
(Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche)
1. Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.
.....
Le norme fiscali sono le stesse per tutti i contratti di locazione, così come pure quelle di Pubblica Sicurezza.

 

[Gagarin]

Locazione turistica.
ART. 53 Dlgs. 79 del 23/05/2011
(Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche)
1. Gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione.
.....
Le norme fiscali sono le stesse per tutti i contratti di locazione, così come pure quelle di Pubblica Sicurezza.

Non sei stato molto chiaro.
Innanzitutto il DL che hai citato ha solo 2 articoli e 2 appendici che riguardano la regolamentazione della multiproprietà e non l'affitto di case-vacanza.
Inoltre, se le norme fiscali sono le stesse, significa che dovrei fare e registrare, per esempio, un contratto a settimana (naturalmente questo non per non pagare le tasse, perchè rilascerei regolare ricevuta e dichiarerei tutto nel 730)?
Un altro dubbio che ho è questo: dovrei aprire una partita IVA?

 

[mapeit]

Sarò più chiaro.
Puoi affittare un appartamento in zona turistica per periodi brevi senza avere alcuna licenza di affittacamere e quindi senza partita IVA in quanto non svolgi tale attività in forma imprenditoriale.
Si tratta di un normale contratto di locazione ad uso turistico che, in base all'articolo che ti ho citato, è svincolato dalla Legge 431/98 la quale regolamenta le locazioni ad uso abitativo.
Ti allego un esempio di contratto.
I contratti di durata inferiore a 30 giorni non sono soggetti a obbligo di registrazione, però, se non li registri, sei soggetto all'obbligo di comunicare alla P.S. i dati dell'inquilino italiano o comunitario tramite il modulo "Dichiarazione di Cessione di Fabbricato" reperibile in tutte le Questure o sul sito della Polizia di Stato.
Se invece l'inquilino è extracomunitario il modulo è diverso, un po' più complesso, e devi presentarlo anche se registri il contratto. Si tratta della "Comunicazione di ospitalità di un cittadino straniero".
Per l'imposizione fiscale puoi optare per il regime normale di tassazione per il reddito fondiario da immobili (dichiari il reddito su Unico o sul 730) oppure per il regime di cedolare secca (versi un'imposta sostitutiva che oggi è del 21% sul reddito percepito).
Per maggiori dettagli su questo puoi consultare il sito dell'Agenzia delle Entrate.
http://www.agenziaentrate.gov.it/wp...+locazione/Scheda+informativa+Cedolare+secca/

 

[JERRY48]

Qualcuno mi sa dire quali siano le norme legali, fiscali, etc..

La locazione di immobili con finalità turistica, attuata per brevi periodi, per il proprietario genera un reddito che può essere inquadrato a seconda delle modalità con cui effettivamente viene svolta:
- tra i redditi fondiari (redditi di locazione) ai sensi dell’ art. 37 comma 4-bis del TUIR;
- tra i redditi d’impresa, ai sensi dell’art. 55 del TUIR;
- tra i redditi diversi (redditi derivanti dall’esercizio non abituale di attività commerciale) ai sensi dell’art. 67 comma 1 lett. i del TUIR.
Nella generalità dei casi se il proprietario si limita a concedere l’immobile in locazione per brevi periodi, senza effettuare prestazioni accessorie (es. pulizia periodica, cambio biancheria, ecc.), in assenza di un’organizzazione imprenditoriale, il reddito che ne deriva è riconducibile alla categoria dei redditi fondiari e si determina in base all’art.37 comma 4-bis del Tuir. In questo caso, i redditi provenienti dall’affitto a uso turistico sia in base a contratti di durata inferiore a 30 giorni e sia quelli di durata superiore a 30 giorni vanno indicati sempre nel quadro “B – redditi dei fabbricati”.
I contratti di locazione ad uso turistico hanno una disciplina diversa da quelli rientranti nella L. 431/98, per cui occorre applicare le norme del codice civile (artt. 1571 e seguenti).
Per quanto riguarda la durata, nel caso di contratti ad uso turistico per un massimo di 30 giorni, la norma non prevede l’obbligo della registrazione del contratto. Se la finalità è di tipo turistica, nulla vieta di stipulare un contratto anche di durata superiore a 30 giorni ma con obbligo di registrazione e pagamento della relativa imposta di registro. Il limite di durata dei 30 giorni deve essere determinato computando tutti i rapporti di locazione di durata anche inferiore a 30 giorni intercorsi nell’anno con il medesimo locatario.
Con riferimento alle tipologie di contratto per le quali non sussiste l’obbligo di registrazione e quindi anche in relazione alla casistica di cui si tratta, la circolare 20/E del 4 giugno 2012 dell’Agenzia delle Entrate chiarisce che il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito ovvero esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

 

[Gagarin]

