Caparra e preliminare, chiarimenti

[sverza]

Ciao,
la persona interessata all'acquisto dell'abitazione chiede che la caparra versata con assegno (circolare o meno questo è ancora da definire anche se si punterà per il circolare) rimanga in possesso del mediatore (ovvero il geometra, che si occupa di stendere il preliminare) fintantoché il rogito non è concluso.
È una richiesta legittima?
E chi assicura che al momento del rogito la somma sia ancora disponibile (indipendentemente dal fatto che questo sia circolare o semplice)?
Da quello (poco) che so la caparra una volta consegnata è del venditore che può farne quello che vuole, riscuoterla subito o meno.
Che motivazioni possono esserci dietro tale richiesta?
C'è qualche regolamentazione a tal riguardo?
Suggerimenti, consigli...
Grazie

 

[Franci63]

È una richiesta legittima?

E’ legittima, ma non sei tenuto ad accettare.
Se lui compra solo se l’assegno resta in deposito al mediatore, e tu vendi solo se te lo lascia incassare, l’accordo non c’è , e non concluderete l’affare.

E chi assicura che al momento del rogito la somma sia ancora disponibile (indipendentemente dal fatto che questo sia circolare o semplice)?

Nessuno; se non ci sono soldi al rogito (si accettano solo circolari) non si rogita.
Tanto non ti consegnerebbero QUEL preciso assegno, lo sostituirebbero con un assegno unico a saldo , in parte frutto di un mutuo (immagino).

Che motivazioni possono esserci dietro tale richiesta?

Sostanzialmente tre :
- chiedono un mutuo al 100%
- nel contratto che vorrebbero firmare c’è una condizione sospensiva legata all’erogazione del mutuo. Se così fosse, il contratto, valido, diventa efficace solo dopo l’ok al mutuo: se non ci sarà l’ok , non si rogita, non ricevi soldi, e non devi provvigioni.
-non si fidano

Per la precisione, il “geometra” , se esercita come tale, non può essere agente immobiliare , e non può chiedere somme a titolo di provvigioni.
Naturalmente può e deve essere retribuito per la consulenza, non per la mediazione.

 

[sverza]

Ti ringrazio per le risposte molto chiare.
Ti pongo un altro paio di punti

- nel contratto che vorrebbero firmare c’è una condizione sospensiva legata all’erogazione del mutuo. Se così fosse, il contratto, valido, diventa efficace solo dopo l’ok al mutuo: se non ci sarà l’ok , non si rogita, non ricevi soldi, e non devi provvigioni.

Ma allora si potrebbe inserire nel contratto la clausola che se questo avvenisse (mancata erogazione del mutuo) allora la caparra verrebbe restituita in toto.
Eliminando la richiesta che l'assegno sia custodito dal geometra
Fattibile?


Inoltre, permetti un commento: ma se la caparra viene data per "assicurare" ambo le parti di arrivare fino al rogito, con delle "penali" (non è il termine corretto) ambo le parti in caso di cambio di idea (per il venditore - se il compratore cambia idea - può tenersi la caparra mentre il compratore - se il venditore cambia idea - potrebbe richiederla indietro pari al doppio) allora che senso ha se questa viene data con la richiesta che l'assegno sia custodito da una persona terza?
Mettiamo anche che, se il 01/02 viene fatto preliminare con assegno circolare (per caparra) datato 01/02, il rogito dovrebbe avvenire il 15/03 E il compratore cambia idea ai primi di marzo: nessuno mi assicura che l'assegno non sia già stato revocato dall'emittente in quanto passati i termini utili. Risultato: la compravendita è rimasta congelata per un mese, magari altri acquirenti interessati sono rimasti a bocca asciutta e il venditore pure, senza neanche un "risarcimento"
Sto cercando veramente le pulci in questo modo di ragionare/sto sbagliando qualcosa?
Ancora grazie

 

[moralista]

Gli accordi si fanno in due e se siete d'accordo si accettano e si firma altrimenti non si fa niente

 

[uva]

che senso ha se questa viene data con la richiesta che l'assegno sia custodito da una persona terza?

Il motivo potrebbe essere risparmiare sulle imposte.

Registrando il preliminare l'acquirente paga l'imposta di registro sulla caparra confirmatoria (imposta che sarà poi detratta da quella calcolata al rogito) + un importo fisso (che fino a qualche anno fa era di 200 euro) + i bolli.

Se non vi è passaggio di denaro, le parti a volte decidono di non registrare il preliminare (risparmiando i 200 euro di tassa fissa e il bollo) e regolare l'intero pagamento del prezzo al rogito.

A me è successo due anni fa: l'acquirente ha voluto che il suo assegno bancario rimanesse in deposito presso l'agente immobiliare. Il preliminare (proposta accettata da me) non è stato registrato. Al rogito l'agente gli ha restituito il suo assegno, e io sono stata pagata con un assegno circolare per l'intero prezzo concordato. Non c'era mutuo, né alcuna clausola sospensiva.

Secondo me non è regolare. Ma nel mio caso tra proposta accettata e rogito sono trascorse solo due settimane, non c'era più tempo né voglia di discutere; quindi ho lasciato che decidessero l'acquirente e il suo notaio.

 

[Franci63]

Secondo me non è regolare. Ma nel mio caso tra proposta accettata e rogito sono trascorse solo due settimane, non c'era più tempo né voglia di discutere; quindi ho lasciato che decidessero l'acquirente e il suo notaio.

Già, non avevo pensato a questa ipotesi.
Non è regolare, ma plausibile, e , immagino, non raro.
Certo che senza caparra la tutela è poca , e , se passa tempo tra proposta accettata e rogito meglio farsela versare .

Ma allora si potrebbe inserire nel contratto la clausola che se questo avvenisse (mancata erogazione del mutuo) allora la caparra verrebbe restituita in toto.
Eliminando la richiesta che l'assegno sia custodito dal geometra
Fattibile?

Fattibile, ma, come sopra, ci vuole l'accordo delle parti; più semplice che lo conservi una persona di fiducia, che comunque ne ha la responsabilità .
D'altronde chi deve fare mutuo, ma non ha la certezza matematica di averlo , ricorre quasi sempre alla sospensiva, ormai.
Non lo reputo una cosa positiva, ma tant'è.

allora che senso ha se questa viene data con la richiesta che l'assegno sia custodito da una persona terza?

Infatti senza versamento della caparra la tutela è poca; tutto è fattibile, ma entrambe le parti devono esserne consapevoli.

Sto cercando veramente le pulci in questo modo di ragionare/sto sbagliando qualcosa?

No no, stai giustamente cercando di informarti :
Secondo me devi chiedere perché non vogliono versare la caparra; dopo di che deciderai se accettare, o trattare per fartela versare.

 

[sverza]

Vi ringrazio ancora per le preziose informazioni.
I miei "pensieri" relativamente la possibilità di far tenere l'assegno ad una persona di fiducia non sono tanto per il non riscuotere subito il cash, quanto per il fatto che - secondo le informazioni che ho estrapolato qui e li - un circolare dopo i 15gg dall'emmissione può essere revocato dall'emittente... poi sì, è sempre possibile fare richiesta perchè venga nuovamente emesso ma se non c'è il consenso del titolare del CC non si va da nessuna parte

 

[moralista]

Se i contendenti sono d'accordo possono anche non scrivere niente neanche il preliminare, decidere solo la modalità del pagamento la data del rogito e la consegna dell'immobile

 

[uva]

Se i contendenti

Contendenti o contraenti?!?