La locazione di immobili con finalità turistica, attuata per brevi periodi, per il proprietario genera un reddito che può essere inquadrato a seconda delle modalità con cui effettivamente viene svolta:
- tra i redditi fondiari (redditi di locazione) ai sensi dell’ art. 37 comma 4-bis del TUIR;
- tra i redditi d’impresa, ai sensi dell’art. 55 del TUIR;
- tra i redditi diversi (redditi derivanti dall’esercizio non abituale di attività commerciale) ai sensi dell’art. 67 comma 1 lett. i del TUIR.
Nella generalità dei casi se il proprietario si limita a concedere l’immobile in locazione per brevi periodi, senza effettuare prestazioni accessorie (es. pulizia periodica, cambio biancheria, ecc.), in assenza di un’organizzazione imprenditoriale, il reddito che ne deriva è riconducibile alla categoria dei redditi fondiari e si determina in base all’art.37 comma 4-bis del Tuir. In questo caso, i redditi provenienti dall’affitto a uso turistico sia in base a contratti di durata inferiore a 30 giorni e sia quelli di durata superiore a 30 giorni vanno indicati sempre nel quadro “B – redditi dei fabbricati”.
I contratti di locazione ad uso turistico hanno una disciplina diversa da quelli rientranti nella L. 431/98, per cui occorre applicare le norme del codice civile (artt. 1571 e seguenti).
Per quanto riguarda la durata, nel caso di contratti ad uso turistico per un massimo di 30 giorni, la norma non prevede l’obbligo della registrazione del contratto. Se la finalità è di tipo turistica, nulla vieta di stipulare un contratto anche di durata superiore a 30 giorni ma con obbligo di registrazione e pagamento della relativa imposta di registro. Il limite di durata dei 30 giorni deve essere determinato computando tutti i rapporti di locazione di durata anche inferiore a 30 giorni intercorsi nell’anno con il medesimo locatario.
Con riferimento alle tipologie di contratto per le quali non sussiste l’obbligo di registrazione e quindi anche in relazione alla casistica di cui si tratta, la circolare 20/E del 4 giugno 2012 dell’Agenzia delle Entrate chiarisce che il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito ovvero esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

Grazie Jerry 48, risposta chiara ed esaustiva.
Non ho capito solo come tecnicamente e praticamente (730) si possa applicare il regime della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi se i diversi contratti inferiori a 30 giorni non sono stati registrati: sulla dichiarazione io scrivo l'importo degli affitti percepiti e dico semplicemente (come?) che voglio siano tassati in regime di cedolare secca? E' corretto? Si può fare? Non bisogna fare domanda all'Agenzia delle Entrate? Eppoi il sostituto d'imposta non continua a trattenermi gli importi per la cedolare secca anche successivamente (acconti) pur non sapendo se e quanto incasserò nell'anno successivo?

 

[JERRY48]

Mapeit ti ha risposto su questo quesito postandoti il link. (Agenzia delle Entrate scheda informativa cedolare secca).

 

[modalgvr]

Grazie per i dettagli. Potresti cortesemente spiegarmi cosa comporta la registrazione o meno di un contratto a fini turistici e specialmente quali sono gli obblighi del conduttore nel caso decida di non registare ovvero registrare tale tipologia di contratto? Grazie

Sarò più chiaro.
Puoi affittare un appartamento in zona turistica per periodi brevi senza avere alcuna licenza di affittacamere e quindi senza partita IVA in quanto non svolgi tale attività in forma imprenditoriale.
Si tratta di un normale contratto di locazione ad uso turistico che, in base all'articolo che ti ho citato, è svincolato dalla Legge 431/98 la quale regolamenta le locazioni ad uso abitativo.
Ti allego un esempio di contratto.
I contratti di durata inferiore a 30 giorni non sono soggetti a obbligo di registrazione, però, se non li registri, sei soggetto all'obbligo di comunicare alla P.S. i dati dell'inquilino italiano o comunitario tramite il modulo "Dichiarazione di Cessione di Fabbricato" reperibile in tutte le Questure o sul sito della Polizia di Stato.
Se invece l'inquilino è extracomunitario il modulo è diverso, un po' più complesso, e devi presentarlo anche se registri il contratto. Si tratta della "Comunicazione di ospitalità di un cittadino straniero".
Per l'imposizione fiscale puoi optare per il regime normale di tassazione per il reddito fondiario da immobili (dichiari il reddito su Unico o sul 730) oppure per il regime di cedolare secca (versi un'imposta sostitutiva che oggi è del 21% sul reddito percepito).
Per maggiori dettagli su questo puoi consultare il sito dell'Agenzia delle Entrate.
http://www.agenziaentrate.gov.it/wps/content/Nsilib/Nsi/Home/CosaDeviFare/Versare/Cedolare secca contratto di locazione/Scheda informativa Cedolare secca/

 

[mapeit]

Contratto a fini turistici o no, la registrazione è sempre obbligatoria per contratti di locazione di durata superiore ai 30 giorni.
L'obbligo riguarda entrambe le parti in solido, sia il locatore che il conduttore.
Le sanzioni per l'omessa registrazione prevedono il pagamento di un importo dal 120% al 240% dell’imposta dovuta più gli interessi e l'imposta di registro.
Gli "obblighi", qualora si decida di non registrare il contratto, ovviamente non ci sono, si corre solo il rischio di essere "beccati" !!!

 

[modalgvr]

Grazie Mapeit,
io mi riferivo ai contratti turistici di durata inferiore ai 30gg per i quali non vi è l'obbligo di registrazione.

Nonostante non vi sia l'obbligo è comunque possibile registrare tali tipi di contratti e se si opta per la registrazione non è obbligatorio fare la comunicazione di cessione dell'appartamento, in quanto la registrazione assolve tale obbligo.

La mia domanda era quindi quali fossero le differenze fra il registrare o meno un contratto che non ha l'obbligo di essere registrato soprattutto per quanto riguarda gli aspetti fiscali con l'opzione della cedolare secca. Ciao